나이스옥션 법원경매 광주 2024타경82801 [1] 광주광역시 광산구 지죽동 637-5 전 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경82801 [1] 광주광역시 광산구 지죽동 637-5 전 경매

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광주지방법원 경매10계 2024타경82801 | 소재지: 광주광역시 광산구 지죽동 637-5 | 감정가: 34,673,650원 | 최저가: 19,418,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경82801 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 지죽동 637-5

용도: 전 (Farmland)

감정가: 34,673,650원

토지 면적: 1471.00㎡ (약 445.02평)

매각대상: 기타 (토지)

1.2. 특이 사항

경매구분: 청산을위한형식적경매 (공유물 분할 목적의 경매로 추정되며, 지분 매각일 가능성이 높습니다.)

주요 리스크: 지적도상 맹지, 농지취득자격증명 필수 (미제출 시 보증금 몰수), 공유자우선매수 1회 제한.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본 물건은 광주광역시 광산구 지죽동 "죽천마을" 북서측 근거리에 위치합니다. 주위는 자연마을과 농경지가 혼재되어 있는 근교농경지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 도심 외곽의 농지 투자 관점에서 접근해야 합니다.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통여건은 보통입니다. 다만, 현황은 지적도상 맹지이고 본건 일부가 노폭 약 2M의 비포장 농로로 이용되고 있어 진출입에 일부 제약이 따를 수 있습니다.

2.3. 토지 현황 및 이용계획

형태 및 이용상태: 부정형의 완경사지이며, 현재 전(휴경지) 및 일부 도로로 이용 중입니다.

토지이용계획: 자연녹지지역, 개발제한구역(2014-06-25), 중점경관관리구역(2023-07-20)으로 지정되어 있어, 법규상 건축 행위나 개발에 상당한 제약이 있습니다. 개발제한구역(GB) 규제는 장기적인 관점에서 접근해야 할 부분입니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 종류 및 이해

본 경매는 '청산을 위한 형식적 경매'로, 통상 공유물 분할을 위한 경매입니다. 따라서 매각 대상이 토지 전체가 아닌 지분일 가능성이 높으며, 이에 따라 '공유자우선매수권'이 행사될 수 있습니다. 다만, 본건은 '공유자우선매수권 1회로 제한'된다는 조건이 있으므로, 입찰 기회가 제한적입니다.

3.2. 등기부 및 기타 권리 관계

특이사항에 따르면, 이전촉탁시 을구 1번 근저당권정등기는 '일부말소의미의 변경등기(갑구 1번 김길자 지분)'로 기재가 필요하다는 점을 명시하고 있습니다. 이는 매각 후 권리 관계 정리 시 행정적 절차가 필요함을 시사합니다. 형식적 경매의 특성상 대부분의 권리는 소멸되나, 정확한 권리 관계를 파악하기 위해 등기부 등본 전체 확인이 필수입니다.

3.3. 농지 취득 리스크

본 물건은 '전(田)'이므로 '농지취득자격증명(농취증)'이 필수입니다. 광주광역시 광산구의 사실조회 회신에 따르면 현재 휴경 상태이므로, '경운작업 등 선행 후' 농취증을 신청해야 합니다. 이 조건을 충족하지 못하여 농취증을 미제출할 경우, 매수신청보증금은 몰수되므로 각별한 주의가 필요합니다. 단순한 서류 제출이 아닌, 실제 농지로서의 이용 준비가 선행되어야 합니다.

4. 주변 환경 분석

4.1. 상권분석 및 생활정보

본 물건은 근교농경지대에 위치하며, 주변에 상업시설은 거의 전무합니다. 생활 편의시설 및 상권은 인근 자연마을 또는 차량으로 이동 가능한 거리에 있는 더 큰 시가지(예: 송정역 주변)를 이용해야 합니다. 농지이므로 상권 가치보다는 장기적인 개발 가능성 및 농업적 가치에 초점을 맞춰야 합니다.

4.2. 혐오시설 분석

감정평가서나 주변 정보에 특이할 만한 혐오시설에 대한 언급은 없습니다. 주위가 자연마을과 농경지 혼재 지역이므로, 특별한 대형 산업단지나 유해 시설은 없을 것으로 추정되지만, 개별적인 현장 조사를 통해 송전탑, 축사 등의 유무를 확인하는 것이 안전합니다.

5. 투자 분석

5.1. 잠재적 리스크

맹지: 지적도상 맹지로, 사실상 개발 허가를 받기 어렵거나 별도의 진입로 확보를 위한 비용과 노력이 필요합니다.

농취증: 조건부 농취증 발급으로, 잔금 납부 전에 경운 등 선행 작업이 필수이며, 미이행 시 보증금 몰수라는 치명적인 리스크가 있습니다.

개발제한구역(GB) 규제: 자연녹지지역이면서 GB로 지정되어 있어 개발 행위에 엄격한 제약을 받습니다. 장기적인 GB 해제 기대 심리로 접근해야 하며, 단기적 개발은 불가능합니다.

공유자 우선매수: 공유자우선매수권 행사 가능성이 있어 입찰 준비에 따른 기회비용을 잃을 수 있습니다.

5.2. 투자 포인트

감정가 대비 낮은 실거래가 기대: 형식적 경매이므로 공유자 외 입찰자가 많지 않을 경우, 낮은 가격에 취득할 가능성이 있습니다.

미래 개발 가능성: 개발제한구역 해제 이슈나 광주광역시 도시계획 변경 시 수혜를 받을 수 있는 장기적인 잠재력이 있습니다. (다만, 매우 장기적 관점 필요)

농지 활용: 귀농/귀촌 또는 영농 목적으로 활용할 수 있습니다.

5.3. 종합 의견

본 물건은 '형식적 경매', '맹지', '개발제한구역', '조건부 농취증' 등 여러 가지 복합적인 리스크를 안고 있는 난이도 상급의 물건입니다.

단기적인 시세차익이나 즉시 개발 목적의 투자자에게는 적합하지 않습니다. 행정 절차(농취증 발급 선행 조건, 등기 정리)에 능통하고, 장기적인 관점에서 광주광역시 광산구의 도시계획 변화를 기대하며, 저가 매입 후 맹지 해소 또는 GB 해제를 염두에 둘 수 있는 '전문 투자자'에게 적합한 물건입니다. 입찰 참여 전 철저한 현장 조사와 함께 농취증 발급 가능 여부에 대한 사전 확답이 중요합니다.

법원 정보

광주지방법원 경매10계