나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512806 [1] 인천광역시 서구 청라동 130-2 청라웰카운티1차 203동 6층601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 초원감정 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "청라초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위로는 동류형의 아파트 등 공동주택이 주로 들어서 있는 공동주택지대임.

교통상황

본건 인근 도로를 통하여 운행되는 시내버스 등의 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통편익 은 대체로 무난시 됨

건물의 구조

벽식구조 슬래브지붕 지상 20층 건물로서 외벽 : 시멘몰탈위 패인팅 마감 등 내벽 : 시멘몰탈위 패인팅 마감 등 창호 : 샷시 창호임

이용상태

집합건축물대장상 전유부 용도는 아파트이나 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 확인은 불가하였음

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 아파트로 이용중인 건물의 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 20m의 포장도로에 접하고 있으며, 차량 진출입이 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 특수도로 (보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2015-03-31)(인천서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대 보호구역(2015-03-31)(자세한 사항은 서부교육지원청 학생건강안전과(560-6659) 문의)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-04-06)(인천서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가 구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

#1 임대관계는 미상임 #2 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부확인이 불가하여 관할구청에서 발급한 건축물현황도를 감정평가서에 기재하였음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경512806 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 청라동 130-2 청라웰카운티1차 203동 6층601호

* 용도: 아파트

* 감정가: 529,000,000원

* 토지면적: 66.52㎡ (약 20.12평)

* 건물면적: 84.98㎡ (약 25.70평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 토지거래허가구역, 유동화물건

* 사용승인일: 2010년 7월 19일

2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 서구 청라동 소재 "청라초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 아파트 등 공동주택이 주로 들어서 있는 공동주택지대임.

* 교통: 본건 인근 도로를 통하여 운행되는 시내버스 등의 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 편익은 대체로 무난함. 본건은 서측으로 노폭 약 20m의 포장도로에 접하고 있으며, 차량 진출입이 용이함.

* 교육: 청라초등학교가 인근에 위치함. 또한, 해당 지역은 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대보호구역으로 지정되어 있음.

* 주변 환경: 검색 결과, 해당 지역은 주거 단지가 밀집한 지역으로, 청라웰카운티1차 아파트 단지는 7개 동, 총 694세대로 이루어져 있으며, 지하주차장(920대)과 지상주차장(12대)을 포함하여 총 932대의 주차 공간을 확보하고 있음. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등의 복리시설이 갖추어져 있음.

* 혐오시설: 주변 시설 검색 결과, 특별히 언급되거나 보고된 혐오시설은 확인되지 않았음.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 7월 4일 하나은행 근저당 (352,000,000원).

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 근저당 (하나은행, 2022.07.04.)

* 주택임차권 (김지훈, 300,000,000원, 2022.07.04. 접수)

* 임의경매 (에프에이치2503유동화전문, 343,230,762원, 2025.09.30. 접수) - 본 사건

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 해당 사항 없음).

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 8월 1일

* 확정일자: 2022년 7월 14일

* 배당신고일자: 2024년 8월 23일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. (임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없습니다.)

* 등기부채권 총액: 652,000,000원.

4. 상권분석

* 아파트 단지 내 풍부한 배후 수요를 바탕으로 한 안정적인 주거지 상권입니다.

* 주변에 다양한 생활 편의시설 및 상업시설이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 우수합니다.

* 교육: 청라초등학교가 인근에 위치하며, 교육환경 보호 구역으로 지정되어 있어 교육적인 환경을 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 주거 단지로서 필요한 기본적인 편의시설은 단지 내 및 인근 상업시설을 통해 이용 가능합니다. 주변 지역에서는 키즈카페(쥬라리움 청라점, 플레이 고), 실버타운(더시그넘하우스 청라) 등 다양한 시설들이 운영되고 있습니다.

* 주거 환경: 공동주택이 밀집한 지역으로, 비교적 조용하고 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 외국인 주택 용도 취득에 한정하여 허가 구역으로 지정되어 있습니다(2025.8.26.~2026.8.25.). 경매 물건의 경우 일반적인 절차를 따르나, 외국인 투자 시에는 해당 내용을 확인해야 합니다.

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 자산으로, 채권 관리 주체가 변경될 수 있습니다.

* 현장 내부 확인 불가: 감정평가 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가하여 건축물현황도를 참고하였으며, 실제 내부 상태, 수리 필요 여부, 점유자 현황 등 추가 확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대 관계에 대한 정보가 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천 서구 청라동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지와 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정으로 권리 관계가 명확합니다.

* 임차인이 있으나 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 다만, 현장 내부 확인 불가 및 임대 관계 미상 등 추가 확인이 필요한 부분이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 실거주 또는 임대 투자 목적으로 접근하기에 유리한 아파트입니다.

* 명확한 권리 관계와 인수할 보증금이 없다는 점이 장점입니다.

* 최근 실거래가 대비 합리적인 수준으로 평가된 감정가를 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 실거래가 정보 분석:

* 2026년 5월 13일: 50,700만원 (5층)

* 2026년 6월 8일: 53,000만원 (9층)

* 2026년 6월 27일: 52,400만원 (12층)

* 본건의 감정가는 52,900만원으로, 최근 실거래가 범위(50,700만원 ~ 53,000만원) 내에 위치합니다.

* 본건은 6층이므로, 5층(50,700만원)보다는 높고 9층(53,000만원)보다는 낮을 것으로 예상됩니다.

* 인수해야 할 보증금이 없으므로, 입찰가는 감정가 52,900만원을 기준으로 하되, 최근 최고가인 53,000만원 이상에서의 경쟁 가능성도 고려할 수 있습니다.

* 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 530,000,000원에서 540,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.