나이스옥션 법원경매 광주 2024타경86698 [1] 광주광역시 서구 치평동 1218-1 프리미엄아울렛 제1층 제11호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경86698 [1] 광주광역시 서구 치평동 1218-1 프리미엄아울렛 제1층 제11호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매10계 2024타경86698 | 소재지: 광주광역시 서구 시청로 67, 제1층 제11호 (치평동,프리미엄아울렛) | 감정가: 528,000,000원 | 최저가: 295,680,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경86698 (1)

소재지: 광주광역시 서구 치평동 1218-1 프리미엄아울렛 제1층 제11호

용도: 근린생활시설 (현 이용상태: PC방)

경매구분: 부동산임의경매 (토지/건물일괄매각)

감정가: 528,000,000원

소유자/채무자: 이OO

채권자: 도OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적 (대지권): 14.43㎡ (약 4.36평)

건물면적 (전용면적): 63.00㎡ (약 19.06평)

2. 입지조건 및 상권분석

2.1. 입지조건

대상물건은 광주광역시 서구 치평동 소재 한국토지주택공사 광주전남지역본부 남측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설 및 업무시설이 밀집한 중심상업지대입니다. 주위환경은 전반적으로 양호한 편입니다.

본건 건물은 철골조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상11층 건 중 제1층에 위치하며, 동측으로 노폭 약 40m, 남측으로 노폭 약 15m의 아스팔트포장도로에 접하여 접근성이 매우 우수합니다.

교통상황은 본건까지 제반 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용상황도 보통 이상으로 평가됩니다.

2.2. 상권분석

본건이 위치한 지역은 중심상업지역으로 높은 용적률과 건폐율을 바탕으로 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

현재 근린생활시설(제1층 제11호)은 인접한 9호, 10호와 벽체를 제거하고 경계구분 없이 일체로 'STAR PC'라는 상호의 PC방으로 이용 중입니다.

인근에 대규모 업무시설(한국토지주택공사 광주전남지역본부 등)이 소재하여 평일 직장인 유동인구 및 배후 상권의 수요층이 확보되는 상권이며, PC방과 같은 업종은 해당 수요층에 적합한 것으로 판단됩니다.

2.3. 생활정보

건물은 일반적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 시스템 에어컨에 의한 냉난방 설비, 화재탐지 설비, 스프링클러 설비, 소화전 설비, 전기 설비 등 상업용 건물로서의 필수적인 설비를 모두 갖추고 있습니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리관계

본건은 채권자가 채무자의 부동산을 대상으로 강제경매가 아닌 임의경매를 신청한 사건입니다.

소유자와 채무자가 동일인(이OO)이므로 복잡한 채무관계보다는 근저당권 등 담보권 실행을 통한 경매일 가능성이 높습니다.

매각대상은 토지와 건물을 일괄매각하는 건으로, 소유권 이전 및 대지권 취득에 있어 하자는 없을 것으로 보입니다.

3.2. 특이사항 및 현황 조사

가장 중요한 특이사항은 본건 11호가 인접 호수인 9호 및 10호와 벽체를 제거하고 경계구분 없이 일체로 PC방 영업에 사용되고 있다는 점입니다. 매각 대상은 오직 11호 단독입니다.

과거 서구 치평동에는 상무소각장이 혐오시설로 인식되었으나, 현재 해당 부지는 광주 대표 도서관 건립 부지로 재생사업이 추진되어 긍정적인 문화 시설로 변화하고 있습니다. 따라서 직접적인 혐오 시설에 의한 리스크는 상당 부분 해소되고 있습니다.

3.3. 잠재적 리스크

일체 사용 리스크: 11호 단독 낙찰 시, 기존 PC방 영업 주체와 9호, 10호 소유자(임차인) 간의 관계가 복잡해질 수 있습니다. 낙찰자는 11호를 단독으로 명도 받는 과정에서 9호, 10호와의 경계를 복원(벽체 설치 등 원상복구)해야 하는 의무 또는 협의 부담을 안을 수 있습니다.

명도 난이도: 임차인이 PC방 전체(9, 10, 11호)를 운영 중일 경우, 명도 과정에서 해당 임차인과의 협의 또는 법적 절차 진행 시 난이도가 상승할 수 있습니다.

임대수익률: 낙찰 후 11호 단독으로 재임대할 경우, 통합 운영 시보다 임대료 경쟁력이 낮아질 가능성이 있으므로, 향후 단독 사용 가능성을 염두에 둔 임차인 수요 조사가 필요합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 광주광역시 서구 치평동 중심상업지역 내 1층 근린생활시설로, 입지 조건과 상권의 안정성이 우수합니다. 특히 대규모 업무시설 인근이라는 지리적 이점을 가지고 있습니다.

다만, 현재 인접 호수와의 통합 사용이라는 중대한 현황상의 문제가 있으므로, 입찰가 산정 시 해당 리스크(원상복구 비용, 명도 난이도, 임차인 협의 비용)를 충분히 반영해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 중심상업지역 및 대규모 업무시설 인근에 위치한 1층 상가로, 공실 리스크가 낮은 안정적인 입지입니다.

용도: 근린생활시설로서 다양한 업종(음식점, 사무실, 소매점 등)으로 전환이 용이하며, 이미 성업 중인 PC방의 권리금을 일부 흡수할 수 있는 잠재력도 있습니다.

토지 가치: 중심상업지역 내 토지 지분(14.43㎡)을 확보하는 투자로서 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

광주지방법원 경매10계