나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12393 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동2가 28-152 라움빌 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디에셋감정 · 평가일 2025.10.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동2가 소재 "영등포동 주민센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 "영등포시장역"이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 지하1층/지상9층 건물내 제4층 제403호로서 (사용승인일자: 2013. 9. 6.) 외벽: 석재붙임 등 마감. 창호: 샷시창 등임.

이용상태

도시형생활주택(다세대주택)으로 이용중임.<후첨, "내부구조도"참조>

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 토지로서, 건부지(도시형생활주택 및 오피스텔)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 4m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12393 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동2가 28-152 라움빌 제4층 제403호

용도: 도시형생활주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최O

감정가: 1억 4,900만원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 요약

토지면적: 5.46㎡ (약 1.65평)

건물면적: 14.26㎡ (약 4.31평)

준공일자: 2013년 09월 06일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동2가 소재 "영등포동 주민센터" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위로는 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 이루어져 있습니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 5호선 "영등포시장역"이 소재하여 대중교통 이용 여건이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본건에는 다음과 같은 주요 권리들이 등기되어 있습니다.

갑구 8번 (2022년 1월 4일 접수): 주식회사라움하우징 명의의 소유권이전 등기로, 본 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

갑구 11번 (2022년 1월 4일 접수): 박수연 명의의 시기부소유권이전담보가등기로, 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

갑구 12번 (2025년 9월 29일 접수): 최리 명의의 강제경매 등기로, 말소기준권리가 되어 본 매각 절차를 통해 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 최*이라는 임차인이 거주 중입니다.

임차인 정보는 다음과 같습니다.

보증금: 98,700,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 6월 7일

확정일자: 2022년 5월 13일

배당신고일자: 2025년 9월 26일

대항력: 있음

임차인의 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 위와 같이 보증금과 차임 정보는 확인됩니다.

3.3. 인수되는 권리

본건의 가장 중요한 권리 사항은 갑구 11번 순위의 시기부소유권이전담보가등기입니다. 이 가등기는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 그대로 인수해야 하는 권리입니다. 만약 이 가등기에 따른 매매예약이 완결될 경우, 매수인은 소유권을 상실할 수 있는 매우 중대한 위험이 존재합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 인접 지역에 위치한 유사한 도시형생활주택(다세대)의 실거래가는 다음과 같습니다.

2018년식, 전용면적 약 29.25㎡, 12층 건물이 2026년 3월 13일에 3억 1,000만원에 거래되었습니다.

2019년식, 전용면적 약 28.17㎡, 8층 건물이 2026년 3월 16일에 2억 6,800만원에 거래되었습니다.

2019년식, 전용면적 약 28.05㎡, 9층 건물이 2026년 3월 1일에 2억 7,000만원에 거래되었습니다.

상기 시세 정보는 본건의 건물 면적(14.26㎡)보다 약 2배 가량 큰 면적의 물건들입니다. 본건의 전용 면적이 14.26㎡가 맞다면, 주변 시세 대비 작은 면적에 해당합니다. 본건의 감정가(1억 4,900만원)는 이러한 면적 차이와 인수되는 가등기 위험을 반영한 것으로 보입니다.

4.2. 수익률 분석

임차인 최*의 보증금은 98,700,000원이지만, 차임이 0원으로 기재되어 있어 월세 수입을 통한 직접적인 임대 수익률 산출은 어렵습니다. 본 물건의 경우, 임대 수익보다는 인수되는 가등기 위험을 고려하여 시세 차익이나 저가 취득 가능성에 초점을 맞추어야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에는 "영등포동 주민센터"와 지하철 5호선 "영등포시장역"이 위치하고 있어 행정 및 교통 편의성이 우수합니다. 또한, 주거지대 내에 있어 기본적인 근린생활시설 이용도 편리할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

영등포 지역은 다수의 초, 중, 고등학교 및 학원 밀집 지역으로 교육 환경이 전반적으로 양호한 편입니다. 본건 주변의 구체적인 교육 시설 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5.3. 혐오시설 확인

주변 지역을 지도상으로 확인한 결과, 본건으로부터 인근에 위치한 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

본건의 가장 치명적인 리스크는 갑구 11번의 시기부소유권이전담보가등기를 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이 가등기가 실행될 경우 매수인은 소유권을 상실할 수 있습니다. 임차인 최*의 대항력은 가등기보다 후순위일 가능성이 높아, 보증금 회수가 배당을 통해서만 이루어질 경우 배당 부족분이 발생하면 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 물리적 리스크

건축물 외벽 마감, 내부 설비 상태 등 물리적인 하자나 노후화에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다. 실제 현장 방문을 통한 확인이 필수적입니다.

6.3. 기타 리스크

임차인과의 관계, 가등기 권리자와의 잠재적 분쟁 가능성 등 기타 사항에 대한 추가적인 조사와 신중한 접근이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 매수인이 인수해야 하는 시기부소유권이전담보가등기라는 매우 높은 위험 요소를 내포하고 있어, 소유권 확보에 심각한 위협이 될 수 있습니다. 이 가등기의 존재로 인해 본 건의 법적 권리 관계가 복잡하고, 최악의 경우 소유권 상실이라는 막대한 손실이 발생할 수 있습니다. 따라서 신중하고 면밀한 분석과 함께 위험 대비 수익을 고려한 접근이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

서울 영등포구라는 입지적 장점.

주변 시세 대비 낮은 감정가(1억 4,900만원)로 인해 시세 차익 가능성 존재.

(단, 이는 가등기 리스크가 해결되거나 매우 낮은 가격으로 인수될 경우에 해당)

9. 예상 입찰가

본 건은 시기부소유권이전담보가등기를 매수인이 인수해야 하는 중대한 권리상의 부담이 있습니다. 따라서 이 위험을 감안하여 입찰가를 결정해야 합니다. 가등기 권리자가 매매예약을 완결할 경우 소유권을 잃을 수 있으므로, 해당 위험이 현실화될 경우 발생할 수 있는 손실을 고려해야 합니다.

상기 위험 요소를 매우 보수적으로 평가하여, 본 건의 예상 입찰가는 1억 2,000만원 ~ 1억 3,000만원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 이 금액은 가등기 위험이 완전히 해소되지 않은 상태에서의 추정치이며, 실제 입찰 시에는 가등기 말소 가능성, 임차인과의 관계, 법률 전문가의 자문 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다. 인수 보증금 합계 0원으로 표시된 부분은 임차인의 보증금이 배당을 통해 회수될 것을 가정한 것이며, 배당이 원활하지 않을 경우 추가적인 부담이 발생할 수 있음을 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.