나이스옥션 법원경매 광주 2025타경31879 [1] 전라남도 화순군 동면 복암리 459-28 과수원 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2025타경31879 [1] 전라남도 화순군 동면 복암리 459-28 과수원 경매

• 사건번호: 2025타경31879
• 주소: 전라남도 화순군 동면 복암리 459-28
• 감정가: 811,731,000원
• 최저가: 454,570,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 과수원

광주지방법원 경매10계 2025타경31879 | 소재지: 전라남도 화순군 동면 복암리 459-28 | 감정가: 811,731,000원 | 최저가: 454,570,000원 | 용도: 과수원

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 광주지방법원 2025타경31879 (1)

소재지: 전라남도 화순군 동면 복암리 459-28

용도: 과수원 (공부상)

감정가: 811,731,000원

토지면적: 31,778.00㎡ (약 9,613.06평)

건물면적: 0.00㎡ (제시외 건물 231.00㎡ 별도)

매각대상: 토지매각 (일괄매각 조건)

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 박OO

채권자: 엠OOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 전라남도 화순군 동면 복암리에 위치한 대규모 토지입니다. 해당 지역은 과거 대한석탄공사 화순광업소가 위치하여 석탄산업 쇠퇴기에 접어들면서 주택 노후화 및 기반시설 훼손 등 정주 여건이 취약했던 곳입니다. 그러나 2015년에는 '취약지역 생활여건 개조사업' 대상지로 선정되어 주택정비, 기반시설정비 등 지역 환경 개선 사업이 추진되었으며, 이는 지역의 정주 여건 개선을 위한 긍정적인 신호로 볼 수 있습니다. 현재는 폐광 진흥 지역으로 분류되어 있으며, 정부의 대규모 경제 진흥 계획(총 5,945억 원 규모)에 따라 의료, 식품 분야 농공단지, 스마트팜 단지, 복합관광단지(골프장, 식물정원 등) 조성이 추진되는 등 대체 산업 마련을 통한 지역 활성화가 기대되는 지역입니다.

1.3. 상권분석

본 물건의 공부상 지목은 과수원이며, 현황은 일부 도로 및 토목공사가 진행되었거나 진행 중인 주거나지로 이용되고 있습니다. 대규모 면적(약 9,613.06평)을 바탕으로 하며, 특히 인근에서 폐광 진흥 사업의 일환으로 농공단지 및 스마트팜 단지 조성 계획이 추진되고 있다는 점은 주목할 만합니다. 해당 지역의 개발 계획과 연계하여 농업 기반 시설 또는 단기 숙박 시설 등의 용도로의 전환 가능성을 모색해 볼 수 있습니다. 다만, 상업시설 밀집 지역이 아닌 농촌 지역이므로 일반적인 상권 분석보다는 '개발 잠재력'에 중점을 두고 가치를 판단해야 합니다.

1.4. 생활정보

화순군 동면 복암리 일대는 과거 석탄산업 쇠퇴로 인해 낙후된 부분이 있었으나, 취약지역 생활여건 개조사업을 통해 생활환경 개선이 이루어진 지역입니다. 주거 환경 개선을 위한 다양한 정비 사업(슬레이트 지붕 철거, 소방도로 정비 등)이 진행된 바 있으며, 향후 폐광 진흥 사업을 통해 지역 경제가 활성화될 경우 생활 인프라 역시 동반 성장할 가능성이 높습니다. 주변에 대형 병원이나 편의 시설은 부족할 수 있으나, 지역 활성화 계획에 따른 시설 확충을 기대할 수 있습니다.

2. 권리 및 법률 분석

2.1. 권리분석

본 건은 '부동산임의경매' 사건이며, 소유자와 채무자가 박OO으로 동일합니다. 채권자는 엠OOOOOOOOOO로 파악됩니다. 채무자 본인의 채무로 인해 임의경매가 진행되는 일반적인 형태이며, 제시된 정보만으로는 복잡한 권리관계가 보이지 않습니다. 중복사건으로 진행되고 있으므로 경매 절차 진행에는 무리가 없을 것으로 예상되나, 정확한 권리 관계 확인을 위해 말소기준 권리를 포함한 등기부등본 전체를 면밀히 분석해야 합니다. 매각대상은 토지매각이며, 일괄매각 조건으로 목록8 지상의 콘크리트 구조물 및 목록5 지상의 수목이 포함됩니다.

2.2. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 (농취증): 본 물건은 공부상 지목이 ‘과수원’(농지)이므로, 최고가 매수신고인은 관할 행정기관으로부터 ‘농지취득자격증명’을 발급받아 지정된 기한 내에 제출해야 합니다. 미제출 시 매수신청보증금은 몰수되므로, 낙찰 전 농취증 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

원상회복명령 가능성: 현황은 일부 ‘도로’, 토목공사가 진행되거나 진행 중인 ‘주거나지’이나, 공부상 지목은 ‘과수원’이므로, 향후 관할 행정기관으로부터 ‘원상회복명령’이 내려질 가능성이 있습니다. 매수자는 이를 대비하여 토목공사 현황 및 지자체의 입장을 상세히 확인해야 합니다.

제시외 물건: 지상에 이동식 컨테이너(목록1, 5, 8) 및 비닐하우스(목록5)가 소재하나, 이는 매각대상이 아닙니다. 낙찰 후 소유자 또는 점유자를 상대로 별도의 법적 조치를 통해 철거 또는 인도를 진행해야 할 수 있습니다.

혐오시설 관련 민감성: 화순군 동면 지역에서는 최근 민간 동물 화장장 설립이 주민들의 거센 반대로 무산된 사례가 있습니다. 이는 폐광 진흥 사업에 악영향을 미칠 수 있다는 우려 때문이었으며, 해당 지역 주민들이 혐오시설에 대해 매우 민감하게 반응하고 있음을 시사합니다. 향후 본 토지를 개발할 경우, 개발 내용이 주민들의 정서에 반하지 않도록 유의해야 합니다.

3. 종합 의견 및 투자 전략

3.1. 종합 의견

본 물건은 약 9,613평에 달하는 대규모 토지로서, 공부상 지목(과수원)과 현황(주거나지)의 불일치 및 농지취득자격증명 제출 의무라는 큰 리스크를 안고 있습니다. 그러나 화순군 동면 일원이 국가적인 '폐광 진흥 사업'을 통해 대규모 개발 계획이 추진되고 있는 지역이라는 점은 해당 리스크를 상쇄하고도 남을 강력한 투자 잠재력으로 작용합니다. 현황상 이미 토목공사가 진행된 부분이 있어 개발에 대한 의지는 명확해 보이며, 낙찰자는 농취증 문제와 원상회복 리스크를 해결할 수 있는 능력을 갖추어야 합니다.

3.2. 투자 포인트

대규모 토지: 약 9,613평의 면적으로, 일반적인 경매 물건에서 보기 드문 규모입니다. 용도 변경 또는 분할 개발을 통한 수익 창출 기회가 큽니다.

개발 잠재력: 폐광 진흥 지역 대체 산업 마련 계획에 따른 주변 환경 개선 및 개발 호재가 예상됩니다. 향후 지역 경제 활성화에 따른 수혜를 기대할 수 있습니다.

일괄매각 조건: 지상의 콘크리트 구조물 및 수목이 일괄 매각에 포함되어 토지의 활용 가치를 높입니다.

3.3. 특이사항 및 주의사항

중복사건으로 진행 중입니다.

농지취득자격증명 제출 의무가 있으며, 미제출 시 보증금은 몰수됩니다.

공부상 지목(과수원)과 현황(도로, 주거나지)이 다르며, 향후 원상회복명령 가능성이 있다는 점을 염두에 두어야 합니다. (첨부된 화순군 동면 사실조회 회신 참조)

매각대상이 아닌 이동식 컨테이너 및 비닐하우스에 대한 처리 계획이 필요합니다.

법원 정보

광주지방법원 경매10계