나이스옥션 법원경매 광주 2024타경85695 [1] 전라남도 담양군 대덕면 운산리 64 전 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경85695 [1] 전라남도 담양군 대덕면 운산리 64 전 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매10계 2024타경85695 | 소재지: 전라남도 담양군 대덕면 운산리 64 | 감정가: 54,417,000원 | 최저가: 30,474,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경85695 (1)

소재지: 전라남도 담양군 대덕면 운산리 64 일원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지매각 (일괄매각, 감나무 15주 포함)

소유자/채무자: 윤OO

채권자: 주OOOOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

용도: 전 (현황 일부 도로 이용)

감정가: 54,417,000원

토지면적: 2155.00㎡ (약 651.89평)

건물 및 제시외면적: 없음 (제시외 수목인 감나무 15주 매각 포함)

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 전라남도 담양군 대덕면 운산리 소재 "저심마을" 남측 인근에 위치한 마을 주변 농경지대입니다. 인근은 농경지, 자연림, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 담양군의 청정한 자연환경 속에 자리하고 있어 귀농/귀촌 또는 주말농장 용도로서의 환경적 가치가 높습니다. 저심마을은 예로부터 콩 재배에 최적의 토양 조건을 갖추고 있으며, 상수원 보호 구역 시작점 인근으로 자연 그대로의 정취를 느낄 수 있는 곳입니다.

2.2. 교통상황 및 인접 도로

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하여 교통여건은 보통 수준입니다. 기호(1) 토지는 북측으로 노폭 약 2.5M 내외의 비포장 농로와 접하고 있으나, 본건 일부가 도로로 이용 중이라는 점은 현장 확인이 필요합니다. 기호(2) 토지는 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이므로, 개발행위 시 기호(1)과의 일괄성을 통한 활용 방안이 모색되어야 합니다.

3. 권리분석 및 법적 제한

3.1. 권리 관계 분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 등기부상의 권리 관계는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 소유자와 채무자가 동일하므로 명도(인도) 과정에서의 복잡성은 상대적으로 낮을 수 있으나, 점유 현황에 대한 철저한 조사는 필수입니다.

3.2. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지(기호 1,2)는 '생산관리지역' 및 '가축사육제한구역((모든가축)제한지역_300m)', '배출시설설치제한지역', '영농여건불리농지' 등으로 지정되어 있습니다. 생산관리지역은 농림지역으로 지정하기 곤란한 지역에 계획적인 농림업 생산을 위해 지정되므로, 주택 건축 등 개발 행위에는 제한이 따를 수 있으며, 특히 가축 사육 제한 구역인 점을 유의해야 합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 주변 환경 및 생활정보

본건은 전형적인 농촌 마을 주변의 농지로서, 상업시설이나 도심의 편의시설과는 거리가 있습니다. 대덕면 운산리 저심마을은 청정한 자연 환경을 보존하고 있으며, 과거 의병 모의가 있었던 역사적 장소이자 명창 한승호 선생의 태생지 등 전통과 역사가 있는 마을입니다. 주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않으나, 농촌 지역 특성상 소규모 축사나 농업 시설이 존재할 가능성이 있습니다.

5. 잠재적 리스크 및 특이사항

5.1. 잠재적 리스크

토지 경계 불분명: 기호(1) 토지는 인접필지(운산리 67번지)와의 경계 확인이 불분명하며, 감정평가서에서도 경계복원측량을 통한 정확한 지적 경계 재확인을 권고하고 있습니다. 이로 인한 인접 필지와의 분쟁 가능성이 있습니다.

도로 이용 부분: 기호(1)의 일부가 현황상 '도로'로 이용 중인 부분이 있어 실제 이용 가능한 전의 면적이 공부상 면적보다 줄어들 수 있습니다.

맹지 포함: 기호(2) 토지는 맹지이므로, 단독 개발이 어렵고 기호(1)과 일괄로 활용해야 합니다.

5.2. 특이사항 및 주의사항

농지취득자격증명 필수: 본건은 '전'이므로 매각기일까지 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 매수신청보증금은 몰수됩니다. 이는 투자 전 반드시 해결해야 할 선결 문제입니다.

일괄매각 대상: 토지 지상에 식재된 감나무 15주가 매각 대상에 포함되어 별도의 수목 대금은 발생하지 않습니다.

현황 차이: 기호(1) 토지의 공부상 지목은 "전"이나 현황은 "전 및 일부 도로 등"으로 이용 중입니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 담양군의 청정 자연환경 속에 위치한 비교적 넓은 면적(약 651.89평)의 농지입니다. 감정가 기준 평당가(약 83,478원)는 농지로서 적정한 수준으로 판단됩니다. 다만, 농지취득자격증명 필수, 토지 경계 불분명 문제, 일부 현황 도로 이용, 기호(2)의 맹지 등 해결해야 할 법적/물리적 리스크가 명확하므로, 입찰 전 현장 조사와 경계복원측량 가능성 검토가 필수입니다.

6.2. 투자 포인트

청정 지역 농지: 전원생활, 귀농/귀촌, 주말농장 목적의 실수요자에게 매력적인 청정 지역의 생산관리지역 토지입니다.

일괄 확보 가능: 맹지인 기호(2)를 기호(1)과 함께 일괄 매입함으로써 토지의 활용 가치를 높일 수 있습니다.

농지 활용성: 생산관리지역 농지로서, 농업용 시설 및 주말농장 등의 용도로 활용 시 주변 환경과 조화로운 이용이 가능합니다.

수목 포함 매각: 제시외 수목인 감나무 15주가 매각에 포함되어 추가 비용 없이 수목 자산을 확보할 수 있습니다.

법원 정보

광주지방법원 경매10계