나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52157 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 240-10 프라임하우스 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한들 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "중마초등학교" 남측 인근에 위치하며, 동측으로 "중곡제일시장"이 소재하고 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린주택, 근린생활시설 등으로 형성된 상업 및 주거지역으로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 제반 차량 진·출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 북동측 약 410미터 지점에 전철역(중곡역 : 지하철 7호선)이 소재하는 등 제반 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리구트구조 경사슬래브지붕 6층건내 제2층 제202호로서, 외 벽 : 인조석 붙임 마감 등, 내 벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 및 내부 인테리어 마감 등, 창 호 : 하이샷시 이중창호 마감.

이용상태

도시형생활주택단지형다세대로 이용중임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스공급설비에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 도로 대비 등고 ·평탄한 3필 일단의 세장형의 토지로서, 건부지(도시형생활주택단지형다세대)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 서측으로 노폭 약 6미터, 약 3미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고, 이 도로를 통하여 남동측 및 북서측으로 대중교통이 운행하는 간선도로(능동로, 동일로)와 연계되어 타 지역으로의 교통 연계성 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호(1,2,3) 공히 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사로부터 2026.06.23.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세정보

2.1. 기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52157 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 240-10 프라임하우스 2층202호

용도: 도시형생활주택

감정가: 445,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2.2. 면적

토지면적: 92.21㎡ (약 27.89평)

토지지분: 25.408㎡ (약 7.69평)

건물면적: 41.77㎡ (약 12.63평)

건물지분: 41.77㎡ (약 12.63평)

제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

2.3. 건축물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 6층건 내 제2층 제202호

사용승인일: 2021년 01월 04일 (건축물대장 기준)

내부구조: 방 1개, 거실, 주방, 욕실 등 (호별배치도 및 내부구조도 참조)

3. 입지조건

3.1. 주변환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "중마초등학교" 남측 인근에 위치하며, 동측으로 "중곡제일시장"이 소재하고 있습니다. 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린주택, 근린생활시설 등이 혼재된 상업 및 주거지역으로서 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

3.2. 교통여건

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한 북동측 약 410미터 지점에 지하철 7호선 중곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3.3. 토지 및 도로상태

본건 토지는 인접 도로 대비 등고·평탄한 세장형 토지로, 현재 도시형생활주택단지형 다세대로 이용 중입니다. 본건 북동측 및 서측으로 노폭 약 6미터, 약 3미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있으며, 이를 통해 간선도로(능동로, 동일로)와 연계되어 타 지역으로의 교통 연계성은 무난합니다.

3.4. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으니, 매수 시 외국인 등 특정 대상에 대한 허가 요건을 확인해야 합니다.

4. 권리분석

4.1. 매각물건의 현황

본건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 7월 18일자 시흥세무서장의 압류입니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리인: 김 )

보증금: 430,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일): 2021년 11월 02일

확정일자: 2021년 10월 29일

배당신고일자: 2023년 11월 16일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보.

* 임차인: 정재형

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

4.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서 참고사항 기준)

4.4. 권리관계 요약

HUG(주택도시보증공사)는 임차인으로서 430,000,000원의 임차보증금을 가지고 있으나, 대항력은 포기하였으며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 본 물건의 낙찰자는 해당 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

5. 상권분석

5.1. 주변 상권

본건은 중곡동의 주거 및 근린상업지역에 위치하며, "중곡제일시장"이 인접해 있어 유동인구가 꾸준한 지역입니다. 단독주택, 공동주택, 다수의 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권 형성은 양호한 것으로 판단됩니다.

6. 생활정보

6.1. 주거 환경

본건은 "프라임하우스"라는 건물 내 2층 202호로, 도시형생활주택 단지형 다세대로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조로 비교적 신축(2021년 사용승인)이며, 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 화재탐지, 도시가스 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

6.2. 주변 편의시설

* 교육시설: 중마초등학교, 중곡초등학교, 구남초등학교 등

* 생활편의시설: 중곡제일시장, 롯데마트(중계점), 건대병원, 광진구청 등

* 교통시설: 중곡역(지하철 7호선), 다수의 버스노선

6.3. 주변 시세 (최근 매매 정보 분석)

제공된 최근 매매 JSON 정보들을 분석한 결과, 주변 지역의 다세대 주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2004년식, 118.89㎡ (약 35.96평) 주택이 2026년 7월 4일, 68,500만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,905만원)

* 2019년식, 19.93㎡ (약 6.03평) 주택이 2026년 7월 1일, 24,500만원에 거래되었습니다. (평당 약 4,063만원)

* 2002년식, 35.85㎡ (약 10.84평) 주택이 2026년 7월 1일, 25,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 2,306만원)

본건 프라임하우스는 2021년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다. 유사한 규모 및 신축 연식의 거래 사례(2019년식 19.93㎡, 24,500만원)를 고려할 때, 본건(41.77㎡)의 시세는 평당 약 3,500만원 ~ 4,000만원 수준으로 추정할 수 있습니다. 이를 바탕으로 본건의 시장 가치를 산정하면 약 440,000,000원 ~ 500,000,000원 범위로 예상됩니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. HUG 임차인 관련 확약서

주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로서 보증금 430,000,000원을 가지고 있으나, 본건 경매 진행과 관련하여 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서를 제출하였습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 됨을 의미하지만, 확약서의 법적 효력 및 최종 말소까지의 절차를 면밀히 확인하는 것이 좋습니다.

7.2. 토지거래허가구역 지정

본건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 외국인 등 특정 대상 매수자는 거래 허가를 받아야 하므로, 매수 예정자의 자격 요건을 사전에 확인해야 합니다.

7.3. 혐오시설 유무

본건 주변에 대한 조사 결과, 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 대규모 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 주거 및 근린상업 지역의 특성을 보입니다.

8. 종합 의견

본건 서울특별시 광진구 중곡동 240-10 프라임하우스 2층 202호는 2021년 사용승인된 비교적 신축급 도시형생활주택으로, 입지, 교통, 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 임차인 관련 권리 관계가 명확해져 낙찰자의 인수 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 여부는 매수자의 특성에 따라 확인이 필요합니다. 전반적으로 권리 관계가 비교적 명확하고 건물 연식이 신축급이라는 점에서 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

9. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 사용승인된 건물로, 노후도에 대한 부담이 적습니다.

* 편리한 입지: 중마초등학교, 중곡제일시장 인근이며 중곡역(7호선) 이용이 용이합니다.

* 권리 관계 명확화: HUG의 대항력 포기 확약서로 인해 임차인 관련 인수 부담이 없습니다.

* 실거주 및 투자용 적합: 내부 상태 및 편의시설 등을 고려할 때 즉시 실거주 또는 임대가 가능합니다.

10. 예상 입찰가

감정가 445,000,000원 및 주변 시세 분석 결과, 본건의 최근 시장 가치는 약 440,000,000원 ~ 500,000,000원 범위로 추정됩니다. 특히 2019년식 유사 면적 주택이 평당 약 4,063만원에 거래된 점을 고려하면, 본건의 신축 연식을 감안할 때 더 높은 가치를 인정받을 수 있습니다.

HUG 임차인의 보증금은 인수되지 않으므로, 인수 보증금 관련 리스크는 없습니다.

주택도시보증공사의 채권액(430,000,000원) 및 감정가, 그리고 신축급 건물이라는 점을 종합적으로 고려할 때, 경쟁 입찰 상황 및 시세 변동 가능성을 감안하여 480,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

* 주의사항: 임차인 김 씨는 보증금 430,000,000원에 대해 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였으므로, 낙찰자는 해당 임차 보증금을 인수할 의무가 없습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.