나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72365 [1] 경기도 남양주시 진접읍 부평리 771 더샵남양주퍼스트시티 101동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장병선감정 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 진접읍 부평리 소재 "부평초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교, 공공 및 생활편의시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 중 25층 2501호로서 외벽: 몰탈 위 페인트 및 석재 붙임 등 마감. 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감. 창호: 하이샤시 이중창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실 및 화장실2, 드레스룸, 발코니 등)로 이용중임. (내부구조는 별첨"건물이용상태" 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측 및 동측, 서측으로 왕복 2~4차선 아스팔트포장도로 및 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 보행자전용도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(부평2지구), 소로2류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(부평초등학교), 배출시설설설치제한지역, 성장관리권역, (한강)폐기물매립 시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26 지;정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상. 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.

사건번호: 남양주지원 2025타경72365 (1)

소재지: 경기도 남양주시 진접읍 부평리 771 더샵남양주퍼스트시티 101동 25층 2501호

용도: 아파트

감정가: 386,000,000원

토지면적: 33.31㎡ (약 10.08평)

건물면적 (전용면적): 59.97㎡ (약 18.14평)

아파트 공급면적: 제공된 정보에 명확히 기재되지 않음.

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 엔OOOOOOOOOOOOO

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

1.1. 입지조건

2.

3.

* 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 남양주시 진접읍 부평리에 소재하며, '부평초등학교' 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교, 공공 및 생활편의시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경으로 양호한 편입니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지 및 도로 상태

토지는 세장형으로 인접지와 등고평탄한 아파트 건부지로 이용되고 있습니다. 단지 남측 및 동측, 서측으로는 왕복 2~4차선 도로가, 북측으로는 노폭 약 6미터의 보행자 전용도로가 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 제2종일반주거지역이며, 지구단위계획구역(부평2지구)에 속합니다. 또한, 소로2류, 중로1류, 중로2류 등 도로 관련 용도지역 지정이 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(부평초등학교), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등/주택 용도) 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

2.

3.

본 물건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 주요 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 한

* 보증금: 290,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 1월 10일

* 확정일자: 2021년 11월 15일

* 배당신고일자: 2025년 11월 4일

* 대항력: 있음 (매수인에게 인수될 가능성 높음)

* 등기부 요약

* 을1. 주택임차권: 한기찬 (290,000,000원), 인수 조건

* 갑4. 가압류: 엔에이치농협캐피탈 (37,544,943원), 말소 대상 (말소기준권리)

* 갑5. 가압류: 에스비아이저축은행 (23,229,265원), 말소 대상

* 갑6. 강제경매: 엔에이치농협캐피탈주식회사 (43,444,052원), 말소 대상

* 갑7. 가압류: 주택도시보증공사 (293,873,287원), 말소 대상

* 권리 분석 결과

말소기준권리(갑4. 가압류)보다 앞선 확정일자(2021.11.15)를 가진 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 등기부 상 해당 임차권은 '인수'로 기재되어 있으며, 물건명세서 상에서도 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함을 명시하고 있습니다. 이에 따라 보증금 290,000,000원의 전부 또는 일부를 매수인이 인수할 가능성이 매우 높습니다.

1.3. 상권분석

2.

3.

본 물건이 위치한 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교, 공공 및 생활편의시설 등이 적절히 분포된 주거 밀집 지역입니다. 이로 인해 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 편리하며, 인근에 부평초등학교가 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다. 주변 지역에 특별한 혐오시설이 확인되지 않아 주거 환경으로서는 쾌적한 편입니다.

1.4. 생활정보

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* 주거 편의성

본 물건은 총 29층 건물 중 25층에 위치한 아파트로, 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 드레스룸, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

* 건물 내 설비

건물에는 급배수 및 위생 설비, 난방 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 소화전 설비, 승강기, 지하 주차장 시설 등이 갖추어져 있어 생활에 필요한 기본적인 편의시설을 모두 구비하고 있습니다.

* 건축 구조

철근콘크리트 구조로 건설되었으며, 외벽은 몰탈 위 페인트 및 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샤시 이중창호로 시공되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

3.

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수입니다. 임차인 한기찬 씨의 보증금 290,000,000원이 경매 절차에서 전액 배당받지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 합니다. 현재 채권 총액 및 감정가를 고려할 때, 임차인 보증금 전액 변제가 어려울 것으로 예상되므로, 매수인은 상당 금액의 보증금을 추가로 부담할 가능성이 높습니다.

* 토지이용계획상의 제약: 성장관리권역, 토지거래계약 허가구역(외국인 등/주택 용도) 등 각종 규제 사항이 존재하여 향후 건물 이용이나 처분에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

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3.

본 물건은 경기도 남양주시 진접읍에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 하지만, 2억 9천만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 이는 잠재적 투자자에게 상당한 재정적 부담으로 작용할 수 있는 주요 리스크 요인입니다. 권리 분석상 인수해야 할 보증금 규모를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

2.

3.

* 우수한 주거 환경: 아파트 밀집 지역에 위치하며, 초등학교 및 각종 편의시설이 인근에 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 아파트 형태: 방 3개, 거실, 욕실 2개 등 일반적인 가족 구성원이 거주하기에 적합한 구조를 가지고 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 임차인 관련 문제를 해결하거나 안정적으로 관리할 경우, 장기적인 관점에서 주택 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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3.

제공된 규칙에 따라 예상 입찰가를 산정합니다. 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산하는 것이 원칙입니다.

감정가: 386,000,000원

인수 예상 보증금: 290,000,000원 (한기찬 임차인)

이에 따라, 인수 보증금을 제외한 예상 입찰가는 다음과 같이 산정됩니다.

예상 입찰가 = 감정가 - 인수 예상 보증금

예상 입찰가 = 386,000,000원 - 290,000,000원 = 96,000,000원

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 96,000,000원으로 산정됩니다. 단, 이는 인수 보증금이라는 높은 리스크 요인을 반영한 금액이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 조사와 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.