나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13401 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 409-98 삼성센스빌 제3층 제303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울 성북구 정릉동 소제 숭덕초등학교 북서측 인근에 위치함. 주위는 단둑주택,다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류장이 있는 등 제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건 다세대주택 중 3층 303호로서 외벽;치장벽돌,일부 석재 마감. 내볃;타일,벽지 마감. 창호;하이샷시 창임.

이용상태

2015.11.30일자로 사용승인되고 본건은 방2,거실,주방겸식당,욕실겸화장실,발코니,현관 등으로 이용함.

설비내역

급탕 및 위생설비,도시가스설비 승강기설비 주차설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

서측 하향 완경사지를 평탄한 부정형의 토지로 조성한 것으로 다세대주택 건부지로 이용함.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약4미터 정도의 막다른 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21) (대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관게 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경13401 (1) 강제경매 사건의 물건은 서울특별시 성북구 정릉동 409-98번지 삼성센스빌 제3층 제303호에 소재한 다세대주택입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 감정가는 201,000,000원입니다.

부동산의 토지 면적은 19.85㎡ (약 6.0평)이고, 건물 면적은 26.45㎡ (약 8.0평)입니다.

해당 건물은 2015년 11월 30일 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 3층에 위치하고 있습니다.

경매 채권자는 한국주택금융공사입니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 숭덕초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.

차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 여건은 무난한 편입니다.

건물의 북측으로는 폭 약 4미터의 막다른 도로와 접하고 있습니다.

토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등 특정 대상자에게 해당될 수 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 한국주택금융공사입니다.

등기부상 말소기준권리는 2022년 8월 4일자 성북세무서장의 압류입니다.

을구 5번으로 등기된 강건우 씨의 주택임차권(2024년 4월 25일자, 140,000,000원)은 대항력 있는 임차인으로, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액 부분을 낙찰자가 인수해야 하는 위험이 있습니다. 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당합니다.

임차인 강건우 씨는 2020년 3월 16일 전입 및 확정일자를 받았으며, 보증금 140,000,000원에 대한 1차 보증금 증액분 7,000,000원(확정일자 2022년 3월 2일)이 있는 것으로 파악됩니다.

등기부채권 총액은 172,716,161원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 정릉동 일대는 다세대주택 및 단독주택 밀집 지역으로, 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

최근(2026년 5월) 주변 지역의 다세대주택 실거래 사례를 보면,

* 1986년 준공된 38.76㎡(약 11.7평) 규모의 다세대주택이 118,000,000원에 거래되었습니다.

* 2004년 준공된 53.22㎡(약 16.1평) 규모의 다세대주택이 140,000,000원에 거래되었습니다.

* 2002년 준공된 55.68㎡(약 16.8평) 규모의 연립주택이 234,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 2015년 준공된 26.45㎡(약 8.0평) 규모로, 최근 실거래가 대비 감정가(201,000,000원)가 상당히 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 숭덕초등학교가 인근에 위치해 있으며, 해당 지역은 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의는 가능한 것으로 보입니다.

* 주변 환경: 조용한 주거 지역에 속하며, 단독주택 및 다세대주택이 밀집해 있습니다.

* 교통: 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(강건우): 보증금 140,000,000원에 대한 인수 가능성이 가장 큰 리스크입니다. 임차인이 배당을 받지 못하면 해당 보증금 전액을 낙찰자가 부담해야 합니다.

* 감정가 대비 높은 시세: 본건의 감정가는 최근 실거래가보다 약 40~70% 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 하락 또는 투자 수익률 저하의 위험이 있습니다.

* 토지거래허가구역: 현재는 기간이 만료되었으나, 지정 기간 내에는 외국인 등 특정 낙찰자의 경우 허가가 필요했습니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 최근에 건축된(2015년) 다세대주택으로, 주거 용도로 적합합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험이 존재하며, 이로 인해 총 인수 금액이 상당할 수 있습니다. 또한, 감정가가 최근 실거래가와 비교했을 때 현저히 높아, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다. 입지 자체는 주거 지역으로서 무난한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2015년) 건물이라는 장점이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 금액(140,000,000원)을 고려하더라도, 경매 시세보다 현저히 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치를 확보할 수 있습니다.

* 감정가와 최근 실거래가 간의 큰 괴리를 이용한 저가 낙찰 전략을 구사할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 140,000,000원(또는 147,000,000원)을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 최근 주변 시세가 118,000,000원에서 140,000,000원 사이인 점을 고려할 때, 본건의 실질적인 적정 가치는 감정가(201,000,000원)보다 훨씬 낮습니다. 임차인 보증금 인수 부담을 상쇄하기 위해서는 매우 보수적인 입찰가를 고려해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 50,000,000원에서 80,000,000원 사이로 제안하며, 이는 임차인이 배당을 통해 보증금의 일부를 회수하고, 낙찰자가 인수하는 잔액을 포함한 총 매입 비용이 시세보다 현저히 낮아져야만 투자로서의 의미가 있을 것으로 판단됩니다. 본 입찰가는 매우 높은 위험을 감수해야 하는 투기적 성격의 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.