나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64382 [1] 경기도 파주시 아동동 355-7 소르빌 비동 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한감정 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 파주시 아동동 소재, "금촌1동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치하는 소르빌 제비동 제2층 제202호로서, 주위는 다세대주택, 아파트, 공원, 근린생활시설등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 금촌역(경의중앙선)이 소재하여 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상5층 건내 제2층 제202호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감등. 내벽: 벽지 밑 타일 마감등. 창호: 샷시창호임.

이용상태

공동주택-도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 조계운)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026. 6. 29.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보:

사건번호: 고양지원 2025타경64382 (1)

소재지: 경기도 파주시 아동동 355-7 소르빌 비동 2층202호

용도: 도시형생활주택

감정가: 201,000,000원

토지면적: 52.43㎡ (약 15.86평)

건물면적: 72.03㎡ (약 21.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 파주시 아동동에 위치하며, "금촌1동 행정복지센터"에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 아파트, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 및 생활 환경으로 양호합니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있습니다. 또한, 금촌역(경의중앙선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며 수도권으로의 접근성이 좋습니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지상 5층 건물 중 제2층 제202호이며, 2016년 1월에 준공되었습니다. 현재 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시로 구성되어 있습니다.

2.4. 토지 현황

토지는 세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용되고 있으며, 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 토지구획정리사업지구에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2024년 02월 21일에 접수된 국민건강보험공단의 압류(갑5)입니다.

3.2. 주요 등기사항

* 을3: 주택임차권 (채권자: 조계운, 금액: 193,000,000원, 접수일: 2023-01-10) - 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 갑8: 강제경매 (채권자: 주택도시보증공사, 금액: 193,000,000원, 접수일: 2025-10-01) - 말소기준권리입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-08-06

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 없음

* 임차인: 조

* 보증금: 193,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-12-16

* 확정일자: 2020-10-26

* 배당신고일자: 2023-01-10

* 대항력: 없음 (확인 필요)

* 비고: 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 제출한 '인수조건변경확약서'에 따라, 임차인 조계운은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기 말소에 동의하는 것으로 확인되었습니다. 따라서 해당 보증금은 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 판단됩니다.

3.4. 인수 보증금

총 인수 보증금: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 거래 사례를 분석한 결과, 본건과 동일한 "소르빌" 건물 A동의 2층(전용면적 62.668㎡)이 2026년 3월 26일에 160,000,000원에 거래되었습니다. 본건 건물(전용면적 약 72.03㎡)의 면적이 유사 사례보다 크고, 신축 연도(2016년)가 동일함을 고려할 때, 현재 본건의 시장 가치는 160,000,000원 이상으로 평가할 수 있습니다.

인근 "정원팰리스103동"(2016년 준공, 3층, 전용 68.08㎡)이 2026년 5월 2일에 170,000,000원에 거래된 점도 참고할 수 있습니다. 다만, "우촌연립가동"(1985년 준공)의 2026년 5월 4일 거래가는 67,000,000원으로, 건물 연식에 따른 시세 차이가 상당함을 보여줍니다.

4.2. 건물 및 지역 특성

본건이 소재한 소르빌 B동은 2016년 1월 준공된 다세대주택으로, 총 5층 건물 중 2층에 위치하고 있습니다. 건물 상태는 비교적 양호할 것으로 예상됩니다. 주위 환경은 주거 시설과 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

4.3. 감정가 대비 분석

본건의 감정가는 201,000,000원입니다. 이는 최근 유사 건물의 실거래가(160,000,000원 ~ 170,000,000원)보다 높은 수준이나, 건물 면적 증가분 및 건물 상태를 고려할 때, 적정 범위 내에 있다고 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의

단지 인근에 공원과 근린생활시설이 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, 금촌1동 행정복지센터가 인접하여 각종 행정 서비스 이용이 용이합니다.

5.2. 교통 및 접근성

금촌역(경의중앙선) 및 다수의 버스 노선을 통해 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 차량 진출입도 용이하여 자가용 이용 시에도 불편함이 적습니다.

5.3. 기타

건축물대장 상 특이사항은 없으며, 공부상 면적과 실 면적 간의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 관련

주택도시보증공사(HUG)가 제출한 인수조건 변경확약서에 따라 임차인 조계운은 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 이는 낙찰자가 해당 임차인의 보증금 193,000,000원을 인수할 의무가 없을 가능성이 높다는 것을 시사합니다. 그러나, 만약 예상치 못한 법적 쟁점이 발생하거나 HUG의 동의 내용이 법적으로 완전히 유효하게 효력을 발휘하지 못하는 극히 예외적인 상황이 발생할 경우, 추가적인 분쟁의 소지가 잠재적으로 남아있을 수 있습니다.

6.2. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 193,000,000원으로, 이는 임차인 조계운의 보증금액과 일치합니다. 이는 HUG의 채권이 임차인의 보증금과 동일한 금액임을 나타냅니다.

6.3. 임대 관계 미확인

감정평가서상 '기타참고사항'에 '임대관계 미상'이라고 명시되어 있습니다. 이는 현재 공실 상태인지, 혹은 명시되지 않은 다른 임대차 관계가 있는지 추가 확인이 필요할 수 있음을 의미합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 파주시 아동동에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 입지, 교통, 주거 환경 면에서 양호한 조건을 갖추고 있습니다. 가장 큰 장점은 신청채권자인 주택도시보증공사의 인수조건 변경확약서 제출로 인해 대항력 있는 임차인으로 추정되었던 조계운 씨의 1억 9천 3백만원 상당의 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상된다는 점입니다. 이는 실질적인 취득 비용을 크게 절감할 수 있는 요인입니다. 다만, 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정되었고, HUG의 조건 변경에도 불구하고 발생할 수 있는 예외적인 법적 쟁점에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 임차 보증금 인수 부담 없음: HUG의 확약서로 인해 193,000,000원의 임차 보증금 인수 위험이 해소되어, 매우 유리한 조건으로 취득 가능합니다.

* 최신 건축물: 2016년 준공된 건물로, 비교적 최근에 건축되어 건물 상태 및 유지보수 측면에서 유리합니다.

* 교통 및 생활 편의성: 금촌역 역세권에 인접하며, 주변에 생활 편의시설 및 행정복지센터가 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건과 유사한 조건의 "소르빌 A동" 2층(전용 62.668㎡)이 2026년 3월 160,000,000원에 거래된 점을 주요 시세 기준으로 삼습니다. 본건은 전용면적이 약 72.03㎡로 더 넓으며, 감정가는 201,000,000원입니다. 임차 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려하되, 보수적인 시세 반영과 잠재적 리스크 요인을 감안하여, 예상 입찰가는 175,000,000원 ~ 195,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.