나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52158 [1] 서울특별시 송파구 잠실동 40 갤러리아팰리스 씨동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성산 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 잠실동 소재 "서울송전초등학교" 북측 인근에 위치한 아파트("갤러리아팰리스" 내 씨동 28층 2805호)로서, 주변은 대단지 아파트를 위주로 상업위락시설, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하고, 근거리에 지하철2/8호선 환승역인 "잠실역" 및 잠실광역환승센터 등이 소재하는 등 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상46층 건 내 제28층 제2805호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅, 석재타일붙임 등 창호 : 시스템창호 등

이용상태

아파트(후첨 내부구조도 참조)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비(지역난방), 승강기, 옥내소화전, 지하주차장 등

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, "갤러리아팰리스"(3개동으로서 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 50m, 서측으로 노폭 약 40m, 남측으로 노폭 약 30m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-09-24)(잠실광역중심제1지구), 도로(2025-05-22)(접합), 도로(접합), 시장, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. /대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정), 건축선(2019-03-28)(3m 건축선 지정구역 (세부사항은 건축과 문의)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 송파구 잠실동 40 갤러리아팰리스 씨동 28층 2805호에 소재한 아파트로, 서울동부지방법원 2025타경52158 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 감정가는 3,720,000,000원이며, 토지 면적은 26.98㎡(약 8.16평), 건물 면적은 176.03㎡(약 53.26평)로 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 채권자는 나OOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 송파구 잠실동 소재 "서울송전초등학교" 북측 인근에 위치한 갤러리아팰리스 씨동 28층 2805호입니다. 주변은 대단지 아파트와 상업, 위락, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재되어 있습니다. 차량으로의 출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 있고, 지하철 2호선 및 8호선 환승역인 "잠실역"과 잠실 광역환승센터가 근거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 북측 약 50m, 서측 약 40m, 남측 약 30m 폭의 포장도로에 접하고 있어 도로 조건 또한 우수합니다.

1.2. 권리분석

본 건물의 등기부등본 요약에 따르면, 총 3,396,500,000원의 근저당 및 채권 질권이 설정되었으나, 이들 권리 대부분이 말소 예정이거나 이미 말소되었습니다. 말소기준권리는 2015년 7월 30일 접수된 국민은행의 근저당(997,500,000원)이며, 이후 설정된 나라대부금융주식회사, 이상달, 주식회사 줌펀드, 엠지캐피탈주식회사 등의 권리는 모두 말소될 예정입니다.

감정평가서상 임차인 현황에서는 인수할 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으며, 임대 관계는 미상입니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성은 낮으나, 임대차 관계가 불명확하므로 상세한 점유 관계 확인이 필요합니다.

다만, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 해당 지상권의 구체적인 내용이나 현황에 대한 정보는 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 잠실동 일대는 서울의 핵심 상권 중 하나로, 롯데월드, 롯데백화점, 롯데월드타워 등 대규모 상업 및 문화 시설이 밀집해 있습니다. 지하철 2, 8호선 잠실역을 중심으로 한 광역 교통망과 함께 풍부한 유동인구를 자랑하며, 배후 주거 단지 역시 잘 형성되어 있어 주거 및 상업 시설의 가치가 높게 평가됩니다. 갤러리아팰리스 자체도 단지 내 상가 및 편의시설을 갖추고 있어 주거 편의성이 높습니다.

1.4. 생활정보

갤러리아팰리스는 2005년 1월 11일에 사용 승인된 총 3개동 741세대 규모의 아파트 단지입니다. 본 물건은 C동 28층에 위치하며, 최고 46층, 최저 5층으로 구성되어 있습니다. 전용면적 176.03㎡(약 53.26평)의 넓은 주거 공간을 제공하며, 지하 주차장과 지상 주차 공간을 갖추고 있습니다 (지하 27대, 지상 12대, 총 39대 추정, 전기차 충전기 지하 43대). 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 커뮤니티 공간 등 다양한 부대시설이 마련되어 있어 생활 편의성이 높습니다. 인근에 서울송전초등학교가 있어 자녀 교육 환경도 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(잠실광역중심제1지구) 등으로 지정되어 있으며, 도로, 시장, 교육환경보호구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다. 특히, 외국인 등 특정 대상자에 한해 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 아파트 용도에 한해서는 2025년 10월 1일부터 2026년 12월 31일까지 추가로 허가구역으로 지정되어 있으므로, 거래 시 허가 요건을 반드시 확인해야 합니다. 또한, 매각으로 인해 소멸되지 않는 지상권의 존재 여부 및 그 내용은 추가적인 확인이 필요하며, 임대관계가 미상인 점은 인수 부담은 없으나, 점유 관계 파악에 주의가 요구됩니다. 주변에서 식별되는 혐오시설은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건 갤러리아팰리스 28층 아파트는 서울의 핵심 입지인 잠실동에 위치하며, 우수한 교통 및 생활 편의 시설을 갖춘 고급 주거 공간입니다. 비교적 최근에 설정된 다수의 근저당이 존재하나, 경매 절차를 통해 모두 말소될 예정이므로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 기간 및 매각으로 소멸되지 않는 지상권 등 잠재적 리스크 요인에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 전체적으로는 투자가치가 높은 우량 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울 강남권과 인접한 최상의 입지 조건

* 잠실역 초역세권, 뛰어난 대중교통 및 광역 접근성

* 신축급에 가까운 준수한 건물 상태 및 다양한 편의 시설 보유

* 경매 말소 기준 권리 이후 모든 등기 권리 소멸 예정

* 임대 관계 미상이지만 인수되는 보증금 없음 확인

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 3,720,000,000원이며, 최근 매매 사례 및 현지 시세를 종합적으로 분석한 결과, 본 건의 적정 시세는 약 36억원 내외로 판단됩니다. 이에 따라 예상 입찰가는 3,600,000,000원 (삼십육억원)을 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 96.77% 수준이며, 시장 상황 및 경쟁 입찰 상황에 따라 유동적으로 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.