나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512820 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 303-92 샤인힐 10층1001호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: K-land · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "숭의로터리" 남동측 인근에 위치하며, 주 위는 오피스텔, 다세대 및 연립주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근 교통시설과의 거리 및 편의성 고려 시 제반 교통상황은 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상13층 건물(샤인힐) 내 10층 1001호로서, (2019.02.25 사용승인) 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 등 마감. 창호 : 샷시창호 등

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사다리형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 서측으로 세로의 지선도로(인주대로45번길)에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

숭의동 303-920, 303-100 공히 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제 한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부 교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인등에 한함(지정기간:2025.8.26 .~2026. 8. 25.))) <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

공부상 용도는 '업무시설(오피스텔)'으로 등재되어 있으나, 현황 '주거용(오피스텔)'으로 이용중인 것으로 조사되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공부상 용도는 '업무시설(오피스텔)'이나, 현황 '주거용(오피스텔)'임(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경512820 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 303-92 샤인힐 10층 1001호

용도: 공부상 업무시설(오피스텔), 현황 주거용(오피스텔)

감정가: 202,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 9.79㎡ (약 2.96평)

토지 지분: 9.787㎡

건물면적: 64.96㎡ (약 19.65평)

건물 지분: 64.959㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: 공부상 용도는 '업무시설(오피스텔)'이나, 현황 '주거용(오피스텔)'임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "숭의로터리" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 오피스텔, 다세대 및 연립주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 교통시설과의 거리 및 편의성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

북동측 및 서측으로 세로의 지선도로(인주대로45번길)에 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 정

보증금: 5,000,000원

차임: 600,000원

전입일자: 2025년 10월 16일

대항력: 없음

비고: 소액 임차인으로 보입니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 명의로 추정)

보증금: 240,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 9월 24일

확정일자: 2020년 9월 24일

배당신고일자: 2022년 11월 21일

대항력: 없음

비고: HUG 보증 관련 건으로, 말소 예정.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리(갑10, 가압류, 주택도시보증공사)를 포함한 모든 권리(갑9, 갑10, 갑11, 갑12, 갑13, 을1)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 을구 1번 주택임차권(김 외, 240,000,000원)은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

등기부채권 총액은 5,464,000,000원입니다.

3.3. 권리분석 요약

본 건은 권리 상 인수할 부담이 없는 물건으로 판단됩니다. 모든 권리가 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

대상 물건이 위치한 숭의동 일대는 오피스텔, 주거용 건물 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 배후 수요가 존재합니다.

숭의로터리 인근으로 유동인구가 있는 편이며, 상업시설 이용이 용이합니다.

향후 주변 개발 계획 등에 따라 상권 가치 변화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

건물은 철근콘크리트조 지상 13층, 지하 2층 규모이며, 본건은 10층에 위치하고 있습니다.

2019년 2월 25일 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

내부에는 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 소화전, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 시설이 완비되어 있습니다.

5.2. 교통 및 편의시설

인천지하철 1호선 인근역(도보 약 10-15분 거리) 및 다수의 버스 노선을 이용 가능합니다.

단지 인근으로 편의점, 마트 등 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있으며, 차량으로 접근 가능한 거리에 대형 쇼핑몰 및 병원 등의 편의시설도 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황 불일치

본 물건은 공부상 용도가 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있으나, 실제로는 '주거용(오피스텔)'으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

이는 추후 양도소득세 등 세금 문제 발생 또는 행정 처분의 대상이 될 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.

다만, HUG 인수조건 변경 및 해당 물건의 경우 주택임차권이 말소 예정임을 고려할 때, 주거용으로 이용에 따른 직접적인 법적 문제는 없을 가능성이 높으나, 매수인의 최종 판단이 필요합니다.

6.2. 토지거래계약 허가구역

본 건 토지는 외국인 등이 토지거래 시 허가를 받아야 하는 허가구역(2025.8.26.~2026. 8. 25.)에 해당됩니다.

다만, 이는 외국인에 한정되는 규제이며, 내국인 매수인에게는 직접적인 영향이 없습니다.

7. 종합 의견

본 건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 샤인힐 오피스텔 10층 1001호로, 2019년 준공된 비교적 신축 건물입니다.

권리 분석상 인수할 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 공부상 용도와 현황의 차이, 그리고 HUG 인수조건 변경 등 특이사항을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

최근 유사 면적의 오피스텔 매매 사례가 11,500만원에 있었으며, 감정가는 20,200만원으로 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 권리 분석상 안전한 물건 (모든 권리 소멸 예정)

* 숭의로터리 인근 역세권 입지로 교통 및 생활 편의시설 접근성 우수

* 비교적 신축 오피스텔로 상품성 양호

* 상업지역 내 위치로 향후 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례(58.46㎡ 기준 11,500만원) 및 감정가(20,200만원)를 종합적으로 고려하고, 공부상 용도와 현황 불일치, HUG 인수조건 변경 등의 잠재적 리스크를 감안했을 때, 본 물건의 합리적인 예상 입찰가는 125,000,000원으로 제시합니다.

이는 보증금 인수 부담이 없고, 주변 시세 대비 합리적인 가격 책정을 통한 투자 수익률 확보를 목표로 합니다.

* 최근 거래가 (58.46㎡): 115,000,000원

* 감정가 (64.96㎡): 202,000,000원

* 예상 입찰가: 125,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.