나이스옥션 법원경매 거창 2025타경103 [1] 경상남도 함양군 함양읍 난평리 651 전 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2025타경103 [1] 경상남도 함양군 함양읍 난평리 651 전 경매

물건 대표 이미지

거창지원 경매2계 2025타경103 | 소재지: 경상남도 함양군 함양읍 난평리 651 | 감정가: 9,491,000원 | 최저가: 6,074,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 거창지원 2025타경103 (1)이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

소재지는 경상남도 함양군 함양읍 난평리 651번지 일원이며, 용도는 '전'입니다.

본 경매는 토지일부지분매각 건이며, 채무자와 소유자는 김OO, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보

총 토지면적은 1692.00㎡ (약 511.83평) 입니다.

본건은 토지일부지분매각 건으로, 토지 지분율 28205.64에 대한 매각입니다.

제시외 면적이나 건물 면적은 없습니다.

1.3. 감정가 정보

본건의 감정가는 9,491,000원으로 책정되었습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건 토지는 함양군 함양읍 난평리에 위치하며, "관동마을" 남서측 및 서측 인근에 자리합니다.

주변은 답(논), 전(밭), 주택 등이 혼재한 전형적인 농촌 지역입니다.

2.2. 교통 상황

기호(1) 토지의 경우, 인근 필지를 통해 농기계 및 차량 출입이 가능하여 교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

기호(2), (3) 토지는 인근 필지까지 차량 접근은 가능하나, 본건까지의 차량 접근은 어렵습니다. 도로 유무 등을 고려할 때, 제반 교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

2.3. 토지 현황 및 이용계획

기호(1), (2), (3) 모두 부정형 또는 사다리와 유사한 형태로, 완경사 지세의 '전'이며, 기호(3)은 현재 휴경상태(쉬고 있는 상태)의 밭입니다.

모두 지적도상 맹지이나, 인근 필지를 통해서 접근은 가능한 상태입니다.

토지이용계획상 세 필지 모두 '계획관리지역'에 속해 있어 농지임에도 불구하고 향후 비교적 다양한 용도로의 개발 가능성을 갖고 있습니다.

다만, 가축사육제한구역(일부 또는 모든 축종 제한지역)으로 지정되어 있어 축산 관련 사업에는 제한이 따릅니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 경매 정보

본건은 '토지일부지분매각'으로 진행되는 부동산강제경매입니다.

지분 매각 특성상, 낙찰 후 기존 공유자와의 관계 설정(사용, 처분, 분할 등)이 주요 쟁점이 될 수 있습니다.

3.2. 특이 및 주의사항

농지취득자격증명: 본건은 농지이므로 낙찰 후 '농지취득자격증명서' 또는 '농지가 아니라는 사실증명서' 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수보증금(입찰보증금)은 반환되지 않으니 사전에 관할 관청에 확인해야 합니다.

지분 매각 및 공유자 우선 매수: 지분 매각 건으로 공유자 우선 매수 신고가 가능합니다 (단, 1회로 제한됨).

분묘기지권: 목록 1번 토지 지상에 분묘 3기가 소재하며, 이에 영향을 받는 가격으로 최저매각가격이 정해졌습니다. 이 분묘들은 '분묘기지권' 성립 여부에 따라 낙찰자가 관리 또는 이장(移葬) 문제를 해결해야 할 리스크가 있습니다.

제시외 물건 제외: 목록 2번 토지 지상 소재 제시외 수목(밤나무 약 17주)은 매각에서 제외됩니다. 이 또한 토지 이용에 제한이 될 수 있으며, 낙찰 후 밤나무 소유자와의 관계를 정리해야 합니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 권리 관계 리스크

가장 큰 리스크는 '지분 매각'에 따른 공유자 관계입니다. 토지 전체에 대한 온전한 소유권을 확보하지 못하므로, 향후 토지 사용 및 처분을 위해서는 공유자 전원의 동의가 필요합니다.

분묘 3기가 존재하는 점은 '분묘기지권'이라는 법정 권리가 성립될 경우 토지 사용에 영구적인 제한이 발생할 수 있습니다. 법률 전문가의 심층적인 분석이 필요합니다.

농지취득자격증명을 기간 내에 발급받지 못할 경우 입찰 보증금을 몰수당할 위험이 있습니다.

4.2. 토지 이용 리스크

세 필지 모두 지적도상 '맹지'이며, 인근 필지를 통해서만 출입이 가능합니다. 이는 사실상의 통로가 확보되어야만 건축 및 개발 행위가 원활하게 이루어질 수 있음을 의미합니다.

기호(2)의 제시외 수목(밤나무)은 매각 대상에서 제외되어, 이 수목들이 토지의 이용을 방해할 경우 소유자와의 협의가 필요합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 '계획관리지역' 내의 '전'으로 입지 자체는 양호하나, '지분 매각', '맹지', '분묘 3기', '제시외 수목 제외' 등 다수의 복합적인 권리 및 이용상의 리스크가 내포되어 있어 단순한 토지 투자가 아닌, '권리분석 및 협상 능력'이 요구되는 특수물건입니다.

5.2. 투자 포인트

계획관리지역: 농지임에도 비교적 용도 변경이 자유로운 '계획관리지역'이므로 장기적인 개발 잠재력이 있습니다.

저감된 감정가: 분묘 및 제시외 물건의 영향을 반영하여 최저매각가격이 책정되었기 때문에, 권리상의 리스크를 충분히 감당할 수 있다면 저가 매입의 기회가 될 수 있습니다.

공유자 우선 매수 제한: 공유자 우선 매수 신고가 1회로 제한되어, 2회차 이후부터는 일반 투자자에게도 매각 가능성이 열립니다.

지분 매입 전략: 인근 토지의 시세, 공유자의 성향 등을 면밀히 파악하여 공유지분 매입 후 타 공유자와의 협상(지분 매도 또는 전체 매수)을 통한 출구 전략을 수립할 수 있는 투자자에게 적합합니다.

법원 정보

거창지원 경매2계