나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52166 [1] 서울특별시 강동구 천호동 167-157 예건네스빌 2층205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "천호3동 주민센터" 남동측에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통 수준임.

교통상황

본건까지 일반적인 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(강동역)이 소재하고 있어 제반 교통상황은 무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 제2층 제205호로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어 있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형 평지의 토지로서 공부상 "도시형생활주택, 업무시설 건물 부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 및 남동측으로 각각 차량통행 가능한 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

천호동 167-157,167-175,167-176 : 도시지역 , 준주거지역(2004-11-05) , 지구단위계획구역 (도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서울특별시 고시 제2025-475호(2025.8.28.)참조), 가축사육제한구역(2014-06-25), 상대보호구역(2025-01-15), 대공방어협조구역(위탁고도: 해발163m(지반+건축+옥탑 등)), 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항 은 국방부고시 2025-36호 참조)), 과밀억제권역, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호), 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트) 기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호 )

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52166 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 167-157 예건네스빌 2층205호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 172,000,000원

토지면적: 6.41㎡ (약 1.94평)

토지 지분 면적: 6.413㎡ (약 1.94평)

건물면적 (전용면적): 18.96㎡ (약 5.74평)

건물 지분 면적: 18.96㎡ (약 5.74평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "천호3동 주민센터" 남동측에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하여 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다. 현대백화점, 이마트, 롯데마트 등 대형 유통 시설과 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

2.2. 교통 상황

일반적인 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 지하철 5호선 강동역이 도보 거리(약 5분)에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 강동역은 5호선과 8호선 환승역으로 서울 주요 업무지구로의 접근성이 뛰어납니다.

2.3. 인접 도로

북서측 및 남동측으로 각각 차량 통행이 가능한 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2023년 3월 7일 접수된 강동세무서장의 압류입니다 [cite: provided in prompt].

3.2. 인수되는 권리

본건은 선순위 임차권이 존재하며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 인수됩니다. 을구 1번 주택임차권(임차인 최주현)은 인수되는 권리에 해당합니다 [cite: provided in prompt].

3.3. 임차인 현황

임차인: 최 (최주현)

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 10월 1일

확정일자: 2019년 9월 19일

대항력: 있음

참고: 해당 임차인은 대항력을 갖춘 임차인으로, 보증금 150,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다. 차임은 0원으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

천호동은 강동구의 주요 상업 및 문화 중심지 중 하나로, 지속적인 도시 정비 사업을 통해 개발이 이루어지고 있습니다. 노후화된 이미지를 벗고 대규모 주거 벨트로의 업그레이드가 기대되는 지역입니다.

4.2. 주변 상업시설

천호역을 중심으로 현대백화점, 이마트, 롯데마트, 아울렛 등 다양한 유통 및 편의시설이 밀집해 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다. 또한 강풀만화거리, 쭈꾸미골목 등 다양한 즐길거리가 있어 유동인구가 많습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 강동성심병원 등 상급 병원이 위치해 있으며, 백화점, 대형마트, 영화관 등이 밀집한 강동 메인 상권 및 천호 로데오상권과 인접해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 천호3동 주민센터는 도서관, 작은 도서관, 수영장 등 다양한 공공 서비스를 제공하는 복합시설로 운영되고 있습니다.

5.2. 녹지 및 휴식 공간

단지 인근에 일자산허브천문공원, 길동생태공원, 강동그린웨이, 광나루한강공원, 올림픽공원 등 다양한 녹지 공간과 휴식 공간이 조성되어 있어 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

가장 큰 리스크는 선순위 임차인 최주현의 보증금 150,000,000원 전액을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리이므로, 취득 시 예상되는 총 매입 비용에 반드시 포함되어야 합니다 [cite: provided in prompt].

6.2. 낮은 수익성

본건의 전용 면적은 18.96㎡ (약 5.74평)으로 매우 작습니다. 유사 면적의 오피스텔/원룸의 최근 매매 시세는 약 70,000,000원에서 100,000,000원 범위로 추정됩니다. 그러나 인수해야 할 임차 보증금이 150,000,000원이므로, 보증금만으로도 예상 시장 가치를 초과합니다. 감정가 172,000,000원으로 입찰 시 상당한 투자 손실이 예상됩니다.

6.3. 소형 면적

18. 96㎡의 전용 면적은 주거 또는 업무 용도로 활용하기에 매우 협소한 공간입니다. 이는 향후 매각 또는 재임대 시 수요층을 제한할 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

6.4. 주변 혐오시설

조사 결과, 물건지 인근에서 특별히 언급되거나 확인된 혐오시설(쓰레기 처리 시설, 납골당 등)은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강동구 천호동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설은 우수합니다. 그러나 18.96㎡의 매우 작은 면적과 더불어, 선순위 임차인의 보증금 150,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 조건은 큰 부담으로 작용합니다. 예상 시장 가치보다 인수 보증금이 훨씬 높아, 현재 감정가 수준에서의 입찰은 투자자에게 상당한 손실을 초래할 가능성이 매우 높습니다. 수익성 측면에서 매우 부정적인 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 위치: 지하철 5호선 강동역 인근 역세권 입지

* 주변 환경: 생활 편의시설 및 상업 시설 밀집, 녹지 공간 인접

* 강동구 개발 호재: 천호동 일대 도시 정비 사업 진행 중

9. 예상 입찰가

9.1. 현 시세 분석

본건의 전용 면적 18.96㎡ (약 5.74평)은 해당 지역의 일반적인 오피스텔보다 매우 작은 편입니다. 유사한 크기의 원룸/소형 오피스텔의 최근 매매 시세는 약 70,000,000원에서 100,000,000원 수준으로 추정됩니다. 이는 실제 거래 사례가 적어 정확한 산정에 한계가 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건의 예상 시장 가치를 보수적으로 90,000,000원으로 가정할 때, 낙찰자가 인수해야 하는 임차 보증금 150,000,000원을 고려하면, 투자자 입장에서 수익을 내기 위한 최대 입찰가는 다음과 같이 산정됩니다.

예상 시장 가치 - 인수 보증금 = 수익 가능 최대 입찰가

90,000,000원 - 150,000,000원 = -60,000,000원

이는 수익 가능한 최대 입찰가가 마이너스(-)라는 것을 의미합니다. 즉, 현재 시세 기준으로는 보증금만으로도 물건 가치를 초과하므로, 어떤 가격으로 낙찰받든 상당한 손실이 불가피합니다. 따라서, 본건은 입찰을 권유하기 어려운 물건으로 판단됩니다. 만약 입찰을 고려한다면, 채권자의 의사나 예상치 못한 감정가 하락 등을 고려하여 매우 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.