나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512905 [1] 인천광역시 서구 청라동 193-1 청라자이 109동 19,20층1901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류호광감정 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "초은고등학교" 남동측 인근에 위치한 청라자이 단지 내에 위치하며, 주위일대는 대단위 고등아파트 단지로 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 각종 차량의 출입이 용이하고 버스정류소 등이 근거리에 소재하여, 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

2010. 06월경에 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하2층지상20층건 아파트 건물 내의 19,20층 1901호로서, 외벽:콘크리트 위 돌붙임 및 페인팅 등 마감. 내벽:몰탈 위 벽지 등 마감. 창호:샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기 설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 대면적인 토지로서 대체로 평탄하며, 현황 아파트 건물의 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지는 서측으로 도로폭 약20m의 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역, 경제자유구역(2022-01-03), 상대보호구역(2015-03-31), 상대보호구역(2015-03-31), 상대보호구역(2015-07-06), 상대보호구역, 절대보호구역(2015-03-31), 절대보호구역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함) (2025.8.25.~2026.8.25)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512905 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 청라동 193-1 청라자이 109동 19,20층1901호

용도: 아파트

감정가: 1,810,000,000원 (십팔억 천만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 161.06㎡ (약 48.1평)

토지 지분: 161.0603㎡ (약 48.1평)

건물면적: 137.46㎡ (약 41.6평)

건물 지분: 137.4576㎡ (약 41.6평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 상세 정보

아파트명: 청라자이

동/호수: 109동 1901호 (19층, 20층)

사용승인일: 2010년 06월 (20100611)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평지붕

건물 높이: 지하2층, 지상20층

총 세대수: 884세대 (단지 전체 기준)

총 동수: 19동

전용면적: 137.46㎡ (약 41.6평)

총 면적 (단지): 132,891.66㎡ [cite: (Apartment Information)]

1.5. 특이사항

토지거래허가구역 (2025.8.25.~2026.8.25. 외국인 등의 주택용도 취득에 한함)

유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 청라동에 위치하며, "초은고등학교" 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 대규모 고층 아파트 단지로 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

단지 인근으로 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류소가 근거리에 소재하여 대중교통 여건 또한 무난합니다. 단지 서측으로는 도로폭 약 20m의 중로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

* 용도지역: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역

* 도로: 중로1류 (폭 20m~25m) 접함

* 기타: 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역

* 보호구역: 상대보호구역, 절대보호구역 다수 존재

* 토지거래허가구역: 2025.8.25. ~ 2026.8.25. (외국인 주택용도 취득에 한함)

2.4. 주변 시설 (최근 검색 결과 기준)

* 교육 시설: 초은고등학교, 초은초등학교, 초은중학교, 인천가원초등학교 등

* 문화/여가 시설: 청라호수공원, 청라국제도시 내 상업시설 (지젤M, 커낼에비뉴 등), 청라국제도서관

* 자연 시설: 심곡천 인접

* 혐오시설 관련: 청라사업소 소각장(청라소각장)이 있으며, 최근에는 식물원 같은 모습으로 변모하여 악취도 없다고 보도되었습니다. 그러나 향후 이전 논의가 진행 중인 것으로 파악됩니다.

3. 권리분석

3.1. 인수 권리 분석

말소기준권리인 중소기업은행 근저당(2024.02.28.)보다 늦은 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 등기부 요약상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있으나, 이에 대한 구체적인 사항은 확인되지 않아 추가적인 확인이 필요합니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권보존: 지에스건설주식회사 (2010-06-29)

* 소유권이전: 고희미 (2011-01-20, 매매)

* 근저당 (말소기준권리): 중소기업은행 (2024-02-28, 1,200,000,000원)

* 임의경매개시결정: 중소기업은행 (2025-09-30, 1,200,000,000원)

* 총 등기부 채권 총액: 1,200,000,000원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이 (이석하)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-06-30

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원이므로 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주거 단지 밀집 지역

본 물건이 속한 청라자이 아파트는 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다. 주변으로 다수의 공동주택 단지가 밀집해 있어 주거 배후 수요가 탄탄합니다.

4.2. 생활 편의 시설 인접

단지 인근으로 초은고등학교 등 교육 시설과 함께 청라호수공원, 국제도시 내 상업시설 등이 인접해 있어 주거 편의성이 우수합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 청라자이

* 주소: 인천광역시 서구 청라동 193-1

* 총 동수: 19개동

* 총 세대수: 884세대

* 최고층: 20층

* 주차 대수: 총 1,554대 (세대당 1.76대)

* 주요 편의시설: 자이안센터 (스크린골프장, 헬스장, 요가연습실 등), 어린이놀이터, 자전거 보관소 등

5.2. 편의 시설

아파트 단지 내 기본적인 편의 시설 외에도, 단지 주변으로 청라국제도시의 다양한 상업 시설(쇼핑몰, 레스토랑, 카페 등)과 공원이 잘 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 그 효력 기간이 2025년 8월 25일부터 2026년 8월 25일까지로, 외국인의 주택용도 취득에만 한정됩니다. 현재 시점(2026년 7월)에서는 효력 만료가 임박하여 큰 영향은 없을 것으로 보입니다.

6.2. 유동화 물건

유동화 물건이라는 점은 소유권이나 권리 관계에 있어 다소 복잡성이 있을 수 있으나, 등기부상 특별한 문제는 발견되지 않았습니다.

6.3. 건물 노후도

2010년 사용 승인을 받은 건물로, 준공 후 약 16년이 경과하여 건축물의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.4. 인접 시설

청라사업소 소각장이 인근에 위치하고 있으나, 최근 보도를 통해 혐오시설 이미지를 탈피하고 식물원처럼 관리되고 있다고 합니다. 하지만 향후 이전 논의가 진행되는 점은 인지하고 있어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 청라동의 대규모 아파트 단지인 청라자이 내에 위치하며, 초등학교, 중학교, 고등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다. 또한 청라호수공원 및 다양한 생활 편의시설과 인접하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

권리 분석상 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 경매 물건으로 판단됩니다. 다만, 감정가(18.1억 원)와 최근 실거래가(약 6.95억 ~ 7.8억 원) 간의 큰 시세 차이가 존재하므로, 입찰 시에는 면밀한 시세 조사를 통해 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 학군: 단지 내 및 인접한 초중고등학교로 자녀 교육에 유리합니다.

* 생활 인프라: 청라호수공원, 커낼에비뉴 등 풍부한 문화, 여가, 쇼핑 시설 접근성이 뛰어납니다.

* 교통 편의성: 주요 도로 인접 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 안정적인 주거 환경: 대규모 아파트 단지로 형성된 지역 특성상 주거 수요가 꾸준합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,810,000,000원

최근 실거래가 (6월 2026년 기준):

* 114.79㎡ (19층): 695,000,000원

* 115.51㎡ (8층): 700,000,000원

* 142.87㎡ (4층): 780,000,000원

제공된 실거래가 정보(JSON)와 본건의 면적(137.46㎡)을 비교 분석할 때, 19층에 위치한 114.79㎡ 면적의 매물이 6.95억 원에 거래된 점을 고려하면, 본건(137.46㎡, 19/20층)의 시장 가치는 약 8.0억 원에서 9.0억 원 사이로 추정됩니다.

감정가(18.1억 원)와 시세 간의 큰 괴리가 존재하므로, 반드시 현장 조사 및 최근 실거래가, 유사 물건 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

예상 입찰가: 850,000,000원 (팔억 오천만원)

(상기 예상 입찰가는 최근 실거래가 추이를 반영한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.