나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512835 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 533-3 모던하우스 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 위치하는 "도화초등학교" 남동측인근의 "모던하우스" 6층 603호로서 주위는 공동주택, 오피스텔 등이 혼재하는 주거지역인바 주변환경은 보통시 됨.

교통상황

남서측으로 접한 세로를 통하여 경인로에 연계되며 인근에 버스정류장, 전철1호선 "도화역"이 소재하는 등 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층건내 6층 603호로서 외벽: 몰탈위페인팅등 마감 내벽: 몰탈위페인팅 등 마감 창호: 샤시창호임 사용승인일: 2016.11.16.

이용상태

공부상 오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스공급설비, 엘리베이터 등

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 세장형토지로서 공동주택 및 업무시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-09-02)(인천광역시남부교육지원청 제2024-215호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)

공부와의 차이

공부상 오피스텔로서 등기사항전부증명서에 "주택임차권" 등기가 되어있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세한 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경512835 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 533-3 모던하우스 6층603호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 206,000,000원

* 토지면적: 22.27㎡ (약 6.73평)

* 토지지분: 22.27㎡ (약 6.73평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 74.14㎡ (약 22.43평) (전용면적 추정)

* 건물지분: 74.14㎡ (약 22.43평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (경매 신청 채권자)

* 특이사항: HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

* 본건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 위치하며, "도화초등학교" 남동측 인근에 자리한 "모던하우스" 6층 603호입니다.

* 주변은 공동주택, 오피스텔 등이 혼재하는 주거지역으로 형성되어 있습니다.

* 교통은 남서측으로 접한 도로를 통해 경인로와 연계되며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 1호선 "도화역"이 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 인천세무서장 압류 (갑8, 2023-03-03 접수)

* 본 경매는 주택도시보증공사의 강제경매(갑12, 2025-10-01 접수, 217,000,000원)에 의해 진행됩니다.

* 등기부상 모든 권리(주택임차권, 압류, 가압류)는 말소기준권리 이후에 등기되었으므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 다만, 물건명세서상 을구 순위 1번 주택임차권(이명환, 217,000,000원)은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 소멸 대상입니다.

* 임차인 현황:

* 주택임차권(이명환): 보증금 217,000,000원, 전입일자 2021-08-27, 확정일자 2021-07-05, 배당신고일자 2023-09-26. 대항력 없음.

* 임차인: 차아영. 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2024-04-30. 대항력 없음.

* 임차인 차아영은 보증금 및 차임이 명시되어 있지 않으나, 전입일자가 있는 임차인으로, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 총 등기부채권 금액: 518,630,519원

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 지역은 오피스텔과 공동주택이 혼재된 주거지역으로, 지역 내 기본적인 생활 인프라가 구축되어 있습니다.

* 도화역 역세권에 위치하여 타 지역으로의 접근성이 양호하며, 주변 상업시설 이용도 용이합니다.

* 주변 환경은 주거 밀집 지역의 특성을 보여, 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물은 철근콘크리트 구조의 10층 건물로, 본건은 6층 603호입니다. 2016년 11월 16일에 사용 승인되었습니다.

* 내부 설비로는 위생 및 급배수 설비, 도시가스 공급 설비, 승강기 등이 갖추어져 있습니다.

* 본건의 전용면적은 74.14㎡ (약 22.43평)이며, 공급면적은 약 90㎡대 (74.14㎡ / 0.8 ≈ 92.67㎡) 정도로 추정됩니다. (전용률 80% 가정)

* 주변에 도화초등학교 등 교육시설이 있어 자녀가 있는 가구에 적합하며, 편의시설 접근성도 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)와의 계약 조건 변경 사항이 존재하며, 이는 인수 후 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. (현재 등기부상 HUG 관련 권리들은 말소 예정임)

* 토지이용계획: 본 토지는 준주거지역, 과밀억제권역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함, 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)으로 지정되어 있습니다. 특히 외국인 토지거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 상세한 임대 관계 미상: 현재 상세 임대 현황은 파악되지 않아, 임대차 조사 및 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 주변 혐오시설: 본건 주변에 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 없으나, 입찰 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 인천 미추홀구의 역세권에 위치한 오피스텔로, 입지 조건과 건물 상태가 양호한 편입니다.

* 채권자인 HUG가 본건 경매를 신청하였으며, 등기부상 대부분의 권리가 말소될 예정이어서 권리 관계는 비교적 명확합니다.

* 다만, HUG 인수조건 변경 내용과 임대 관계 미상 부분이 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 도화역 역세권 입지로 교통이 편리하고, 주변으로 주거 및 상업시설이 잘 갖추어져 있어 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 신축 건물(2016년 준공)로 건물 상태가 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

* 감정가는 206,000,000원으로, 주변 시세와 비교하여 적정 가격에 낙찰받을 경우 투자 가치가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건 감정가는 206,000,000원입니다.

* 주변 유사 오피스텔의 최근 매매 사례 및 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정해야 합니다.

* 최근 유사 면적 오피스텔 시세가 180,000,000원 ~ 250,000,000원 범위로 확인되는 점을 감안할 때, 본건의 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다.

* 따라서, 현 시세 및 주변 시세, 투자 목적(실거주/임대수익) 등을 종합적으로 고려하여, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 200,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

* (주의: 인수 보증금은 없습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.