나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512841 [1] 인천광역시 부평구 부평동 409-3 미래안위브 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이원감정 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "인천부평동초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위환경은 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 "부평시장역"이 소재하며, 제반 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물내 7층 701호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스시설, 난방설비, 기계식주차설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8미터, 동측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법> , 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(2025-05-02)<교육환경 보호에 관한 법률> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -본건 등기사항전부증명서상 "주택임차권"이 등재되어 있으니 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512841

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 정보

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 409-3 미래안위브 7층701호

건물명: 미래안위브

용도: 오피스텔 (업무시설)

층수: 7층 (총 14층 건물)

준공연도: 2016년

1.3. 면적 정보

건물 전용면적: 62.38㎡ (약 18.87평)

토지 지분 면적: 8.79㎡ (약 2.66평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 감정가

감정가: 205,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "인천부평동초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주변은 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능합니다.

인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 "부평시장역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건은 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

인천지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경512841) 등기 (접수일자: 2024-03-14)가 말소기준권리입니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권 보존 및 이전 등기가 되어 있습니다.

* 주택임차권 (을구 3번, 정유리, 231,000,000원)이 등재되어 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

경매로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

말소기준권리보다 선순위인 주택임차권(정유리) 또한 채권자(주택도시보증공사)의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 정 (주택도시보증공사)

* 보증금: 231,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-25

* 확정일자: 2022-01-06

* 배당신고일자: 2024-03-14

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 법원으로부터 배당받을 예정이며, 대항력이 없어 인수되지 않습니다.

* 임대관계는 공부상 미상으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 위치한 부평동 일대는 인천의 주요 상업 및 업무 지구 중 하나로, 유동인구가 풍부하고 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 오피스텔 매매/임대 시세

최근 "미래안위브" 오피스텔의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2025년 12월 24일 거래: 170,400,000원 (62.38㎡, 8층)

* 2025년 10월 3일 거래: 175,000,000원 (62.38㎡, 12층)

* 2026년 5월 22일 거래: 200,000,000원 (65.91㎡, 8층)

본건의 감정가는 205,000,000원으로, 가장 최근 실거래가(2026.05.22, 200,000,000원)와 비교 시 유사한 수준이거나 약간 상회합니다.

(참고: 제공된 JSON 데이터 상의 층수는 실제 물건 정보와 차이가 있을 수 있습니다.)

5. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 1호선 부평시장역 인접, 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 편의시설: 재래시장, 대형마트, 백화점 등 다양한 상업시설 접근 용이.

* 교육시설: 인천부평동초등학교 등 교육기관이 인근에 위치.

* 건물 내 편의시설: 승강기, 기계식 주차시설, 난방/급배수/위생 설비 등 오피스텔 기본 설비 완비.

* 기타 생활 편의: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 심각한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 부평동 일대는 상업 및 주거 지역으로 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 관련 불확실성

등기부상 주택임차권(을구 3번)이 존재하나, 채권자(주택도시보증공사)의 말소 동의 확약서 제출로 매각으로 소멸될 예정입니다. 그러나 복잡한 권리 관계는 입찰 전 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 임대 관계 미확인

공부상 임대 관계는 미상으로 되어 있어, 실제 점유 및 임대차 현황은 별도 확인이 필요할 수 있습니다. (다만, 본건의 경우 임차인은 대항력이 없어 인수되지 않습니다.)

6.3. HUG 인수조건 변경 관련 사항

"HUG 인수조건 변경" 표기는 주택도시보증공사의 개입과 관련된 특별한 조건이나 절차가 있음을 시사합니다. 낙찰 후 HUG와의 협의 또는 특정 조건 이행이 필요할 수 있으므로, 세부 내용은 사전 확인이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본건 인천지방법원 2025타경512841 부동산은 인천광역시 부평구 부평동의 중심 상업지역에 위치한 오피스텔입니다.

인천지하철 1호선 부평시장역 역세권에 있어 교통이 편리하며, 주변으로 다양한 상업 및 주거시설이 잘 갖춰져 있어 입지 조건이 우수합니다.

권리 분석상 특이사항으로는 주택임차권이 존재하나, 말소기준권리보다 선순위임에도 불구하고 채권자의 말소 동의로 인해 낙찰과 동시에 소멸될 예정이므로 인수 부담은 없습니다.

최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때, 현 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 가능성이 있습니다.

임대 관계 미상, HUG 인수조건 변경 등 확인이 필요한 부분도 있으나, 전반적으로 안정적인 투자 가치를 지닌 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부평구 핵심 지역, 지하철역 초역세권.

* 안정적인 임대 수요: 상업 및 업무 시설이 발달한 지역으로 오피스텔 수요 꾸준.

* 권리관계 명확: 대항력 있는 임차인이 없으며, 모든 권리는 매각으로 소멸 예정.

* 최신 건물: 2016년 준공으로 건물 상태 양호 예상.

* 시세 반영: 감정가가 최근 실거래가 범위 내에 있어, 낙찰 후 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 205,000,000원입니다.

최근 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 2026년 5월 22일 거래된 200,000,000원(65.91㎡)이 유사한 면적의 최고가로 파악됩니다.

임차권 인수 부담이 없고, 건물 및 입지 조건을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 낙찰 가능성이 있습니다.

또한, "HUG 인수조건 변경" 등 특이사항으로 인해 실제 입찰 경쟁률은 변동될 수 있습니다.

인수해야 할 보증금이 없으므로, 현재 시세를 반영하여 예상 입찰가를 다음과 같이 산정합니다.

예상 입찰가: 190,000,000원 ~ 200,000,000원

(위 예상가는 일반적인 시장 분석에 근거한 것으로, 실제 입찰 시 현장 조사, 법원 경매 진행 상황, 경쟁 입찰자 수 등에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.