나이스옥션 법원경매 광주 2024타경8643 [1] 전라남도 장성군 북이면 백암리 938-4 공장 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경8643 [1] 전라남도 장성군 북이면 백암리 938-4 공장 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매10계 2024타경8643 | 소재지: 전라남도 장성군 북이면 돗재로 277 | 감정가: 2,883,622,900원 | 최저가: 1,614,830,000원 | 용도: 공장

1. 물건 보고서 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경8643 (1)

소재지: 전라남도 장성군 북이면 백암리 938-4

용도: 공장

감정가: 2,883,622,900원

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 5834.60㎡ (약 1765.04평)

건물면적: 3256.75㎡ (약 985.11평)

제시외 건물면적: 80.40㎡ (약 24.32평)

매각대상: 토지/건물일괄매각 (제시외 건물 포함)

1.3. 이해관계자 현황

소유자: 아OOOOOOOOO

채무자: 아OOOOOOOOO

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건 및 상권분석

2.1. 입지조건

본 물건은 전라남도 장성군 북이면 백암리 "선평마을" 북동측 인근에 위치합니다.

주변 환경은 전(밭), 답(논) 등이 소재하는 마을 주변 경지정리 지대로서, 농업 및 산업 활동이 혼재된 일반적인 환경으로 평가됩니다.

토지는 인접 도로 및 인접지와 등고 평탄한 세장형이며, 공업용 건부지 및 답으로 이용 중입니다.

2.2. 상권분석

본 물건은 공장 용도의 부동산으로, 일반적인 상업 시설 밀집 지역의 상권과는 거리가 있습니다.

주변이 농경지 및 마을 인근이므로, 물류 및 산업 시설로서의 접근성 및 효율성을 위주로 입지를 판단해야 합니다.

2.3. 생활정보 및 혐오시설

주변이 경지정리된 농경지 및 마을 인근이므로, 생활 편의시설의 접근성은 낮을 수 있습니다.

감정평가서상 주위환경은 보통으로 기재되어 있으며, 인근에 특별히 도시형의 대규모 혐오시설이 존재한다는 정보는 없습니다.

3. 물건 현황 및 특징

3.1. 건물 현황

본 건물은 일반철골구조의 2층(관리동 추정) 및 단층 공장(제시외 포함)으로 구성되어 있습니다.

주요 마감재는 판넬, 페인팅, 에폭시(바닥) 등으로, 일반적인 공장 및 관리시설의 구조 및 마감 상태입니다.

관리 상태는 전반적으로 보통으로 평가되었습니다.

3.2. 기계기구 현황

경매 대상에는 목록상 기계기구 2식(공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록상 기계기구 (5), (6))이 포함되어 평가되었습니다.

소유자 미상의 수기의 기계기구들이 건물 내부에 소재하나, 소유자 부재 등의 이유로 위 2식 외에는 평가 대상에서 제외되었습니다.

3.3. 특이사항 및 주의사항

일괄매각: 토지, 건물, 제시외 건물(총 80.40㎡) 및 일부 기계기구를 일괄하여 매각합니다.

매각 제외 물건: 목록 2 지상에 소재하는 이동식 철 컨테이너 2동 및 동산담보 등기되어 있는 기계기구들은 매각에서 제외됩니다.

농업 보조사업 관련 리스크: 매각 대상이 아닌 동산담보 기계기구들과 관련하여 '농업 보조사업으로 취득한 재산의 경매 처분에 따른 안내' 문건이 제출된 바, 이는 향후 취득자가 매각 제외된 동산의 처분 및 보조금 환수 등과 관련하여 추가적인 분쟁이나 행정적 부담을 질 가능성을 내포합니다.

법정지상권: 법정지상권 성립 여부가 특이사항으로 기재되어 있어, 이에 대한 권리분석이 필수적입니다.

4. 권리분석

4.1. 매각 범위 및 제외 물건 명확화

본 물건은 토지 및 건물 일괄 매각 건으로, 낙찰자가 토지와 건물 모두의 소유권을 취득합니다.

단, 이동식 컨테이너 2동 및 동산담보 등기된 기계기구는 명확하게 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 이들 물건에 대한 명도 또는 철거 책임은 낙찰자에게 있습니다.

4.2. 법정지상권 분석 (최대 리스크)

'법정지상권'이 특이사항으로 명시되어 있으므로, 성립 여부를 철저히 검토해야 합니다.

만약 법정지상권이 성립한다면, 건물을 철거할 수 없어 토지 소유권 행사에 제한을 받을 수 있으며, 이는 토지 가치에 중대한 영향을 미칩니다.

입찰 전 등기부등본 및 관련 서류를 통해 법정지상권 성립 가능성을 면밀히 파악해야 합니다.

4.3. 유동화물건

본 물건은 '유동화물건'입니다. 유동화회사가 채권을 매입하여 경매를 진행하는 건으로서, 일반 경매와 권리 관계상 큰 차이는 없으나, 채권자의 매각 의지가 강할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크 및 종합 의견

5.1. 잠재적 리스크

법정지상권: 성립 시, 토지 이용 가치가 하락하고 건물의 명도(철거)가 불가할 수 있습니다. 법정지상권 부재 시, 낙찰자는 온전한 소유권을 확보합니다.

매각 제외 동산 처리: 동산담보로 설정된 기계기구 및 이동식 컨테이너에 대한 명도 책임(철거/이전 요구)이 발생하며, 특히 '농업 보조사업' 관련 동산은 행정 처분과 관련한 복잡한 문제가 추가될 수 있습니다.

명도 저항: 소유자 및 채무자가 동일인인 경우 명도에 저항이 심할 수 있으며, 이 경우 명도 소송 등 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

5.2. 종합 의견

본 물건은 대형 공장 및 부지(약 1,765평)를 일괄로 취득할 기회이나, '법정지상권 성립 가능성'과 '농업 보조사업 관련 동산'이라는 두 가지 중대한 권리상 리스크를 안고 있습니다.

따라서, 리스크를 충분히 감안하여 입찰가를 산정하고, 법정지상권 전문가의 심층적인 권리 분석 후 입찰에 참여해야 합니다.

6. 투자 포인트

최고의 입지: 대형 공장 부지(5,834.60㎡) 및 연면적(3,256.75㎡)을 확보할 수 있는 기회이며, 산업 및 물류 활동에 필요한 규모를 갖추고 있습니다.

유찰 가능성: 잠재적 권리 리스크(법정지상권)로 인해 투자자들의 입찰 심리가 위축될 경우, 유찰을 통한 저가 매수 기회가 발생할 수 있습니다.

토지 활용도: 현재 답(농지)으로 이용 중인 일부 토지(기호 3)가 포함되어 있어, 향후 공장 증축 또는 부지 확장에 대한 잠재적 활용 가능성을 보유하고 있습니다.

법원 정보

광주지방법원 경매10계