나이스옥션 법원경매 광주 2024타경85534 [1] 광주광역시 남구 서동 114-1 대지 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경85534 [1] 광주광역시 남구 서동 114-1 대지 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매10계 2024타경85534 | 소재지: 광주광역시 남구 서동 114-1 | 감정가: 385,050,000원 | 최저가: 215,628,000원 | 용도: 대지

1. 물건 보고서: 광주지방법원 2024타경85534 (1)

1.1. 물건 개요

사건번호는 광주지방법원 2024타경85534 (1)이며, 소재지는 광주광역시 남구 서동 114-1입니다. 매각대상은 토지(대지)이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다.

감정가는 385,050,000원이며, 토지면적은 255.00 제곱미터 (약 77.14평)입니다. 건물 및 제시외 면적은 0.00 제곱미터로 토지매각건이며, 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

1.2. 입지 조건 및 주변 환경 분석

본건 토지는 광주광역시 남구 서동 소재 사직동행정복지센터 남서측 인근의 완경사 지대에 위치한 유사사다리형의 주거나지입니다. 주위는 단독주택, 다가구주택, 주거나지 등이 혼재하는 기존주택지대이며, 생활 인프라가 이미 형성되어 있는 지역입니다.

본건까지 차량 접근이 가능하며, 노선버스편 등 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 인접 도로상태는 서측으로 폭 약 6미터 도로에 접하며, 북측으로 폭 약 2미터의 도로가 개설되어 있습니다.

1.3. 상권 분석 및 생활 정보

토지의 용도는 제1종일반주거지역에 해당하여 저층 주거 개발(단독, 다가구 등)에 적합한 지역입니다. 주거지역의 특성상 인근에 소규모 생활 편의시설 및 근린 시설이 혼재되어 있을 것으로 보입니다.

인근에 사직동행정복지센터가 위치하여 행정 편의성이 있으며, 학군 및 주요 편의 시설은 도보 또는 차량을 이용하여 접근해야 합니다. 광주 남구 지역은 과거 환경기초시설(쓰레기매립장, 소각장)이 공원 등으로 변모시키는 계획이 추진되었던 지역이 있으나, 본건 토지 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 권리 분석

본건은 부동산임의경매 사건으로, 채권자는 광OOOOOOOOO이며 소유자는 주OOOOOOOOOO입니다. 매각대상은 토지 전부에 대한 매각이며 건물 면적 및 제시외 면적은 0.00 제곱미터로 권리관계는 단순합니다.

감정평가서상 제시목록 외의 물건이나 공부와의 차이는 없다고 보고되었으나, 토지 북측 일부가 도로로 목측되는 특이사항이 있습니다. 이 부분은 실제 사용 면적에 영향을 미칠 수 있으므로 현장 확인과 정밀 측량이 필수적입니다.

1.5. 잠재적 리스크

1. 북측 도로 편입 리스크: 토지 북측 일부가 도로인 것으로 목측되어, 정확한 경계 확인을 위한 측량이 필요합니다. 실제 매수 후 사용 가능한 면적이 감정 면적보다 줄어들 가능성이 있습니다. (주의사항)

2. 용도지역 제한: 본건은 도시지역, 제1종일반주거지역으로 건폐율 및 용적률 제한을 받습니다. 또한, 학교보건법상 상대보호구역으로 지정되어 건축물의 용도에 일부 제한이 따를 수 있으며, 특히 역사문화환경보존지역(2016-12-15 지정)에 해당하여 개발 행위에 있어 문화재 관련 법령에 따른 엄격한 심의와 허가 요건을 충족해야 하는 중대한 리스크가 있습니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본건은 기존주택지대 내의 제1종일반주거지역에 위치한 나대지(주거나지)로, 단독주택, 다가구주택 등의 신축 부지로 활용 가치가 있습니다. 교통 여건은 보통 수준이며, 토지 모양(유사사다리형) 및 도로 접근성(서측 6m, 북측 2m)은 보통 이상으로 보입니다. 다만, '역사문화환경보존지역'이라는 중대한 규제와 '북측 도로 목측'에 따른 실사용 면적의 불확실성은 입찰 전 반드시 확인하고 리스크를 반영해야 합니다.

투자 포인트

1. 주거지 신축 가능성: 제1종일반주거지역으로 용도 변경 없이 주거용 건물을 신축할 수 있는 토지입니다. (토지면적 77.14평)

2. 규제 반영된 가치 판단: 역사문화환경보존지역 규제로 인해 일반적인 제1종일반주거지역보다 개발에 어려움이 있을 수 있습니다. 따라서 토지 감정가 자체가 이러한 규제를 일부 반영했을 가능성이 있으며, 낮은 경쟁률을 기대해 볼 수 있습니다.

3. 실사용 면적 확인: 입찰 전 북측 도로에 대한 정밀 측량과 관할 관청을 통한 '역사문화환경보존지역' 내 건축 가능한 범위 및 절차에 대한 명확한 사전 확인이 필요합니다. 리스크가 현실화될 경우 예상되는 손실을 보수적으로 산정하여 입찰가를 결정해야 합니다.

법원 정보

광주지방법원 경매10계