나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1686 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 346-5 진성투토펠리체 4층407호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은우 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "숭의로터리" 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 업무시설 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철역(숭의역/수인분당선)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층 건물내 제4층 제407호로서, (사용승인 : 2018.08.06) 외벽 : 몰탈위 수성페인팅 및 돌붙임 등 마감. 창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 화재경보 및 탐지설비, 소 화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고 평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측으로 로폭 약 6미터, 15미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) 토지 : 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추 홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지 정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1686 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 346-5 진성투토펠리체 4층407호

* 용도: 아파트 (건축물대장상 공동주택으로 등재되어 있으나, 실제 이용 상태는 오피스텔로 파악됨)

* 감정가: 221,000,000원

* 토지면적: 10.64㎡ (약 3.22평)

* 토지지분: 10.64㎡ (약 3.22평)

* 건물면적: 73.42㎡ (약 22.21평)

* 건물지분: 73.42㎡ (약 22.21평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농협은행

* 특이사항: 공동담보

1.2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 미추홀구 숭의동, "숭의로터리" 서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 동류형의 업무시설, 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철 1호선 숭의역(수인분당선)이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 본건 북동측 및 북서측으로 각각 로폭 약 6미터 및 15미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

* 제한사항: 외국인 토지거래 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. (본 보고서 작성 시점 기준, 2026년 8월 22일, 해당 기간이 얼마 남지 않았습니다.)

2. 입지조건

2.1. 지역 특성

* 본건이 위치한 인천광역시 미추홀구 숭의동 일대는 업무시설, 공동주택, 근린생활시설이 복합적으로 분포하는 지역입니다.

* "숭의로터리" 인근에 위치하여 지역 내 주요 교통 결절점으로서의 입지를 가집니다.

2.2. 교통 접근성

* 차량 이용 시 주변 도로망을 통해 원활한 접근이 가능합니다.

* 대중교통 이용 시 숭의역(수인분당선) 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

* 토지는 인접 토지와 등고 평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 건물은 북동측 및 북서측으로 약 6미터 및 15미터 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 진출입이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 2019년 1월 7일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (채권금액 171,600,000원)입니다.

* 경매개시결정: 2025년 10월 1일 접수된 농협은행의 임의경매 (채권금액 117,200,482원)가 말소기준권리보다 후순위로 진행 중입니다.

* 총 등기부채권액: 171,600,000원입니다.

* 본 경매로 인해 근저당권, 임의경매 등은 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: NGUYEN

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 5월 28일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 NGUYEN 은 보증금 및 차임이 없는 것으로 신고되어 있으며, 대항력이 없습니다. 따라서 본 경매 절차 진행 시 인수해야 할 임차인 관련 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 인수 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본건은 "숭의로터리" 인근 지역에 위치하며, 주거용 및 업무용 건물과 다양한 근린생활시설이 혼재된 복합 상권입니다.

* 숭의역(수인분당선) 역세권으로서 유동인구가 일정 수준 확보될 것으로 예상됩니다.

* 상업 시설과의 근접성은 좋으나, 특별히 배후 수요가 풍부한 주거 밀집 지역으로 보기는 어렵습니다.

5. 생활정보

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하 1층, 지상 15층 건물 내 4층 407호입니다.

* 사용승인일: 2018년 8월 6일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 이용 상태: 오피스텔로 이용 중입니다.

* 내부 설비: 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 개별난방, 화재경보 및 탐지, 소화전, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설: 근린생활시설이 인근에 위치하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물 대장상 용도는 공동주택(아파트)으로 등재되어 있으나, 실제 이용 상태는 오피스텔로 파악됩니다. 이는 향후 자금 조달(대출)이나 매매 시 계약 관계 및 용도 변경 등에 있어 혼란을 야기할 수 있습니다.

* 임대 관계는 미상으로, 현재 거주 중인 임차인이 있는지, 있다면 그 관계는 어떠한지에 대한 추가 확인이 필요합니다. (단, 현재 신고된 임차인은 대항력 없음)

* 토지이용계획상 외국인 토지거래 허가구역으로 지정되어 있으나, 지정 기간이 2026년 8월 25일까지로 얼마 남지 않아 외국인 매수자에게는 단기적인 제약이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치하며, 숭의역 역세권의 편리한 교통망과 비교적 신축인 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 주변 지역은 주거, 상업, 업무 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다. 다만, 건축물대장상 용도와 실제 이용 상태의 불일치, 임대 관계 미확인 등의 잠재적 리스크가 존재하므로 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 숭의역(수인분당선)을 통한 우수한 대중교통 접근성.

* 2018년 준공된 신축급 건물로 유지보수 측면에서 유리.

* 인천광역시 내 재개발 및 도시 재생 사업 등으로 인한 향후 지역 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

* 감정가는 221,000,000원입니다.

* 인수해야 할 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 건물 상태, 권리 분석 결과 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 최근 실거래가 정보를 참고할 때, 1억 5천만원 ~ 1억 7천만원대의 거래가 있었습니다.

* 잠재적 리스크(용도 불일치, 임대 관계 미확인 등)를 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

* 따라서, 감정가의 80~90% 수준 또는 실거래가 범위를 고려한 1억 7천만원 ~ 2억 1천만원 내외에서 전략적인 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 본 물건의 낙찰가는 경매 당일 현장 분위기 및 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 충분한 사전 조사를 바탕으로 입찰에 임하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.