나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64366 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 564-1 하늘채 101동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수인감정 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "덕이초등학교" 북측 인근에 위치하는 구분건물로, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층 건물 내 제101동 제4층 제401호로서, 2016년 03월 25일에 사용승인 되었으며, - 외벽 : 돌붙임 마감 등, - 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, - 창호 : 하이새시 등 입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 급·배수시설, 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 학교(저촉), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(덕이초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지).

공부와의 차이

현장조사 시 포착된 특이사항은 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상입니다. - 본건 현장조사시 폐문부재하여 귀 제시목록 및 공부 등을 통해서 대상 물건을 확인하였으니 경매입찰시 참고바랍니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 이현주)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026. 6. 29.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64366 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 564-1 하늘채 101동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 222,000,000원

토지면적: 59.70㎡ (약 18.06평)

건물면적: 51.73㎡ (약 15.65평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

준공일: 2016년 03월 25일

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "덕이초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변으로는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지형상 및 이용상태: 본건 토지는 인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건은 서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone)에 속하며, 학교(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역(덕이초등학교), 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 특정 용도 토지) 등의 제한이 존재합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 갑6 압류 (국민건강보험공단, 2024.04.03)

말소 예정 권리: 본건의 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(을1 주택임차권, 갑7 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 신

* 보증금: 0원

* 차임: 700,000원

* 전입일자: 2025-03-26

* 대항력: 없음

* 비고: 임대 관계 등 미상이며, 보증금이 0원으로 기재되어 있습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (이하 HUG) / 이 (보증금 230,000,000원)

* 전입일자: 2022-07-21

* 확정일자: 2022-06-29

* 배당신고일자: 2024-07-26

* 대항력: 없음

* 비고: 본건 관련 특이사항 및 주의사항에 '대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경'으로 언급되었으나, 실제 권리분석 결과 대항력은 없는 것으로 확인됩니다. 신청채권자인 HUG는 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.'는 내용의 인수조건변경확약서를 제출하였습니다. 따라서 본 건은 HUG 임차인으로부터 인수할 보증금이 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

권리분석 요약: 본건은 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리가 매각으로 소멸되는 비교적 안전한 물건입니다. 대항력 없는 HUG 임차인은 명도 동의 확약서를 제출하였으며, 다른 임차인 또한 보증금이 0원이므로 낙찰자가 인수할 보증금 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 6월, 동일 건물군(덕이힐타운, 현대타운)에서 전용면적 약 51㎡ 다세대주택이 110,000,000원부터 165,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

* 본건의 전용면적(51.73㎡)과 유사한 면적대의 매물들이 해당 가격대에 형성되어 있는 것으로 분석됩니다.

* 현재 본건의 감정가(222,000,000원)는 최근 실거래가 평균(약 135,000,000원) 대비 현저히 높은 수준입니다. 이는 시장 가격보다 고평가되었을 가능성을 시사합니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 본건 북측 인근에 덕이초등학교가 위치하며, 해당 학교는 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

편의시설: 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변환경: 주거단지와 함께 농경지가 혼재되어 있어 지역의 특색을 지니고 있으며, 향후 개발 가능성도 예상해 볼 수 있습니다.

혐오시설: 본건 소재지 주변에 직접적으로 확인되는 혐오시설은 없습니다. 다만, 토지이용계획상 제한보호구역(전방지역:25km) 및 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

감정가와 시세의 괴리: 본건의 감정가(222,000,000원)가 최근 실거래가(약 110,000,000원 ~ 165,000,000원)에 비해 상당히 높은 수준입니다. 이는 입찰 시 고가 낙찰의 위험을 내포하고 있으며, 유찰 가능성 또는 추가 입찰 시 가격 하락을 염두에 두어야 합니다.

HUG 인수조건 변경 관련: 신청채권자인 HUG가 대항력을 포기하고 명도에 동의하는 확약서를 제출하였으나, '전액을 변제받지 못하더라도'라는 문구는 이론적으로 잔여 채권 발생 가능성을 완전히 배제하지 않습니다. 그러나 법적으로는 대항력이 없는 임차인이므로 실질적인 인수 위험은 매우 낮다고 판단됩니다.

현장조사 시 폐문부재: 본건 현장조사 시 폐문부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못하고 공부 등을 통해 확인하였으므로, 실제 현황과 공부상 현황이 다를 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동에 위치한 다세대주택으로, 2016년 준공되어 비교적 최신 건축물에 속합니다. 교통 및 교육 환경이 양호하며, 권리분석상 인수할 임차보증금이 없어 명도 및 보증금 관련 부담이 적은 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 감정가가 최근 시세 대비 높게 책정된 점은 입찰 시 매우 신중한 접근이 필요함을 시사합니다. HUG 임차인의 조건 변경 확약 내용은 긍정적인 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

무잉수 임차권: 대항력 없는 HUG 임차인이 보증금 인수 포기 및 명도 동의 확약서를 제출하여 명도 및 보증금 부담이 없습니다.

최신 건축 연도: 2016년 준공으로 비교적 최신 건축물이라 추가적인 건물 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

안정적인 입지: 초등학교 인근의 주거지로서 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 222,000,000원입니다. 그러나 최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 51㎡) 및 건물 연식(2015-2016년)의 다세대주택이 2026년 6월 기준 110,000,000원에서 165,000,000원 범위에서 거래되었습니다.

최근 거래 가격의 평균은 약 135,000,000원 수준으로, 이를 기준으로 볼 때 본건의 적정 시세는 약 140,000,000원 ~ 160,000,000원 범위로 추정됩니다.

인수할 보증금 부담이 없고, 최신 건축 연도의 장점을 고려하더라도 감정가와의 현저한 차이를 감안할 때, 140,000,000원 ~ 160,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 예상됩니다. 감정가 이상으로 입찰하는 것은 상당한 고가 낙찰의 위험을 수반할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.