나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52172 [1] 서울특별시 성동구 응봉동 98 금호현대아파트 108동 7층708호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성동구 응봉동 소재 '응봉초등학교' 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 경의중앙선 '응봉역' 및 버스정류장이 소재하는 등 일반 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평 슬래브지붕 14층 건물 내 7층 708호로서, 외벽 : 시멘트 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

아파트(후면 별첨 '내부구조도' 참조)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지 외곽으로 도로 개설되어 있으며, 차량통행 가능한 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접함), 교육환경보호구역(최종확인은 성동교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종확인은 성동교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(해당사항은 성동광진교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인등, 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.28), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31)), 건축선(해당도로의 경계선에서 3m후퇴선을 건축선 지정(세부사항은 건축과 문의)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 서울동부지방법원 2025타경52172 (1)

소재지: 서울특별시 성동구 응봉동 98 금호현대아파트 108동 7층708호

용도: 아파트

감정가: 14억 5천 8백만원

토지면적: 44.22㎡ (약 13.38평)

건물면적: 79.80㎡ (약 24.14평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의 경매

채권자: 한화생명보험 주식회사

해당 호수: 14층 건물 중 7층 708호

건물 구조: 철근콘크리트조 평 슬래브지붕

준공년월: 1990년 9월 20일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성동구 응봉동 소재 '응봉초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 다세대 주택, 단독 주택, 근린생활 시설 등으로 형성된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 경의중앙선 '응봉역'이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 또한, 다수의 버스 노선이 운행하는 버스 정류장도 소재하여 일반적인 대중교통 사정은 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리인 2012년 10월 26일자 한화생명보험 주식회사의 근저당권(2억 4천만원)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 압류(성동구, 서울특별시) 등도 모두 말소될 예정이므로, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

총 등기부채권 금액은 2억 4천만원입니다.

3.2. 임차인현황

본건에는 현재 두 명의 임차인이 거주 중인 것으로 파악됩니다.

* 임차인: 박

- 보증금: 5천만원

- 차임: 100만원

- 전입일자: 2025년 9월 16일

- 확정일자: 2025년 6월 20일

- 배당신고일자: 2025년 10월 30일

- 대항력: 없음

- 권리분석: 대항력이 없는 임차인으로, 보증금은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 임차인: 정

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2025년 9월 16일

- 확정일자: 해당 없음

- 배당신고일자: 해당 없음

- 대항력: 없음

- 권리분석: 보증금 및 차임이 없는 임차인으로, 대항력은 없습니다.

인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

단지 내 및 인근에 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터 등 주거 편의시설이 갖추어져 있습니다. 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

4.2. 주변 혐오시설

현재 지도상 확인 결과, 본건 아파트 단지 인근에 직접적인 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 공업 단지 등)은 확인되지 않습니다. 다만, '한강 폐기물매립시설 설치 제한 지역'으로 지정되어 있으나, 이는 시설 설치에 대한 규제이지 인근에 해당 시설이 존재함을 의미하지는 않습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

단지명은 응봉금호현대아파트이며, 총 10개동 644세대로 구성되어 있습니다. 본건이 속한 108동은 최고 14층 규모입니다.

아파트 전용면적은 79.80㎡ (약 24.14평)이며, 단지 총면적은 약 70,581㎡입니다.

주차는 총 314대가 가능하며, 층별 주차 비율은 지상 4대, 지하 13대로 기재되어 있으나, 실제 주차 가능 대수는 총 314대로 확인됩니다. (주차 시설은 다소 부족할 수 있습니다.)

5.2. 편의시설

도보권 내에 응봉초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 경의중앙선 응봉역 이용이 편리하며, 주변 버스 노선도 다양하여 서울 시내 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

1990년 준공된 아파트로, 건축 후 약 30년 이상 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 토지 이용 제한

본건은 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 도시계획 및 법률에 따른 제한 사항이 존재합니다. 특히, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (지정기간: 2025.8.26~2026.8.28 및 2025.10.20~2026.12.31)

6.3. 임차인 명도

두 임차인 모두 대항력은 없으나, 전입일자(2025년 9월 16일)가 경매개시결정일자(2025년 10월 1일)보다 앞서므로, 명도 과정에서 소요되는 시간 및 비용을 고려해야 합니다. (단, 보증금 미회수 시 배당을 통해 우선 변제받을 권리가 있음을 인지해야 합니다.)

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 성동구 응봉동에 위치한 금호현대아파트 108동 708호로, 감정가는 14억 5천 8백만원입니다. 1990년에 준공된 아파트로 건물 노후도는 있으나, 성동구라는 입지적 장점과 더불어 경의중앙선 응봉역 인근에 위치하여 교통 환경이 양호합니다. 권리관계가 명확하여 인수되는 권리가 없으며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 진행이 비교적 용이할 것으로 예상됩니다. 다만, 토지이용 제한 사항과 건물 노후도는 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 서울 핵심 지역인 성동구의 신축 아파트 대비 합리적인 가격 접근 가능성.

* 응봉역 인근으로 대중교통 이용 편의성 우수.

* 명확한 권리관계로 인한 안전한 투자.

* 안정적인 주거 지역 내 위치.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가를 분석한 결과, 본건과 동일 면적인 79.80㎡(약 24.14평)의 11층 아파트가 2026년 3월 22일에 18억 1천만원에 거래되었습니다. 본건은 7층으로 거래된 11층 매물보다 층수가 낮지만, 감정가가 14억 5천 8백만원으로 최근 시세 대비 낮게 책정되어 있습니다.

따라서, 낙찰가는 감정가 이상으로 형성될 가능성이 높으며, 안전 마진과 시세 상승 여력을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 15억 5천만원 ~ 16억 5천만원 범위에서 검토하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

(인수 보증금은 0원이므로 별도 고려하지 않습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.