나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13382 [1] 서울특별시 강북구 수유동 252-149 부흥주택 4층 403호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: FACAI · 평가일 2025.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동에 소재하며 '4.19 민주묘지역' 남동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 연립주택, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 경전철역(우이신설선:4.19 민주묘지역 및 가오리역) 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제403호로서, (사용승인일 : 2020.12.11) 외벽 : 석재 마감 등. 내벽 : -, 창호 : 알루미늄 시스템 창호로 추정됨.

이용상태

연립주택으로 이용중이며, 내부구획 및 이용상황 등은 후첨 '내부구조도'참조바람. (※ 본건 내부구획 및 이용상황은 현장조사시 폐문부재 및 이해관계인 비협조로 인해 건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 작성하였으니 경매진행 시 재확인바람.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 주차장 및 승강기 등이 구비된 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

두필지 일단의 장방형 토지로서 주거용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

두필지 공히, 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13382 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 252-149 부흥주택 4층 403호

용도: 연립주택

감정가: 356,000,000원

건물면적: 54.03㎡ (약 16.34평)

토지면적: 31.29㎡ (약 9.47평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

1.2. 토지 및 건물 정보

토지면적: 31.29㎡ (약 9.47평)

토지지분: 31.29㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 54.03㎡ (약 16.34평)

건물지분: 54.03㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제403호

사용승인일: 2020년 12월 11일

1.3. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 경매 구분

부동산강제경매

1.5. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강북구 수유동에 소재하며, 지하철 4.19 민주묘지역 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 연립주택, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 우이신설선인 4.19 민주묘지역과 가오리역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

현대카드의 가압류 결정 (2024.09.20.) 입니다.

3.2. 주요 권리 분석

* 소유권 보존: 강충식 외 1명 (2020.12.22.)

* 공유자전원지분 전부이전 (매매): 김재열 (2021.11.30.)

* 주택임차권: 신* (주택도시보증공사, 보증금 335,000,000원, 확정일자 2021.11.01., 전입일자 2021.11.30.)

* 가압류: 현대카드 (2024.09.20., 말소기준권리)

* 가압류: 농협은행 (2024.10.10.)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.10.02.)

3.3. 매수인 인수 권리

말소기준권리보다 후순위인 현대카드 가압류, 농협은행 가압류, 주택도시보증공사 강제경매 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

특히, 주택도시보증공사(HUG)는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출하였습니다. 이는 보증금 전액을 변제받지 못하더라도, 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 의미입니다. 따라서 임차인의 보증금 335,000,000원은 매수인이 인수하지 않아도 됩니다.

등기부채권 총액은 375,858,479원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 소재한 수유동 지역은 주거지로서 기본적인 근린생활시설이 형성되어 있습니다.

4.2. 최근 거래 동향

입력된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 지역(수유동)의 다세대 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 7일 거래: 전용면적 60.88㎡(약 18.41평) 2억 6,650만원 (약 1,450만원/평)

* 2026년 7월 7일 거래: 전용면적 44.5㎡(약 13.46평) 2억 0,000만원 (약 1,490만원/평)

* 2026년 7월 1일 거래: 전용면적 41㎡(약 12.40평) 1억 5,000만원 (약 1,210만원/평)

최근 거래된 다세대 주택의 평당가는 약 1,210만원에서 1,490만원 수준으로 나타납니다. 본 건의 건물면적(16.34평)을 기준으로 환산하면 약 1억 9,800만원에서 2억 4,200만원 범위로 추정됩니다.

하지만 본 물건은 2020년에 준공된 신축 연립주택으로, 공급된 다세대 주택 시세보다 높게 평가될 수 있습니다. 본 건의 감정가는 3억 5,600만원이며, 건물면적(16.34평) 기준 평당 약 2,180만원으로 산정되었습니다. 이는 주변 다세대 주택 시세보다 높은 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근 지하철역(4.19 민주묘지역, 가오리역) 및 버스정류장 주변으로 상점, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 분포하고 있습니다. 또한, 4.19 민주묘지와 같은 공공시설 및 녹지 공간과 인접해 있습니다.

5.2. 건축물 정보

본 건물은 2020년 12월 11일에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 포함됩니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등이 토지를 거래할 경우 허가가 필요할 수 있습니다.

6.2. 권리 관계

모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이나, 채무 총액이 3억 7,585만원에 달하는 점은 인지해야 합니다.

6.3. 현황 조사상 특이사항

감정평가 당시 폐문부재 및 이해관계인 비협조로 인해 건축물대장상 현황도를 기준으로 작성된 부분이 있어, 실제 내부 이용 상황이 다를 수 있으므로 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건과 인접하여 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 신축 연립주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 특히 주택도시보증공사(HUG) 임차인의 대항력이 없고, HUG 측에서 매수인이 잔여 보증금을 인수하지 않도록 하는 확약서를 제출하여 권리 관계가 매우 깔끔한 편입니다. 이는 매수인의 부담을 크게 줄여주는 요인입니다.

다만, 감정가(3억 5,600만원)가 인근 다세대 주택의 최근 거래 시세(약 1억 5,000만원 ~ 2억 6,600만원)보다 상당히 높게 형성되어 있어, 시세 대비 낙찰가의 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 신축 건물이라는 점과 연립주택으로서의 가치를 감안하더라도, 시장 가격과의 괴리가 있는지 면밀히 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 건물의 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* HUG 보증 관련 부담 없음: 임차인 보증금 3억 3,500만원을 매수인이 인수할 필요가 없습니다.

* 편리한 교통: 지하철역 및 버스정류장이 인접하여 교통이 편리합니다.

* 입지: 주거 편의시설 및 녹지 공간 접근성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 건의 감정가는 3억 5,600만원이며, 건물면적(16.34평) 기준 평당 약 2,180만원으로 산정되었습니다. 이는 2026년 7월에 거래된 인근 다세대 주택의 평당 시세(약 1,210만원 ~ 1,490만원)보다 높은 수준입니다.

다만, 본 물건은 최신 준공 연도(2020년)와 연립주택이라는 점을 고려해야 합니다. 인근 다세대 주택의 시세가 본 건의 직접적인 비교 대상이 되기에는 연식 및 주거 형태의 차이가 있습니다. 신축 연립주택의 가치를 감안했을 때, 감정가는 현실적인 상한선으로 볼 수 있으나, 시장 가격과의 괴리를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

인수해야 할 임차 보증금이 없는 점은 긍정적 요인입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

현재 제공된 정보를 바탕으로, 감정가(3억 5,600만원)를 기준으로 하되, 최근 시세와의 괴리를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

매수인이 인수해야 할 금액이 없는 점과 신축 건물의 가치를 반영하여, 감정가의 약 92.7% 수준인 3억 3,000만원을 예상 입찰가로 제안합니다.

예상 입찰가: 330,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.