나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512857 [1] 인천광역시 서구 경서동 738-13 드림스케치 1동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도원 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 서구 경서동 소재 '경서초등학교' 북동측 인근에 위치하는 '드림스케치' 드림 스케치 1동 내에 소재하며, 인근일대는 다세대주택, 다가구주택, 아파트단지, 주상복합 부동산 등으로 이루어진 주거지대로서 북측 인근으로 인천국제CC골프장이 위치함.

교통상황

본 건물까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 북동측 직선거리 약1km지점 에 청라I.C가 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층건 내 2층 201호로서 외벽 : 벽돌형타일붙임, 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방겸식당, 화장실, 다용도실 등)으로 이용중임.

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

제형의 토지로서 대체로 평지이며, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭8미터 정도의 포장도로에 접하며, 서측으로 폭4미터 정도의 보행자전용도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

경서동 738-13 :제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 특수도로 (보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 상대보호구역(2014-04-16)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서부교육지원청) <교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구 역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거 하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

인천지방법원 2025타경512857 (1)

인천광역시 서구 경서동 738-13 드림스케치 1동 2층 201호

물건 개요

감정가: 128,000,000원

토지면적: 31.70㎡ (약 9.60평)

건물면적: 48.55㎡ (약 14.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

건물 및 토지 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (경사지붕) 4층 건물 내 2층 201호

이용상태: 다세대주택 (방3, 거실, 주방겸식당, 화장실, 다용도실 등)

설비내역: 개별난방, 위생설비, 급배수설비

토지 이용상태: 제형의 토지로서 대체로 평지이며, 다세대주택 건부지로 이용 중

인접 도로: 남측 폭 8미터 도로, 서측 폭 4미터 보행자전용도로 접함.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

인천광역시 서구 경서동 소재 '경서초등학교' 북동측 인근에 위치하며, '드림스케치' 1동 내에 소재함.

인근 일대는 다세대주택, 다가구주택, 아파트단지, 주상복합 부동산 등으로 이루어진 주거지대임.

북측 인근으로 인천국제CC골프장이 위치함.

교통상황

본 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

북동측 직선거리 약 1km 지점에 청라IC가 위치함.

1.2. 권리분석

등기부 현황 (말소기준권리: 2022.03.10. 압류)

압류 (2022-03-10) - 안산세무서장

강제경매 (2025-09-29) - 서울보증보험 (채권액: 134,797,807원)

가압류 (2022-09-22) - 주택도시보증공사 (채권액: 1,716,000,000원)

소유권 보존 (2011-01-24) - 정금택

소유권 이전 (2011-03-23) - 이새미

소유권 이전 (2020-09-07) - 주식회사마니주택

임차인 현황

임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-11-18

확정일자: 2020-08-05

배당신고일자: 2022-09-21

대항력: 없음

등기부채권 총액: 1,836,000,000원 (약 18억 3천 6백만원)

권리 분석 요약

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

다만, 물건명세서 상 '을구 순위 5번 주택임차권등기'는 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되었으나, 확약서의 효력 및 관련 내용을 면밀히 확인해야 함. (매각으로 소멸되지 않는 권리로 표기되었으나, 말소동의 확약서 제출로 복합적 해석 필요)

1.3. 상권분석

주변 지역

인천광역시 서구 경서동 일대의 주거 밀집 지역에 속함.

다세대주택, 아파트 단지, 주상복합 등이 혼재하여 주거 기능이 강한 지역임.

인근으로 경서초등학교, 인천국제CC 골프장 등이 위치하여 생활 및 여가 환경을 갖춤.

부동산 시세 동향 (인근 유사 물건 최근 매매 사례)

2026년 1월 기준, 인근 경서동 일대 다세대주택 매매 사례는 다음과 같음.

* 752-4번지 (크리스탈빌), 56.24㎡, 3층, 2010년식, 85,000,000원 (약 1,511원/㎡)

* 738-12번지 (그레이스파크빌), 47.76㎡, 3층, 2012년식, 90,000,000원 (약 1,884원/㎡)

* 730-3번지 (보람아트빌2차), 44.88㎡, 2층, 2010년식, 76,000,000원 (약 1,693원/㎡)

본건(48.55㎡)은 유사 면적의 최근 거래 사례(약 7,600만원 ~ 9,000만원) 대비 시세가 형성되어 있음을 알 수 있음.

감정가(128,000,000원) 대비 최근 시세가 낮은 편임.

1.4. 생활정보

주변 편의시설

* 교육시설: 경서초등학교 (북동측 인근)

* 여가시설: 인천국제CC 골프장 (북측 인근)

교통 및 접근성

* 대중교통: 인근 버스정류장 소재 (노선 정보 추가 확인 필요)

* 도로망: 차량 접근 용이, 북동측 약 1km 지점 청라IC 위치

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한사항

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함) (2025. 8. 26.~2026. 8. 25.) - 허가구역 지정 기간이 만료되었으나, 향후 변동 사항 확인 필요.

* 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류, 특수도로 (보행자전용도로) 등 지정.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당.

특이사항 및 주의사항

* SGI 인수조건 변경: SGI (서울보증보험) 관련 인수 조건 변경 사항에 대한 상세 내용 확인이 필요함. 이는 매각 후 인수자가 부담해야 할 의무나 조건에 영향을 미칠 수 있음.

* 선순위 임차권 (주택임차권): '을구 순위 5번 주택임차권등기'에 대해 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되었으나, 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출된 점은 권리 분석에 있어 복합적인 검토가 필요함. 확약서의 법적 효력 및 이행 여부 확인이 필수적임.

* 공동담보: 해당 물건이 다른 담보물건과 공동으로 설정된 채무의 담보일 수 있으며, 이 경우 다른 담보물의 경매 진행 결과가 본건에 영향을 미칠 수 있음.

* 임대관계 미상: 관계인 부재로 인해 내부 이용 상태 및 임대 관계가 확인되지 않아, 실제 이용 상태와 다를 수 있으며 임대차 계약 여부 및 조건 파악이 어려움. (탐문 조사 및 건축물현황도에 근거하여 평가되었음)

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 경서동에 위치한 다세대주택으로, 일반적인 주거지대의 특성을 가지고 있음.

감정가는 1억 2천 8백만원으로 책정되었으나, 인근 유사 물건의 최근 매매 시세는 7천 6백만원에서 9천만원 범위에 있어 감정가와의 괴리가 존재함.

권리 분석상 '을구 순위 5번 주택임차권등기'가 말소되지 않는 권리로 명시되었으나, 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출된 점은 추가적인 확인이 필요한 복합적인 사항임.

'SGI 인수조건 변경' 및 '공동담보'와 같은 특이사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으며, 매입 전 관련 내용을 반드시 소명해야 함.

현재로서는 임대 관계가 미확인 상태이므로, 명도시점의 점유 관계 및 명도 난이도 등을 고려해야 함.

1.7. 투자 포인트

인천 서구 경서동의 주거 지역에 위치하여 안정적인 임대 수요 기대 가능.

경서초등학교 등 교육 시설 접근성이 양호하며, 인천국제CC 골프장 인근으로 쾌적한 환경.

최근 매매 시세 대비 감정가가 높아, 유찰 가능성이 있으며 저가 매수 기회 발생 가능성 있음.

1.8. 예상 입찰가

인근 유사 물건의 최근 매매 가격 (약 7,600만원 ~ 9,000만원) 및 본건의 면적(48.55㎡)을 고려했을 때, 현재 시장 가격대는 8,500만원 ~ 9,500만원 수준으로 판단됨.

감정가(128,000,000원) 대비 시세가 낮고, 'SGI 인수조건 변경', '선순위 임차권' 관련 복합적인 권리 관계 등 리스크 요인이 존재하므로, 보수적인 접근이 필요함.

따라서, 보증금을 인수할 필요가 없고(인수 보증금 합계: 0원), 시장 시세를 반영하며 잠재적 리스크를 감안한 적정 입찰가는 다음과 같이 제안함.

예상 입찰가: 98,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.