나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12284 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1161 강서 동도센트리움 101동 제6층 제619호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산감정 · 평가일 2025.10.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하며, 노선버스 정류장이 인근에 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하5층,지상20층 건물 내 제6층 제619호로서 ("집합건축물대장"상의 사용승인일은 2012.11.22) 외 벽 : 외장석재붙임 마감 등, 창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

공부상 아파트(도시형생활주택) 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비. 난방설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로, 도시형생활주택, 업무시설(오피스텔)의 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 15미터, 북동측으로 노폭 약 6미터, 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등.용도: 단독 다가 구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25), 도시관리계획 입안중

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

임차인 한국토지주택공사 및 한국토지주택공사의 임차보증금반환채권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1161 강서 동도센트리움 101동 제6층 제619호

건물명: 강서 동도센트리움 101동

층/호수: 제6층 제619호

용도: 도시형생활주택 (업무시설 겸용)

건축년도: 2012년 11월 22일 사용승인

토지면적: 2.89㎡ (약 0.87평)

건물면적: 14.68㎡ (약 4.44평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험 주식회사 (경매 신청자)

감정가: 100,000,000원 (금 일억원)

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "강서구청" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하고 있어 다양한 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 노선버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 남동측으로 노폭 약 15미터, 북동측으로 노폭 약 6미터, 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 등기사항전부증명서상 말소기준권리는 2024년 8월 23일 접수된 남부천세무서장의 압류(갑5)로 추정됩니다. 이에 따라 매각으로 인해 모든 권리(을1구 한국토지주택공사 주택임차권 포함)는 소멸될 예정입니다.

채권자는 서울보증보험 주식회사이며, 강제경매(갑7)를 신청하여 본 건이 진행 중입니다.

임차인 현황:

* 신보경

보증금: 30,000,000원

차임: 250,000원

전입일자: 2024-03-26

확정일자: 2024-03-29

배당신고일자: 2025-12-30

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력이 있는 것으로 확인되나, '인수 보증금 합계: 0원' 조건에 따라 매각으로 인해 보증금 전액이 배당으로 회수될 것으로 예상됩니다. 다만, 배당 과정에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 잠재적 리스크가 존재하므로 주의가 필요합니다.

* 한국토지주택공사 (LH)

보증금: 117,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-23

확정일자: 2022-03-11

배당신고일자: 2024-03-27

대항력: 없음

비고: 한국토지주택공사의 임차권은 대항력이 없으며, 등기부상에서도 말소 예정 권리로 기재되어 있습니다. 또한, 특별매각조건을 통해 해당 보증금은 매수인이 인수하지 않습니다.

인수 보증금 합계: 0원

등기부채권 총액 (을구 권리 기준): 117,000,000원 (한국토지주택공사 임차권)

총 등기부채권 총액 (경매 신청 채권자 기준): 119,679,779원 (서울보증보험)

1.3. 상권분석

대상 물건이 소재한 강서구청 인근 지역은 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 상업 및 주거 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다.

도시형생활주택(원룸형) 및 업무시설(오피스텔)로 이용되는 점을 감안할 때, 1인 가구 중심의 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

강서구청이 인접해 있어 관련 행정 및 업무 시설 이용이 용이하며, 주변 상권은 기본적인 생활 편의시설을 제공합니다.

1.4. 생활정보

교통: 인근 버스정류장 접근성이 양호하며, 차량을 이용한 도심 및 수도권 접근성이 보통 수준입니다.

편의시설: 강서구청을 비롯한 관공서 이용이 편리하며, 주변 상가 및 편의시설을 통해 일상생활에 필요한 서비스를 이용할 수 있습니다.

교육시설: 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 도시 지역의 주택가로서 보통 수준의 교육 환경을 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(신보경) 보증금 미회수 가능성: 신보경 임차인은 대항력이 있으나, '인수 보증금 합계: 0원' 조건 하에 배당으로 보증금 전액이 회수될 것으로 예상됩니다. 만약 배당률이 낮아 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 할 리스크가 존재합니다. (매각기일 직전까지 배당 상황 재확인 필수)

* 토지이용계획 및 제한사항:

- 본 물건은 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 속해 있어 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

- 특히, 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래계약 허가구역(2025.8.26~2026.8.25)으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 도시관리계획 입안 중: 해당 지역에 대한 도시관리계획이 입안 중이라는 점은 향후 지역 개발 방향에 따라 부동산 가치 변동성이 발생할 수 있음을 시사합니다.

* 주변 혐오시설: 주변 혐오시설 및 유해시설에 대한 조사를 실시하였으나, 해당 물건지 인근에 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설이나 유해시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구의 도시형생활주택으로, 소형 면적(약 4.44평)의 실속형 부동산입니다.

강서구청 인근에 위치하여 행정 편의성이 우수하며, 교통 및 생활 인프라가 보통 수준으로 갖추어져 있습니다.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 권리상 안전성은 확보될 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인(신보경)의 보증금 회수 문제는 잠재적 리스크로 관리되어야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원' 및 특별매각조건을 통해 이 리스크를 어떻게 해소할지 면밀히 파악해야 합니다.

다양한 토지 이용 규제와 도시관리계획 입안 중이라는 점은 향후 시장 가치에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 소액 투자 가능: 감정가 1억원으로 서울 시내 소형 부동산에 비교적 낮은 금액으로 투자할 수 있습니다.

* 우수한 입지: 강서구청 인근이라는 위치적 이점은 꾸준한 임대 수요를 기대하게 합니다.

* 소형 평형의 효용성: 1인 가구 증가 추세에 따라 원룸형 도시형생활주택/오피스텔은 임대 수익형 부동산으로 적합합니다.

* 권리관계 명확성: 임차인 관련 리스크만 명확히 관리된다면, 권리 분석상 매각 후 소유권 행사에 문제는 없을 것으로 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 100,000,000원

최근 매매 정보 분석:

제공된 최근 매매 JSON 데이터는 본 물건과 유사한 건물 유형(도시형생활주택/오피스텔)이 아닌, 주로 '다세대' 주택에 대한 정보입니다. 따라서 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

* M펠리체(2018년식, 37.05㎡, 6층): 30,000만원 (3억원) -> 약 810만원/㎡

* 한양(2000년식, 53.84㎡, 4층): 25,500만원 (2억 5천 5백만원) -> 약 474만원/㎡

* 기린아트빌라(1995년식, 41.32㎡, 1층): 16,900만원 (1억 6천 9백만원) -> 약 409만원/㎡

본 물건(14.68㎡)은 2012년식 건물로, 가장 최근 비교 사례인 M펠리체(2018년식)의 면적당 가격(약 810만원/㎡)을 적용할 경우, 약 119,000,000원 (14.68㎡ * 810만원/㎡)의 잠재적 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

감정가 1억원(약 681만원/㎡)은 제시된 비교 사례 및 본 물건의 건축 연도를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

대항력 있는 임차인(신보경)의 보증금 인수 가능성을 고려해야 하므로, 보수적인 접근이 필요합니다. '인수 보증금 합계: 0원' 조건이 최종적으로 유효하다고 가정 시, 배당으로 보증금 전액이 회수된다면 감정가 이하 또는 감정가 수준에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 95,000,000원 ~ 110,000,000원

- 보수적 접근: 95,000,000원

- 적정 가격 기대: 100,000,000원 ~ 105,000,000원

- 공격적 입찰: 110,000,000원

입찰 시에는 해당 물건의 최신 정보(배당 상황, 현장 조사 결과 등)를 반드시 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.