나이스옥션 법원경매 거창 2024타경1147 [2] 경상남도 합천군 야로면 묵촌리 761 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2024타경1147 [2] 경상남도 합천군 야로면 묵촌리 761 답 경매

• 사건번호: 2024타경1147
• 주소: 경상남도 합천군 야로면 묵촌리 761
• 감정가: 37,860,300원
• 최저가: 26,502,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 답

거창지원 경매2계 2024타경1147 | 소재지: 경상남도 합천군 야로면 묵촌리 761 | 감정가: 37,860,300원 | 최저가: 26,502,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

본 건은 경상남도 합천군 야로면 묵촌리 761 외 다수 필지에 위치한 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호는 거창지원 2024타경1147 (2)이며, 매각대상은 토지 전부에 대한 매각입니다.

감정가는 37,860,300원으로 책정되었습니다.

총 토지면적은 3,099.00$\text{m}^2$ (약 937.47 평)입니다.

1.2. 토지 현황 및 이용 상태

본건은 합천군 야로면 하빈리(기호 1, 2)와 묵촌리(기호 4-10)에 걸쳐 소재하며, 주로 '답(논)' 용도의 토지이나, 현황은 '답기타' 또는 '나지' 상태로 이용 중인 필지가 다수입니다.

지세는 전반적으로 완경사 지세의 평탄한 토지로 농지나 나지 상태이며, 기호(2) 필지에는 단독주택이 건축되어 '단독주택 건부지'로 이용되고 있습니다.

도로 접근성은 각 필지별로 노폭 약 2M~4M 내외의 시멘트포장도로에 접하고 있어 차량 접근은 보통 수준입니다.

2. 권리분석 및 주의사항

2.1. 권리관계 분석

본 건은 채무자 정OO의 부동산을 채권자 가OOOOOOO가 경매 실행한 부동산임의경매 사건입니다.

매각은 토지 매각을 원칙으로 하며, 토지 지분율은 309900로 100% 매각입니다.

2.2. 법률적 특이사항

법정지상권: 본 건에는 법정지상권의 성립 여지가 있어 이에 대한 심층적인 분석과 대책 마련이 필수적입니다.

제시외 건물 매각 제외: 토지 지상 소재 감정서상 제시외 건물(㉤)은 매각에서 제외됩니다. 해당 건물이 매각 토지 가치에 영향을 미쳤으며, 이로 인해 최저매각가격이 정해졌음을 인지해야 합니다. 매수인은 건물 철거를 전제로 법정지상권 성립 여부 및 건물 소유자와의 협의 또는 소송 등을 고려해야 하는 복잡한 권리 관계를 부담할 수 있습니다.

농지취득자격증명(농취증): 본 건 중 '답'으로 이용 중이거나 '답'으로 지목된 필지가 다수이므로, 매수인은 농지취득자격증명서 또는 농지가 아니라는 사실증명서를 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금은 반환되지 않습니다.

3. 입지 및 주변 환경 분석

3.1. 입지조건 및 교통상황

기호(1), (2) (하빈리): "웃터마을" 남동측 인근에 위치하며, 답, 전, 주택 등이 혼재한 농촌 지역입니다.

기호(4)~(10) (묵촌리): "묵촌1구마을" 북서측 인근에 위치하며, 전, 답, 임야(자연림) 등이 혼재하는 지역입니다.

전반적으로 차량 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

3.2. 상권 및 생활정보

본건은 주택이 혼재된 농촌 마을 인근에 위치하며, 상업 시설이나 대규모 편의 시설이 형성된 상권 지역은 아닙니다.

주변 환경은 전형적인 농경지 및 자연림 위주의 농촌 지역이며, 생활정보 시설(학교, 병원, 관공서) 등은 면 소재지 중심으로 분포할 것으로 보입니다.

혐오시설: 인근 지역에 특이할 만한 대규모 혐오시설은 검색되지 않았습니다. (검색 결과 기준)

3.3. 토지이용계획 및 제한사항

모든 필지는 '계획관리지역'에 속하여 개발 행위 및 건축 가능성이 상대적으로 높습니다.

가축사육제한구역(일부제한구역)으로 지정되어 있으며, 일부 필지(기호 4~10)는 영농여건불리농지로 지정되어 있습니다.

4. 투자 제언

4.1. 잠재적 리스크

법정지상권 성립 여부: 매각 제외된 제시외 건물이 존재하며, 이에 대한 법정지상권 성립 여부가 가장 큰 리스크입니다. 성립 시 건물 철거가 불가능할 수 있고, 지료 청구 소송 등의 복잡한 법적 다툼이 발생할 수 있습니다.

농취증 미제출 리스크: 농지취득자격증명 제출 요건을 충족하지 못하면 보증금을 몰수당할 수 있습니다. 영농 계획 또는 비농지 증명을 철저히 준비해야 합니다.

제시외 건물 처리: 매각에서 제외된 제시외 건물(㉤)에 대한 처리 방안을 사전에 명확히 수립해야 합니다.

4.2. 종합 의견

본 건은 계획관리지역 내의 광활한 토지(약 937평)를 매수할 기회이나, 권리관계가 복잡한 특수물건입니다.

총 감정가 대비 면적이 크고 계획관리지역에 해당하여 토지 자체의 잠재적인 가치는 있으나, 법정지상권 문제와 제시외 건물 매각 제외로 인한 명도 및 권리관계 해결 비용이 수반될 수 있습니다.

따라서 입찰 전 법정지상권 성립 여부에 대한 면밀한 현장 조사 및 법률 검토가 필수적이며, 권리 처리 능력이 있는 전문 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

4.3. 투자 포인트

최고의 입지: 계획관리지역에 속하는 대규모(약 937평) 토지로서, 향후 전원주택단지 개발, 농촌 체험 시설, 또는 귀농/귀촌을 위한 부지로 활용 가치가 높습니다.

교통 및 도로: 차량 접근성이 용이한 시멘트포장도로에 다수 필지가 접하고 있습니다.

장기적 관점: 복잡한 권리 문제를 해결할 수 있다면, 대면적 토지 확보를 통한 장기적인 개발 또는 보유 투자 관점에서 매력이 있습니다.

법원 정보

거창지원 경매2계