나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73132 [1] 경기도 양주시 남면 신산리 320 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김인규감정 · 평가일 2025.10.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 남면 신산리 소재 "남면초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지와 단독주택 등이 혼재하는 미성숙 주거지대로서 제반 입지조건 및 주변환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 주거용건물(제시외)의 건부지, 부속토지 및 전 등으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역 , 제1종일반주거지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(신산지구), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전구역(위탁지역은 비행안전구역내에서도 동일하게 적용되며 위탁지역외의 신고대상 건축물은 협의바람)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(위임지역15M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외건물㉠~㉨이 소재하고 있음.(첨부한 "건물개황도" 및 "사진용지" 참고바람)

공부와의 차이

본건의 공부상 지목은 "전"이나, 일부 주거용건축물의 "건부지" 등으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금은 반환하지 않음). 제시외건물 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73132 (1)

소재지: 경기도 양주시 남면 신산리 320

토지용도: 전 (현황: 일부 주거용 건부지)

토지면적: 1315.00㎡ (약 397.79평)

건물면적: 0.00㎡

감정가: 572,025,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 남면 신산리 소재 "남면초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지와 단독주택 등이 혼재하는 미성숙 주거지대로서 전반적인 입지조건 및 주변환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

* 인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

을15 근저당권 (남면농업협동조합, 2019-05-16 접수)

* 소멸되는 권리

등기부등본 상 근저당, 가압류, 압류 등의 권리들은 말소기준권리보다 후순위로서 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리 및 주의사항

* 농지취득자격증명: 본건은 공부상 지목이 "전"이므로 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수 보증금은 반환되지 않으니, 입찰 전 반드시 확인 및 준비해야 합니다.

* 법정지상권: 특이사항 및 특수물건정보에 법정지상권이 명시되어 있어, 성립 가능성이 있습니다. 이는 권리분석 시 가장 중요한 검토사항이며, 별도의 법률적 검토가 필요합니다.

* 제시외 건물: 본건 지상에 제시외 건물 ㉠~㉨이 소재하고 있습니다. 비록 매각 대상에서 제외되나, 토지 이용에 영향을 미칠 수 있으며, 임차인이 제시외 미등기 건물에 전입한 사실이 있어 주의가 요구됩니다. (물건명세서 참고사항 2)

* 임차인 현황

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 1990-01-08

대항력: 없음

비고: 임차인은 제시외 미등기 건물에 전입하였으며, 보증금 및 차임이 0원으로 대항력은 없으나, 법정지상권 등과 관련하여 간접적인 영향이 있을 수 있습니다.

* 임차인: 장

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2017-01-12

대항력: 없음

비고: 임차인은 제시외 미등기 건물에 전입하였으며, 보증금 및 차임이 0원으로 대항력은 없으나, 법정지상권 등과 관련하여 간접적인 영향이 있을 수 있습니다.

* 총 채권액 (등기부상)

677,083,560원

1.3. 상권분석

* 토지 이용 현황

공부상 지목은 "전"이나, 현황은 일부 주거용 건물의 건부지 및 부속토지로 이용 중입니다. 토지는 부정형의 형태를 띠고 있습니다.

* 주변 환경

농경지와 단독주택이 혼재하는 미성숙 주거지대로, 상권이 활발하기보다는 지역적인 주거 편의 기능에 중점을 둔 환경입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설

"남면초등학교"가 인근에 위치하고 있어 교육 시설 접근성은 양호합니다. 그 외 상세한 생활 편의시설에 대한 정보는 부족합니다.

* 혐오시설 확인

제공된 정보만으로는 주변 혐오시설 유무를 판단하기 어렵습니다. 추가적인 현장 조사 또는 관련 기관 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 법정지상권 성립 여부: 본건 경매물건의 가장 큰 리스크 요인으로, 별도의 법률적 검토가 필수적입니다.

* 농지취득자격증명 미제출: 매수 포기 또는 보증금 몰수의 위험이 있습니다.

* 제시외 건물 및 임차인: 제시외 건물과 관련된 임차인이 존재하며, 비록 대항력은 없으나 토지 이용 및 추후 건물 철거/인도명령 진행 시 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 토지 이용 현황과 공부상 지목 불일치: 추후 토지 이용 계획 변경 또는 인허가 과정에서 문제가 될 소지가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건 경매 물건은 경기도 양주시 남면 신산리 소재 전(밭)으로, 현재 일부는 주거용 건물의 부지로 이용되고 있습니다. 토지 매각 대상이며, 감정가는 572,025,000원입니다. 가장 큰 특징은 '법정지상권' 성립 가능성입니다. 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적이며, 농지취득자격증명 제출 의무 또한 중요한 검토 사항입니다. 제시외 건물과 관련 임차인이 있으나 보증금/차임이 0원이고 대항력이 없어 직접적인 금전 부담은 없을 것으로 보이나, 법정지상권과 연계될 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 양주시 남면 지역 개발 잠재력: 향후 지역 발전 가능성에 따른 토지 가치 상승 기대.

* 토지 매각: 건물 없이 토지만 취득하므로, 향후 토지 이용 계획에 따른 재개발 또는 개발 사업 추진 용이성.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 참고: 본 물건의 입찰가 산정 시에는 법정지상권 등 인수되는 권리의 가치, 향후 토지 활용 계획, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 제시된 감정가와 채권 총액을 참고하되, 법정지상권의 영향에 따라 가치 평가가 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.