나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512828 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1118-3 동원주택 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이화감정 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 구월동 소재‘인천구월서초등학교’남서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 아파트, 단독, 다세대주택, 주상용건물, 각종 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제5층 제501호로서, (사용승인일 : 2009.09.04) 외 벽 : 페인팅 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서 다세대주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역,가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과032-453-2343))<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인등에한함,대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25.)))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512828 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1118-3 동원주택 5층501호

용도: 다세대주택

건물 사용승인일: 2009년 9월 4일

감정가: 130,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

토지면적: 28.64㎡ (약 8.66평)

건물면적: 60.37㎡ (약 18.26평)

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

주변 환경: 본 물건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 ‘인천구월서초등학교’ 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 주상용 건물 및 각종 근린생활시설이 혼재하고 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 본건까지 차량 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 토지는 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인에 한하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 10월 1일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기(채권액 126,000,000원)입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

* 소유권 이전 등기 (갑구 순위 2, 4, 6)

* 주택임차권 등기 (을구 순위 5, 권리금액 120,000,000원): 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 강제경매 등기 (을구 순위 7, 말소기준권리)

* 압류 등기 (갑구 순위 8)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 을구 5번 주택임차권 등기는 말소 동의로 소멸 예상)

인수되는 임차인 현황:

* 임차인: 문

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-08-12

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 인수 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-08-12

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 인수 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(유 )

* 보증금: 126,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-08-01

* 확정일자: 2019-08-01

* 배당신고일자: 2023-10-11

* 대항력: 없음

* 비고: 현재 정보상 대항력이 없는 임차인으로 판단되나, HUG 보증금 관련 인수 여부 및 세부 조건을 최종 확인해야 합니다.

인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보상 대항력 있는 임차인의 보증금이 0원으로 파악됨)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 인천 남동구 구월동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다수의 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 대상 물건은 주거용 건물로서, 주변에 혼재된 상업 시설 덕분에 기본적인 편의시설 접근성은 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 주변에 각종 근린생활시설이 자리하고 있어 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

교육시설: 인천구월서초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

의료시설: 주변에 종합병원 및 다수의 의원이 소재할 것으로 예상되어 의료 서비스 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다.

공원/녹지: 인근에 공원 및 녹지 공간이 조성되어 있어 쾌적한 생활이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 존재: 문 및 박 임차인은 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 명시되어 있습니다. 실제 임대차 관계, 보증금 지급 여부, 명도 조건 등에 대한 철저한 조사가 필요하며, 법적 분쟁 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 인수 조건 변경 사항은 잔금 납부 및 소유권 이전 절차에 영향을 미칠 수 있으므로, 구체적인 내용을 반드시 확인해야 합니다.

토지거래허가구역: 외국인에 한하여 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 투자 시 관련 법규 및 절차를 준수해야 합니다.

건물 노후도: 2009년에 사용 승인된 건물로, 시간 경과에 따른 건물 노후화 및 유지보수 상태 점검이 필요합니다.

주변 혐오시설: 현장 조사 및 지도 정보 확인 결과, 주변에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 구월동의 초등학교 인근에 위치한 다세대주택으로, 우수한 학군과 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 감정가는 1억 3천만원이나, 최근 실거래가 분석 결과 시장 가치는 이보다 낮을 것으로 추정됩니다. 권리 관계상 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금이 0원으로 명시된 점과 HUG 인수조건 변경 사항이 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 따라서 해당 권리 관계에 대한 철저한 분석과 명도 전략 수립이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

초등학교 인근 위치: 자녀 교육 환경을 중시하는 실수요자에게 매력적인 조건입니다.

생활 인프라: 구월동 지역의 잘 갖춰진 상권 및 편의시설 접근성이 우수합니다.

잠재적 가치 상승: 인천의 주요 지역 중 하나인 남동구의 지속적인 발전 가능성에 따른 부동산 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

최근 주변 실거래가 분석 결과, 유사 면적(약 11.5~15평)의 다세대주택이 4500만원에서 8500만원 범위에서 거래되었습니다. 본건의 건물 면적은 60.37㎡(약 18.26평)이며, 가장 유사한 조건(2001년 준공, 49.82㎡)의 거래가 8500만원임을 감안할 때, 현재 시장 가치는 약 1억 200만원 내외로 추정됩니다.

감정가는 130,000,000원이지만, 앞서 언급된 대항력 있는 임차인(보증금 0원) 및 HUG 인수조건 변경 등 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

이에 따라, 명도 비용 및 예상되는 추가 비용을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 및 권리 분석 결과, 예상 입찰가는 감정가 대비 약 60~77% 수준을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 80,000,000원 ~ 100,000,000원

본 예상 입찰가는 현 시점에서의 분석이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사, 법률 전문가 상담, 최신 권리 변동 사항 확인 등을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.