나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104054 [1] 서울특별시 관악구 남현동 1079-22 한샘빌라 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도움 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 남현동 소재 "사당초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택 등이 소재하고 있음.

교통상황

인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상6층 중 제5층 제501호로서, (사용승인일: 2016-2-3) 외벽: 돌붙임 마감 등 창호: 알루미늄 및 PVC새시

이용상태

다세대주택(방, 화장실)으로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 승강기설비, 개별난방설비(도시가스), 위생 및 급배수설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 세로(가)의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:150m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

제시외 건물(ㄱ): 샷시조 판넬지붕 단층, 다용도실, 3.5 X 1.2 ≒ 4.2㎡

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104054 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 남현동 1079-22 한샘빌라 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 168,255,000원

토지면적: 7.49㎡ (약 2.27평)

토지지분: 7.49㎡ (약 2.27평)

건물면적: 12.70㎡ (약 3.84평)

건물지분: 12.7㎡ (약 3.84평)

건물 제시외면적: 4.20㎡ (약 1.27평, 다용도실)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

2. 입지조건

위치: 서울특별시 관악구 남현동에 위치하며, "사당초등학교" 남동측 인근 지역임.

주변 환경: 단독주택 및 공동주택이 혼재하는 전형적인 주거 밀집 지역임.

교통: 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

도로 접근성: 북동측으로 세로(가)의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행이 가능함.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)이며, 기타 법률적 제한사항이 존재함.

3. 권리분석

채권자 겸 대항력 있는 임차인: 김윤하

임차인 정보:

* 전입일자: 2022-03-14

* 확정일자: 2022-02-10

* 배당신고일자: 2024-09-24

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

인수되는 권리:

* 을구 7번 주택임차권 (김윤하)은 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우 매수인이 인수해야 함.

* 그러나 권리분석 요약에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 실제 배당 절차에서 보증금 전액 변제가 예상되므로 매수인의 인수 부담은 없을 것으로 판단됨. (단, 최종 배당표 확인 필수)

말소기준권리: 갑5 1번 한상은지분가압류 (접수일자: 2023-08-14)

기타 권리: 다수의 압류 및 가압류 등기가 존재하나, 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

4. 상권분석

본 물건은 주거지역에 위치하며, 주변에 사당초등학교 등 교육 시설이 있어 학군 관련 수요가 예상됨.

근린생활시설이 일부 산재하여 기본적인 생활 편의는 가능함.

대규모 상업 시설과의 접근성은 다소 떨어지나, 지역 내 주거용 부동산으로서의 가치를 가짐.

5. 생활정보

교육: 사당초등학교가 인접하여 통학이 편리함.

교통: 시내버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 용이함.

건물: 2016년 2월 3일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 다세대주택 건물임.

구조 및 설비: 해당 물건은 6층 건물 중 5층에 위치하며, 철근콘크리트 구조에 개별난방(도시가스), 전기, 승강기, 위생 및 급배수 설비가 갖추어져 있음.

면적 정보:

* 전용면적 (건물면적): 12.70㎡ (약 3.84평)

* 제시외 건물 (다용도실): 4.20㎡ (약 1.27평)

* 총 실사용 면적: 약 16.90㎡ (약 5.11평)

6. 잠재적 리스크

위반건축물 등재:

* 옥상 100㎡ 조립식 패널조 주거

* 1층 35㎡ 시멘트벽돌 주거

* 상기 위반건축물 등재 사항으로 인해 이행강제금 부과, 건축물대장 상 표기, 향후 재산권 행사 시 제약이 발생할 수 있음.

작은 전용면적: 전용면적 12.70㎡ (약 3.84평)으로, 통상적인 주거 공간으로 활용하기에는 매우 작아 공간 활용 및 거주 만족도가 낮을 수 있음.

선순위 임차인 보증금: 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 등기부 상 '인수' 표기가 있는 점은 최종 배당 결과 및 법원 확인이 반드시 선행되어야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 연도(2016년)가 비교적 최신이고 기본적인 입지 조건은 양호하나, 전용면적이 매우 작고 위반건축물 등재가 있다는 점은 주요 리스크 요인임.

가장 중요한 권리 관계인 선순위 임차인 보증금의 인수 여부는 '인수 보증금 합계 0원'이라는 점을 감안할 때 부담이 적을 것으로 예상되나, 최종 배당표 및 법원 공고를 통해 명확히 확인하는 것이 필수적임.

위반건축물 관련 부담금 및 철거/시정 가능성, 작은 면적에 대한 실거주 및 투자 가치를 종합적으로 고려해야 함.

8. 투자 포인트

비교적 최신 연식의 건물로, 건축물의 노후화 정도가 낮음.

서울시 관악구 남현동이라는 입지적 장점.

소형 면적으로 1인 가구 등 특정 수요층을 타겟으로 할 경우 소액 투자 가능성.

9. 예상 입찰가

감정평가액: 168,255,000원

주변 시세 분석 (2016년식 다세대주택, 전용면적 약 43.94㎡ 기준): 약 11,600,000원/㎡

본건 건물면적(12.70㎡) 및 제시외 건물(4.20㎡) 합산 총 실사용면적(16.90㎡) 기준 시가 추정:

* 16.90㎡ * 11,600,000원/㎡ = 약 196,000,000원

주변 실거래가와 감정가(168,255,000원) 간의 차이, 위반건축물 존재 및 면적의 소형성 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요함.

인수 보증금 리스크가 없다는 가정 하에, 감정평가액 대비 일정 비율 할인 적용.

예상 입찰가: 150,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.