나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512938 [1] 인천광역시 서구 마전동 1125-6 마전4차풍림아이원 804동 1층103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티앤비감정 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 "마전고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2007년 01월 30일 사용승인된 철근콘크리트조 (철근)콘크리트,경사지붕 12층건 내 제1층 제103호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등, 창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역,?지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(마전 지구단위계획구역)) ,?보행자전용도로(접합),?소로2류(폭 8m~10m)(접합),?중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육 제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?소하천예정지<소하천정비법> ,?성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>,?토지구획정리사업지구(지구단위계획구역) <토지구획정리사업법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 개요

물건명세서상 사건번호: 인천지방법원 2025타경512938 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

2.2. 소재지 및 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 마전동 1125-6, 마전4차풍림아이원 804동 1층 103호

용도: 아파트

건물 면적: 84.33㎡ (약 25.51평) - 분양면적 기준

토지 면적: 52.52㎡ (약 15.89평)

토지 지분: 52.52㎡ (약 15.89평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

2.3. 평가 정보

감정가: 220,000,000원

2.4. 물건 종별 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조

건축 연도: 2007년 01월 30일 사용승인

총 층수: 12층 중 1층

토지 형상: 인접필지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형

2.5. 특이사항

토지거래허가구역 (외국인 주택용 취득에 한함, 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)

대항력 있는 임차인 존재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 "마전고등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

남동측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 및 형상

토지는 대체로 등고평탄한 사다리형이며, 아파트 건부지로 이용 중에 있습니다.

2.4. 도로 접면

본건은 남동측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.5. 지역 지구 및 제한사항

제3종일반주거지역

지구단위계획구역 (도시관리계획 입안중인 지역, 마전 지구단위계획구역)

보행자전용도로, 소로2류, 중로3류 접합

가축사육 제한구역

소하천예정지

성장관리권역

토지구획정리사업지구

토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

말소기준권리: 2022년 01월 06일 접수된 주식회사 엔씨파이낸스대부의 근저당권 (을3, 65,000,000원)입니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없으며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 임차인 관련 내용은 아래 참조)

3.2. 임차인 현황

임차인: 이은곤 (이 )

보증금: 195,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 06월 08일

확정일자: 2021년 04월 26일

배당신고일자: 2025년 01월 10일

대항력: 있음

비고: 주택임차권 등기 (을4) 되어 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 등기부 요약 및 말소기준 권리

집합건물 등기부상 을구 4번 주택임차권 (이은곤, 195,000,000원)이 말소기준권리(을구 3번 근저당권, 2022-01-06)보다 늦게 설정되었으나, 대항력 있는 임차인으로 인수 대상이 됩니다.

최초 소유권 보존 등기는 2007년 03월 02일 (주식회사 프리마건설)이며, 이후 소유권 이전(김수길) 및 다수의 가압류, 근저당, 강제경매 등이 등기되었습니다.

3.4. 인수 및 소멸 권리

인수 권리: 주택임차권 (을4, 195,000,000원). 배당받지 못한 금액은 매수인 인수.

소멸 권리: 근저당권 (을3), 가압류 (갑3, 갑4, 갑6, 갑7, 갑4-1), 강제경매 (갑9).

3.5. 총 채권액

등기부 채권 총액: 377,151,609원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 편의시설

단지 인근에 기본적인 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다. 대형마트 등은 차량 이용이 필요할 수 있습니다.

4.2. 주변 교육 시설

마전고등학교 북서측 인근에 위치하며, 마전초등학교, 완정초등학교 등 초중고 학군이 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

4.3. 주변 공공 및 녹지 시설

인근에 마전공원 등 소규모 녹지 공간이 있어 거주 환경이 쾌적한 편입니다.

4.4. 혐오시설 유무

주변 반경 내에서 혐오시설로 분류될 만한 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 연식

본건은 2007년 01월 30일에 사용승인된 12층 아파트 건물 중 1층에 위치합니다.

외벽은 몰탈위 페인팅 마감이며, 창호는 하이새시 창호로 마감되어 있습니다.

5.2. 건물 설비 현황

위생 및 급배수 설비, 전기 설비, 난방 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 생활 환경

아파트, 다세대주택 등 주거 밀집 지역으로 형성되어 있으며, 비교적 조용하고 안정된 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(이 )이 존재하며, 보증금 195,000,000원 중 배당받지 못하는 금액이 있을 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이로 인해 총 매입 비용이 증가할 수 있습니다.

6.2. 토지거래허가구역 관련 리스크

본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인의 주택용도 취득에 한하여 허가구역에 해당합니다. (2025. 8. 26.~2026. 8. 25.) 현재 (2026년 7월) 기간 내에 해당하므로, 외국인 취득 시 허가 절차를 확인해야 합니다.

6.3. 토지 이용 제한 리스크

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(입안중), 소하천예정지, 성장관리권역 등 다수의 도시계획시설 및 법적 제한이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 마전동에 위치한 아파트로, 학군 및 생활 편의시설이 비교적 잘 갖추어진 주거 지역에 속합니다. 2007년식으로 연식은 있으나, 철근콘크리트 구조로 내구성은 양호한 편입니다.

그러나, 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 195,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높은 것이 가장 큰 단점입니다. 또한, 토지거래허가구역이라는 점도 잠재적 고려 사항입니다.

권리관계 자체는 말소기준권리보다 후순위인 채권들은 모두 소멸될 것으로 보이나, 임차인 인수 부담이 매우 크므로 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 학군 및 안정적인 주거 환경: 마전고등학교 인근에 위치하며, 주변에 다양한 교육시설과 근린생활시설이 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 일괄매각으로 인한 토지 소유권 확보: 건물뿐만 아니라 토지 지분도 함께 취득하여 재산권 행사에 유리합니다.

* 감정가 대비 시세차익 기대: 철저한 권리분석과 현장 확인을 통해 인수 부담액을 정확히 산정한 후, 적정 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외한 가치에 기반하여 산정하는 것이 합리적입니다.

감정가: 220,000,000원

인수 보증금 (임차인): 195,000,000원

이러한 점을 고려하여, 일반적인 경매 낙찰률과 위험 요소를 감안한 예상 입찰가는 감정가의 70~85% 수준에서 검토할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 154,000,000원 ~ 187,000,000원

권장 입찰가: 176,000,000원 (감정가 대비 80% 수준)

※ 주의: 상기 권장 입찰가는 예상이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 시세 확인, 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 또한, 임차인 보증금 195,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높으므로, 총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금)을 반드시 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.