나이스옥션 법원경매 거창 2024타경12666 [3] 경상남도 합천군 율곡면 제내리 439-1 1호 2층202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문성 · 평가일 2025.01.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1) 경상남도 합천군 대양면 정양리 소재 합천고려병원 남동측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 농경지, 소규모공장 등으로 형성되어 있습니다.

기호(2) 경상남도 합천군 용주면 방곡리 소재 방곡2구회관 남서측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 농경지, 소규모공장 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

기호(1,2) 대상토지까지 차량접근 불가능하며, 전반적인 교통상황은 불편시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1) 부정형 완경사의 토지로서, 휴경지 상태입니다.

기호(2) 부정형 급경사의 토지로서, 자연림 상태입니다.

인접 도로상태

기호(1,2) 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-11-18)(일부제한구역(250))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,준보전산지<산지관리법>, 영농여건불리농지입니다.

기호(2) 농림지역, 가축사육제한구역(2024-11-18)(일부제한구역(700))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,임업용산지<산지관리법>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 없습니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 합천군 율곡면 제내리 소재 제내리마을회관 북동측 인근에 위치하는 1호 2층 202호(현황 The Hill, 103동)로서, 주위는 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

대상건물까지 차량접근 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 내 2층 202호로서,

외벽 : 타일 및 스톤코트 마감 등
창호 : 샷시창호입니다.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지의 토지로서, 연립주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측 및 북측으로 노폭 5m내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-11-18)(일부제한구역(250))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 거창지원 2024타경12666 (3)

소재지: 경상남도 합천군 율곡면 제내리 439-1 1호 2층202호 (더힐 101동 2층 202호)

용도: 연립주택

건축년도: 2019년

감정가: 149,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 성미경

특이사항: 공동담보

1.2. 면적 정보

토지면적: 149.38㎡ (약 45.18평)

건물면적 (전용면적): 84.75㎡ (약 25.64평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 경상남도 합천군 율곡면 제내리에 위치하며, 제내리마을회관 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있습니다. 또한, 감정평가서에 기재된 토지(기호1,2)는 합천고려병원 남동측 인근 및 방곡2구회관 남서측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 농경지, 소규모 공장 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 상태

건물까지 차량 접근은 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 다만, 감정평가서에 기재된 토지(기호1,2)까지는 차량 접근이 불가능하며 전반적인 교통 상황이 불편한 것으로 나타났습니다. 또한, 해당 토지(기호1,2)는 맹지에 해당합니다. 본 건물은 동측 및 북측으로 노폭 5m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건물이 속한 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-11-18)(일부제한구역(250))입니다.

감정평가서에 기재된 토지(기호1)는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 영농여건불리농지입니다.

감정평가서에 기재된 토지(기호2)는 농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리는 2023년 1월 26일 접수된 합천농업협동조합의 근저당권(96,000,000원)입니다.

강제경매 개시 결정은 2025년 1월 3일 성미경에 의해 접수되었으며, 채권액은 250,126,027원입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리로는 말소기준권리인 근저당권 등이 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 기재된 사항이 없습니다.

3.2. 임차인 현황

조사된 임차인 현황에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 물건이 위치한 율곡면 제내리는 전반적으로 주거, 농경지, 임야 등이 혼합된 지역입니다. '더힐'이라는 연립주택 단지가 형성되어 있으며, 주변으로 단독주택 및 농경지가 분포합니다. 소규모 공장 및 임야가 인접한 지역도 감정평가서에 포함되어 있습니다.

4.2. 혐오시설 및 특이사항

제공된 정보 및 일반적인 지리 정보 검색 결과, 본 물건 인근에 주거 환경을 저해할 만한 혐오시설은 명확하게 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 인근 축산 활동에 따른 환경적 요인(냄새, 소음 등) 발생 가능성을 배제할 수는 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

본 물건은 연립주택으로, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 시설을 갖추고 있습니다. 주변 생활 편의 시설에 대한 상세 정보는 부족하나, 농경지 및 임야가 많은 지역 특성상 조용하고 한적한 생활 환경을 제공할 것으로 예상됩니다. 다만, 편의시설 이용을 위해서는 인근 읍면 지역으로의 이동이 필요할 수 있습니다. 합천고려병원과 제내리마을회관이 인근에 소재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 접근성 및 이용 제한

본 건과 함께 매각되는 토지(기호1,2)가 맹지이며 접근이 불편하다는 점은 잠재적 리스크 요인입니다. 비록 건물 자체는 도로에 접하여 접근이 가능하지만, 토지의 효용성 및 가치에 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 토지들이 농림지역, 준보전산지, 영농여건불리농지 등 다양한 용도 제한을 받고 있습니다.

6.2. 임대 관계 불확실성

임대관계가 미상으로 파악되어, 실제 거주 중인 임차인이 있는지, 있다면 어떤 조건인지에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 인수 보증금 합계가 0원이므로 금전적인 부담은 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년에 신축된 연립주택으로 비교적 현대적인 주거 시설을 갖추고 있습니다. 하지만 주변 환경이 농경지, 임야, 소규모 공장 등과 혼합된 농촌 지역에 위치하며, 함께 매각되는 토지들이 맹지이고 접근성이 떨어진다는 점은 고려해야 할 부분입니다. 권리 분석상 특별히 인수할 부담은 없어 보입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 연립주택

2019년에 건축되어 비교적 최신식이며, 공동주택으로서의 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다.

8.2. 일괄 매각

건물과 토지가 일괄 매각되어 소유권 확보가 용이합니다.

8.3. 권리 관계 명확

말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 깨끗한 권리 상태를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 단지 '더힐' 내 동일 면적(84.75㎡)의 연립주택이 2024년 8월 150,000,000원, 2025년 11월 143,000,000원 및 134,000,000원에 거래되었습니다. 감정가는 149,000,000원입니다.

9.2. 리스크 고려

해당 물건은 맹지인 토지를 포함하고 있으며, 주변 환경이 농촌 지역인 점을 감안할 때, 최근 거래가 및 감정가 대비 할인된 가격으로 입찰하는 것이 합리적입니다.

9.3. 추정 입찰가

상기 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 본 건에 대한 예상 입찰가는 125,000,000원 수준으로 판단됩니다. 이는 최근 최저 거래가 대비 소폭 상승한 가격으로, 적절한 낙찰 가능성을 높이는 가격대입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.