나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12426 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동2가 328-11 여의도미르웰한올림2차오피스텔 제2층 제208호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대안 · 평가일 2025.10.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동2가 소재 "지하철1호선 영등포역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층 건 내 제2층 제208호로서, 외벽 : 치장 석재 마감 창호 : 샤시 창호

이용상태

오피스텔로서 후첨 '내부구조도' 참고 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 인접 토지 대비 평지인 부정형 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 각각 외곽공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) )임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12426 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동2가 328-11 여의도미르웰한올림2차오피스텔 제2층 제208호

건물명: 여의도미르웰한올림2차 오피스텔

건축년도: 2018년

용도: 오피스텔

감정가: 151,000,000원 (일억오천일백만원)

토지면적: 4.14㎡ (약 1.25평)

토지 지분: 4.136㎡ (약 1.25평)

건물면적 (전용면적): 14.53㎡ (약 4.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

총 층수: 15층

해당 층수: 2층

2. 입지조건

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동2가에 위치하고 있으며, 지하철 1호선 영등포역 북동측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의성 또한 보통으로 평가됩니다. 본건 남측과 북측으로 외곽 공도와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 말소기준권리는 한국주택금융공사의 강제경매개시결정등기(2025타경12426)입니다.

등기부등본 상 소유권 이전 및 신탁 말소 내역이 있으며, 을구에는 김슬기 명의의 주택임차권(143,300,000원)이 등기되어 있었으나 말소 예정입니다.

제공된 권리분석 정보에 따르면 '인수 보증금 합계'는 0원으로, 임차인 관련 보증금을 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다. 이는 "임차인 및 임차권 승계인 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각" 및 "한국주택금융공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"이라는 특별매각조건에 따른 것입니다.

4. 상권분석

본건은 영등포역 인근 상업 및 주거 혼재 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 오피스텔 및 근린생활시설이 많아 배후 수요가 존재합니다. 영등포역 주변으로는 롯데백화점, 신세계백화점, 타임스퀘어 등 대형 상업시설이 밀집해 있어 이용이 편리합니다.

조사된 바에 따르면, 본건의 직접적인 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

교통은 지하철 1호선 영등포역을 이용할 수 있으며, 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 생활 편의시설로는 영등포역 주변의 백화점, 대형마트, 병원, 공원 등을 이용하기 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* HF 인수조건 변경 및 대항력있는 임차인 관련 특이사항이 언급되어 있습니다. 그러나 권리분석상 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않으며, 대항력이 없는 것으로 정리되었습니다. 다만, 특별매각조건에 따라 잔액 보증금 반환청구권 포기를 조건으로 매각되므로, 이와 관련된 행정적 절차나 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 낙찰 후 잔금 납부 시점에 따라 토지거래 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구 핵심 지역에 위치한 소형 오피스텔로, 역세권에 해당하여 교통이 편리합니다. 최근 실거래가도 감정가와 유사한 수준에서 이루어져 시장에서 충분히 거래 가능한 가치를 인정받고 있습니다. 권리상 인수할 부담이 없고, 명확한 특별매각조건이 명시되어 있어 경매 절차 진행에 있어 복잡성은 낮아 보입니다. 다만, 토지거래 허가구역 지정 기간 내 잔금 납부 여부를 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 영등포역 인근 역세권 입지로 향후 개발 및 교통 편의성 지속 기대.

* 소형 오피스텔로 1인 가구 및 소형 투자 수요층 확보 용이.

* 최근 유사 면적 물건의 실거래가가 1억 5,200만원에 형성되어 있어 시세 반영이 비교적 명확함.

* 권리상 낙찰자가 인수할 임차인 보증금 없음.

9. 예상 입찰가

최근 2024년 9월 12일에 동일 면적(14.53㎡) 및 층수(2층)의 본건과 같은 "여의도 미르웰 한올림 2차 오피스텔"이 15,200만원에 직거래된 사례가 있습니다. 또한, 본건의 감정가는 151,000,000원입니다.

권리 인수 부담이 없고, 비교적 명확한 시장 가격이 형성되어 있음을 고려할 때, 150,000,000원 ~ 155,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 이는 최근 실거래가 및 감정가를 기준으로 하되, 소형 오피스텔의 수요와 공급 상황, 경매 참여 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.