나이스옥션 법원경매 거창 2024타경12628 [1] 경상남도 합천군 가야면 치인리 843 전 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2024타경12628 [1] 경상남도 합천군 가야면 치인리 843 전 경매

물건 대표 이미지

거창지원 경매2계 2024타경12628 | 소재지: 경상남도 합천군 가야면 치인리 843 | 감정가: 6,906,000원 | 최저가: 4,420,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 물건 정보

사건번호: 거창지원 2024타경12628 (1)

소재지: 경상남도 합천군 가야면 치인리 843

용도: 전(밭), 영농여건불리농지 (묵전)

토지면적: 446.00㎡ (약 134.93평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 감정가 및 매각 대상

감정가: 금 6,906,000원

토지 감정가: 6,906,000원

제시외 물건: 토지 지상 소재 제시외 수목(소나무, 약 20주)은 매각에 포함됨. 별도 감정 없이 일괄 매각으로 진행됩니다.

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건

본건은 경상남도 합천군 가야면 치인리, "치인2구마장동마을"의 남서 측 인근에 위치한 토지입니다. 주변은 전, 임야(자연림), 주택, 답 등이 혼재된 전형적인 농촌 임야 지역입니다. 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이며, 인근 필지를 통해서만 접근이 가능합니다. 차량 접근이 어려운 상태이며, 제반 교통사정은 매우 불편한 편입니다. 부정형의 완경사 지세이며 현재는 묵전(休耕 상태의 밭)으로 이용 중입니다. 인근에는 가야산 국립공원과 해인사 등 주요 관광지가 있으나, 본 건 토지 자체는 접근성이 매우 낮은 외곽의 농지입니다.

2.2. 권리 분석

본건은 채권자가 강제적으로 경매를 진행한 부동산 임의경매 사건입니다. 소유자와 채무자가 강OO으로 동일하여 권리관계가 단순한 편입니다. 특별히 복잡한 임대차 관계나 유치권 신고 등은 없는 것으로 보이며, 매각 대상은 토지 전부(100%)입니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 "농지취득자격증명서(농취증)" 제출 의무입니다. 본건은 지목이 '전'이며, 농지취득자격증명서 또는 농지가 아니라는 사실증명서를 지정 기한 내에 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금(입찰 보증금)이 반환되지 않으므로, 낙찰자는 사전에 관할 가야면사무소 등에 농취증 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석: 본건은 순수 농림지역에 인접한 토지이므로 상권은 형성되어 있지 않습니다. 인근 가야면 및 해인사 주변으로 숙박 및 식당 시설이 있으나, 일상적인 소비 상권이라기보다는 관광 수요에 의존하는 형태입니다.

생활 정보: 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원 등)은 합천군 중심지나 더 멀리 떨어진 지역을 이용해야 합니다. 본건은 차량 접근이 어렵고 대중교통 이용이 불편하여 자가 차량이 필수이며, 생활 편의성 측면에서는 매우 불리합니다.

혐오 시설 여부: 주변은 가야산 국립공원과 농림지역이 주를 이루어, 대규모 산업시설이나 매립장과 같은 일반적인 혐오 시설은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 토지이용계획상 "가축사육제한구역(일부제한구역(250))"에 포함되어 있어, 향후 가축 사육에 제한이 있음을 참고해야 합니다.

3. 주요 리스크 및 투자 포인트

3.1. 잠재적 리스크

농지취득자격증명(농취증) 리스크: 농취증 미제출 시 보증금 몰수라는 치명적인 리스크가 있습니다. 사전 발급 가능성 확인이 필수입니다.

맹지 및 접근성: 지적도상 맹지이며 차량 접근이 어렵습니다. 향후 건축 행위나 농업 활동을 위해서는 인접 토지 소유자와의 협의를 통해 도로 확보(통행 지역권 설정 또는 매입)가 필요하며, 이는 추가 비용과 시간을 발생시키는 주요 리스크입니다.

토지 이용 제한: 생산관리지역이긴 하나, 수도법에 의한 공장설립제한지역, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지 등 다수의 제한을 받고 있어 개발이나 용도 변경에 큰 제약이 따릅니다.

3.2. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본건은 감정가가 6백만원대로 매우 저렴한 소액 투자 물건이며, 소나무 약 20주가 포함되어 있습니다. 그러나 지목이 '전'임에도 불구하고 맹지이며 차량 접근이 어려워 실질적인 농업 활동이나 개발에 어려움이 있습니다. 농취증 제출 의무와 맹지 탈출을 위한 추가 노력이 필요한 '하이 리스크, 로우 코스트' 물건입니다.

투자 포인트:

1. 소액 투자 및 저가 취득: 감정가가 낮아 부담 없이 토지를 취득하고자 하는 소액 투자자에게 적합합니다.

2. 장기적 가치 투자: 당장의 개발보다는 가야산 국립공원 인근의 자연환경 보존 가치와 장기적인 지가 상승을 기대하는 투자입니다.

3. 농지 전용 목적 (제한적): 농지로서의 활용 가치는 낮으나, 향후 전용을 통한 농막 설치 또는 주말농장(맹지 해소 필요) 등을 염두에 둔 제한적인 실수요도 고려해 볼 수 있습니다.

법원 정보

거창지원 경매2계