나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512785 [1] 인천광역시 서구 검암동 635-7 스페이스빌 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대청감정 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "서인천고등학교" 북측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 연립주택, 학교시설 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 주거지로서의 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 건물까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근 로변에 버스정류장이 소재하고, 동측 인근에 인천도시철도2호선 "검바위역"이 위치하여 제반 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 4층 건물 내 3층 302호로서, 외벽 : 미장스톤 및 일부 외장석재붙임 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호 : 샷시 창호 등임. [집합건축물대장상 사용승인일 : 2010년 12월 02일]

이용상태

"다세대주택"으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스시설 및 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 공동(다세대)주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 12미터, 남측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하며, 차량의 진출입은 북측 도로를 이용하여 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 도로(접합), 가축사육제한구역 (2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지 거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

공부와 별 차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 현장조사시 이해관계인의 부재로 자세한 임대차관계는 미상임. 나. 본건은 등기사항전부증명서상 전세권설정(전세금: 122,000,000원) 등기가 되어 있으니 경매참여시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512785 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 635-7 스페이스빌 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 123,000,000원

토지면적: 28.65㎡ (약 8.67평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 35.79㎡ (약 10.83평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경사지붕 4층 건물 내 3층 302호

사용승인일: 2010년 12월 02일

건물 전체 대지권 면적: 462.2㎡

건물 총 연면적: 643.23㎡

건폐율: 49.97%

용적률: 139.17%

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "서인천고등학교" 북측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 연립주택, 학교시설 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 주거지로서의 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황:

본건 건물까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근 로변에 버스정류장이 소재하고, 동측 인근에 인천도시철도2호선 "검바위역"이 위치하여 제반 대중교통사정은 양호한 편입니다.

인접 도로상태:

북측으로 로폭 약 12미터, 남측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하며, 차량의 진출입은 북측 도로를 이용하여 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)입니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 김 입니다.

말소기준권리는 을구 3번 전세권 설정 등기(2021년 12월 15일 접수, 전세금 122,000,000원)입니다.

이 전세권 등기는 매각으로 소멸되지 않으며, 매수인에게 인수되는 권리입니다.

따라서 본 건의 매수인은 해당 전세권에 대한 책임을 부담하게 됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 122,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2021년 12월 15일

* 대항력: 있음

* 참고사항: 상기 임차인은 선순위 전세권자로서, 해당 권리는 매수인에게 인수됩니다.

주의사항:

선순위 전세권 122,000,000원이 매수인에게 인수되므로, 입찰 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업시설보다는 주택 및 관련 근린생활시설 위주로 형성되어 있습니다.

소규모 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

5. 생활정보

주변 교통:

인천도시철도2호선 검바위역이 인근에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

주변 교육시설:

서인천고등학교가 북측에 인접해 있으며, 인근에 다른 초, 중, 고등학교 및 유치원 등의 교육시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다. (추가적인 상세 조사가 필요합니다.)

주변 편의시설:

소규모 근린생활시설을 통해 기본적인 생필품 구매 및 생활 서비스 이용이 가능합니다. 대형마트, 병원 등은 추가적인 검색이 필요합니다.

혐오시설:

주변 지역은 주거 및 교육 시설이 혼재된 지역으로, 현재까지 확인된 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 매수인에게 인수되는 122,000,000원의 선순위 전세권입니다. 입찰가 산정 시 이 금액을 반드시 고려해야 하며, 경매 낙찰가가 이 금액보다 낮을 경우 실질적인 투자 손실이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상 과밀억제권역 및 외국인 주택 거래 허가 구역(취득 목적에 한함)에 해당되어 향후 거래에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 검암역 인근의 주거 지역에 위치하여 교통 및 기본적인 생활 환경은 양호한 편입니다.

다만, 122,000,000원의 선순위 전세권이 매수인에게 인수되는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 이로 인해 실질적인 투자 가치가 현재 시세보다 높아질 수 있어 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

인천도시철도2호선 검바위역과의 접근성.

안정적인 주거 지역 내 위치.

선순위 전세권 인수 후 시세 차익 가능성 (시장 상황 및 향후 부동산 가치 상승 여부에 따라 달라짐).

9. 예상 입찰가

감정가: 123,000,000원

건물 면적: 35.79㎡ (약 10.83평)

인수되는 권리 (선순위 전세권): 122,000,000원

주변 유사 물건 최근 매매가 분석 (2026년 1월 거래 기준):

* 30.72㎡ (약 9.3평) 물건 93,000,000원 (약 303만원/평)

* 62.67㎡ (약 18.9평) 물건 179,000,000원 (약 286만원/평)

* 72.87㎡ (약 22.0평) 물건 183,000,000원 (약 251만원/평)

본 건 면적(35.79㎡)을 고려 시, 유사 면적의 최근 실거래가는 약 108,000,000원 수준으로 추정됩니다. (93,000,000원 * (35.79㎡ / 30.72㎡))

그러나 본 건은 122,000,000원의 선순위 전세권이 매수인에게 인수되므로, 이를 고려하지 않은 입찰은 큰 손실로 이어질 수 있습니다.

매수인이 인수하는 권리를 포함한 실질적인 총 투자 비용은 '입찰가 + 인수하는 선순위 권리 금액'이 됩니다. 만약 입찰가로 122,000,000원을 낙찰받으면, 총 투자 비용은 122,000,000원이 됩니다.

따라서, 최소한 인수되는 권리 금액인 122,000,000원을 상회하는 수준에서 입찰가를 고려해야 합니다.

감정가가 123,000,000원임을 감안할 때, 본 건의 예상 입찰가는 122,000,000원 ~ 125,000,000원 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

이는 인수되는 122,000,000원의 선순위 전세권을 감안했을 때, 현재 시세 수준 또는 감정가 부근에서 매수 기회를 모색하는 전략입니다. 입찰 전 반드시 권리 분석 전문가와 상의하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.