나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512223 [1] 인천광역시 남구 문학동 153-1 다다하이빌 지하층비02호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 '인천문학초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지하1/4층 건 내 제지하층 제비02호로서, (사용승인일 : 2002.12.06) 외벽 : 돌붙임 마감 등 창호 : 샤시창호 임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 필지 및 도로 대비 평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 10미터, 북측 및 동측으로 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경512223 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 인천광역시 남구 문학동 153-1 다다하이빌 지하층비02호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 80,000,000원

* 토지면적: 32.31㎡ (약 9.78평)

* 건물면적: 59.71㎡ (약 18.07평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

* 건축구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지하1/4층 건물 내 제지하층 제비02호

* 사용승인일: 2002년 12월 06일

* 주요마감: 외벽 돌붙임 마감, 창호 샤시

* 이용상태: 다세대주택으로 이용 중

* 설비내역: 위생 및 급·배수설비, 난방설비 구비

1.4. 토지 정보

* 토지형상 및 이용상태: 인접 필지 및 도로 대비 평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중

* 인접 도로상태: 본건 남측 약 10미터, 북측 및 동측 약 8미터 내외 포장도로와 접함

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등에 한함, 지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 '인천문학초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됩니다.

2.3. 주변시설

* 교육시설: 인천문학초등학교가 인근에 위치하여 교육환경이 양호한 편입니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 기타: 주거 밀집 지역에 속하며, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

2.4. 혐오시설 유무

주변 지역은 주로 주거 및 교육 시설로 구성되어 있으며, 즉각적으로 인접한 혐오시설은 파악되지 않습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 인천지방법원 2021카단103479 (가압류, 접수일자: 2021-06-16) 입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 을구 7번 주택임차권 (채권자: 김형태, 금액: 95,000,000원, 전입일자: 2021-03-19, 확정일자: 2021-03-04)

* 해당 임차인은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하는 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 성명: 김형태 -> 김

3.3. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 모든 권리(을구 7번 주택임차권 제외)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 가압류 (채권자: 조윤숙, 금액: 300,000,000원, 말소기준권리)

* 압류 (채권자: 연수세무서장)

* 압류 (채권자: 남동세무서장)

* 압류 (채권자: 인천광역시)

* 압류 (채권자: 연수구)

* 압류 (채권자: 미추홀구)

* 강제경매 (채권자: 김형태, 금액: 130,000,000원)

3.4. 등기부채권 총액

395,000,000원

4. 상권분석

4.1. 최근 시세 동향

최근 거래된 유사 물건들의 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월, 59.58㎡ 건물, 118,000,000원 (미래타운나동, 문학동 340-4)

* 2026년 5월, 59.58㎡ 건물, 81,000,000원 (한솔파크빌106동, 문학동 396-21)

* 2026년 5월, 45.194㎡ 건물, 121,000,000원 (캐슬베리, 문학동 364-1)

4.2. 시세 분석

본건 건물면적(59.71㎡)과 유사한 면적대의 다세대주택 거래 사례를 볼 때, 시세는 81,000,000원부터 118,000,000원 범위에 분포하고 있습니다. 본건 감정가는 80,000,000원으로, 최근 시세 대비 소폭 낮은 수준으로 평가되었습니다. 다만, 건물의 연식(2002년식) 및 구체적인 내부 상태에 따라 실제 가치는 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

본건이 위치한 문학동 일대는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 인천문학초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호하며, 대중교통 이용이 가능한 인프라를 갖추고 있습니다.

5.2. 내부 상태

철근콘크리트 구조의 지하 1층 건물이며, 2002년에 사용승인되었습니다. 위생, 급배수, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다. 정확한 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.

5.3. 임대 관계

임대 관계는 미상이나, 채무자 겸 임차인인 김 씨가 보증금 95,000,000원, 차임 0원 조건으로 2021년 3월 19일부터 전입하여 거주 중이며 대항력이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 보증금

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김 씨의 보증금 95,000,000원입니다. 이는 본건 감정가(80,000,000원)를 초과하는 금액으로, 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 금액이 발생합니다.

6.2. 경매 절차상의 불확실성

강제경매 개시 결정 등기상 채권자(권리자)가 김형태로 되어 있어, 임차인이 채권자로 경매를 신청했을 가능성이 있습니다. 이는 배당 관계 및 경매 진행 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 시세 변동성

부동산 시장은 경제 상황, 지역 개발 계획 등에 따라 변동될 수 있으므로, 매수 후 시세 하락 가능성도 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 문학동에 위치한 다세대주택으로, 인천문학초등학교 인근에 자리하여 기본적인 생활 환경은 양호한 편입니다. 교통 접근성 또한 보통 수준입니다.

그러나 가장 중요한 분석 사항은 대항력 있는 선순위 임차인의 존재와 그 보증금(95,000,000원)이 감정가(80,000,000원)를 상회한다는 점입니다. 이는 낙찰 후 인수해야 할 추가 비용이 발생할 수 있음을 의미하며, 투자의 위험 요인으로 작용합니다.

권리 분석상 다른 권리들은 대부분 소멸될 예정이나, 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 부담해야 합니다. 따라서 인수되는 보증금액을 고려한 신중한 입찰 결정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 인천문학초등학교 인근의 주거 입지.

* 다세대주택으로 일반적인 주거 수요 존재.

* 선순위 임차인의 보증금(95,000,000원) 전액 변제가 경매 절차에서 이루어진다면, 감정가 대비 저가 매수의 기회를 얻을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 물건 자체의 가치와 경매 시세, 그리고 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

최근 거래 사례와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 물건 자체의 시장 가치는 80,000,000원 ~ 118,000,000원 수준으로 판단됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 95,000,000원을 인수해야 하는 점은 매우 큰 부담으로 작용합니다. 즉, 낙찰가 외에 추가로 95,000,000원 (또는 배당 후 잔액)을 부담해야 하므로, 총 취득 비용이 시장 가치를 초과할 위험이 매우 높습니다.

따라서, 인수 보증금을 제외한 순수한 물건 가치만을 고려하더라도, 이러한 중대한 위험 요인 때문에 일반적인 감정가 대비 할인율을 적용한 보수적인 입찰가가 필요합니다.

보수적인 관점에서, 본건의 예상 입찰가는 30,000,000원 ~ 50,000,000원 범위로 제안합니다.

이는 낙찰 후 인수해야 할 보증금 95,000,000원과 합산하여 총 취득 비용이 시장 가치(최소 81,000,000원)를 크게 초과하지 않도록 하는 전략적 판단에 근거합니다. 낙찰 후 임차인과의 협상 또는 명도 관련 추가 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.