나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10025 [1] 경상남도 합천군 청덕면 앙진리 588-7 숙박시설 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10025 [1] 경상남도 합천군 청덕면 앙진리 588-7 숙박시설 경매

물건 대표 이미지

거창지원 경매2계 2025타경10025 | 소재지: 경상남도 합천군 청덕면 앙진리 588-7 | 감정가: 578,217,550원 | 최저가: 370,059,000원 | 용도: 숙박시설

1. 거창지원 2025타경10025 (1) 합천군 청덕면 앙진리 숙박시설(여관) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보 및 개요

사건번호: 거창지원 2025타경10025 (1)

소재지: 경상남도 합천군 청덕면 앙진리 588-7

용도: 숙박시설 (여관)

감정가: 578,217,550원

토지면적: 528.00㎡ (약 160평)

건물면적: 744.56㎡ (약 225평)

매각대상: 토지/건물일괄매각 (제시외 건물 42.60㎡, 약 13평 포함)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 입지 조건 및 현황

최고의 입지: 본건은 경상남도 합천군 청덕면 앙진리에 위치하며, '청덕면낙진보건진료소' 북서측 인근에 소재합니다. 부근은 근린생활시설, 주택, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 전형적인 국도변 근린지역의 특성을 보입니다.

교통 접근성: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 북동측으로 2차선 국도(아스콘 포장도로)와 직접 접하고 있어 가시성 및 진출입이 용이합니다. 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

토지 이용 현황: 부정형의 평지 토지이며, 현재 숙박시설 건부지(상업용)로 이용 중입니다.

이용 계획 및 제한: 계획관리지역 및 보전관리지역에 걸쳐 있으며, 중로1류(폭 20m~25m)와 접합니다. 가축 사육제한구역(일부제한) 및 접도구역 규제를 받으므로 향후 건축 행위 시 해당 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

건물 현황: 1995년 3월 23일에 사용승인된 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건물입니다. 2층부터 4층까지는 여관 객실로 이용 중이며, 노후화된 건물로 판단됩니다.

1.3. 권리 분석

경매 유형: 부동산 임의경매 사건으로, 채권자 고OOOOOOOOOOO의 신청에 의한 경매입니다.

매각 방식: 토지와 건물 모두 일괄 매각하는 조건이며, 특히 제시외 건물 42.60㎡(약 13평)도 매각대상에 포함되어 낙찰자가 모두 인수하게 됩니다.

소유자/채무자: 소유자와 채무자가 한OO로 동일합니다.

임대차 관계: 감정평가서상 임대관계는 '미상'으로 기재되어 있습니다. 이는 향후 명도 과정에서 실제 임차인이 존재하거나 대항력 있는 임차인이 발생할 가능성이 있어, 매수 시 정확한 임장 및 점유 관계 확인이 필수적인 잠재적 리스크 요인입니다.

1.4. 상권 분석

상권 형태: 국도변에 위치하고 있어 통행 차량 및 인근 지역 주민을 대상으로 하는 근린형 상권의 특성을 가집니다. 일반적인 도심 상권으로 보기 어렵고, 지역 거점 근린생활시설 및 숙박 수요를 흡수하는 형태입니다.

수요 분석: 주위에 '청덕면낙진보건진료소' 외에 대규모 관광시설이나 산업단지가 없어, 숙박시설 본연의 수요(여행객, 출장자 등)는 제한적일 수 있습니다. 합천호, 해인사 등 합천의 주요 관광지와의 연계성을 고려해야 합니다.

시설 노후도: 1995년 사용승인 건물로, 현재 숙박시설로서의 경쟁력을 확보하기 위해서는 대대적인 리모델링이나 용도 변경을 통한 재활용 방안 모색이 필요해 보입니다.

1.5. 생활 정보 및 주변 환경

생활 편의 시설: 본건 인근에는 '청덕면낙진보건진료소' 등 기초적인 지역 시설이 위치하고 있으나, 대형마트, 학군, 종합병원 등의 도시 기반 시설 접근성은 다소 떨어집니다.

혐오 시설: 현장 임장 전까지는 확정할 수 없으나, 검색된 정보나 감정평가서 상 주위에 특이한 혐오시설(쓰레기 처리장, 대형 묘지 등)이 명시적으로 언급되지 않았습니다. 단, 지방 국도변이나 농촌 지역 특성상 주변 환경을 면밀히 확인해야 합니다.

1.6. 잠재적 리스크

명도 리스크: 임대 관계가 '미상'이므로, 현황조사서 및 입찰 전 확인을 통해 실제 점유자 및 임차인의 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다. 명도 소송이나 인도 명령 등 후속 절차에 필요한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

건물 리모델링 비용: 건물이 1995년식으로 30년 가까이 되었으므로, 숙박시설 또는 다른 용도로 활용하기 위해서는 상당한 수준의 리모델링 및 보수 비용이 발생할 수 있습니다.

법적 제한: '접도구역' 및 '가축 사육제한구역(일부)'에 해당되므로, 증축 및 개축 등 향후 개발 계획 시 해당 규제를 준수해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 2차선 국도에 직접 접하고 있는 계획관리지역 내의 토지 위에 지어진 4층 숙박시설(여관)입니다. 토지면적 대비 건물면적이 매우 넓어(용적률 높음), 건물 용도를 변경하여 활용할 경우 유리할 수 있습니다. 그러나 건물이 노후화되었고 임대 관계가 불분명한 점, 주변 상권이 제한적인 점 등을 고려할 때, 예상되는 낙찰가와 리모델링 비용을 종합적으로 분석하여 수익성을 판단해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

국도변 접근성: 2차선 국도와 바로 접하고 있어 가시성이 뛰어나며 차량 통행이 많아 광고 효과가 좋습니다. 주유소, 휴게 음식점, 창고 등으로의 용도 변경을 고려해 볼 수 있습니다.

높은 용적률 활용: 토지면적(528㎡) 대비 건물면적(744.56㎡)이 상당히 크므로, 건물의 철거 없이 리모델링을 통해 대형 시설을 확보할 수 있다는 장점이 있습니다.

계획관리지역: 건폐율 및 용적률 제한이 타 관리지역에 비해 비교적 유연한 계획관리지역에 위치하고 있어, 향후 용도 변경 및 개발 가능성이 높습니다.

법원 정보

거창지원 경매2계