나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10100 [2] 경상남도 합천군 가야면 청현리 515-1 답 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10100 [2] 경상남도 합천군 가야면 청현리 515-1 답 경매

물건 대표 이미지

거창지원 경매2계 2025타경10100 | 소재지: 경상남도 합천군 가야면 청현리 515-1 | 감정가: 49,861,700원 | 최저가: 31,911,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 기본 정보

사건번호: 거창지원 2025타경10100 (2)

소재지: 경상남도 합천군 가야면 청현리 515-1

용도: 답 (농지)

감정가: 49,861,700원

토지면적: 3077.00제곱미터 (약 930.79평)

매각대상: 토지일부지분매각 (지분율 131203.28)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 주요 특징 및 주의사항

본건은 토지일부지분매각이며 농지취득자격증명(농취증) 제출이 필수인 물건입니다.

농취증 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않으니 입찰 전 필히 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

지분 매각 물건의 특성상 공유자우선매수신고가 가능하며, 이는 1회로 제한됩니다.

토지는 생산관리지역 및 자연재해위험개선지구에 해당됩니다.

토지의 현황은 '답(휴경지)' 및 '답'으로 이용 중이며, 부정형의 완경사 지세입니다.

제시외 물건 및 건물은 없습니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건 토지는 경상남도 합천군 가야면 청현리에 소재하며, "신평마을" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 전형적인 농촌지역으로 답, 전, 임야(자연림) 등이 혼재되어 있는 농경지대입니다. 청현리는 개터, 신평, 오전동 등의 자연마을로 형성되어 있으며, 마을 인근으로 광주대구고속도로가 지나가고 있어 지역 간 연결성이 확보되어 있습니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

기호(1) 토지는 지적도상 맹지로 차량 접근은 어려운 상태이나, 인근 필지를 통해 접근이 가능한 점을 고려할 때 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

기호(2) 토지는 지적도상 맹지이나, 현황은 북측 부분에 노폭 약 2.5미터에서 3미터 내외의 시멘트 포장 진입로가 있어 소형 차량 접근이 가능할 것으로 보이며, 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 개시 및 채권 관계

본건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일인인 황OOOOOOOOO이며 채권자는 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 강제경매는 채무자의 일반 재산을 대상으로 진행되므로, 낙찰 후 소유권 이전에는 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

3.2. 매각 대상 및 권리상 특이점

매각 대상은 '토지일부지분'입니다. 지분 매각의 경우, 낙찰 후 기존 공유자와의 협의 또는 공유물분할청구소송을 통해야 온전한 소유권 행사(단독 소유 또는 매각)가 가능합니다.

별도의 제시외 물건이나 임대차 관계는 없는 것으로 확인되었습니다. (임대관계는 미상이나, 농지 현황상 특별한 임대 관계가 없을 가능성이 높음)

4. 상권분석 및 생활정보

본 물건이 위치한 합천군 가야면 청현리는 전형적인 농촌 마을로, 상권은 형성되어 있지 않으며, 농림 지역의 생활 편의시설을 이용해야 합니다. 신평마을 중심의 소규모 생활 편의시설(경로당, 마을회관 등)이 주를 이룰 것으로 보입니다. 광역적인 편의시설은 가야면 소재지 또는 합천읍 방면으로 이동해야 합니다. 지역 특성상 대규모 혐오시설은 확인되지 않으나, 농경지 주변 환경을 고려하여 현장 답사를 통한 주변 환경 확인이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

1. 지분 매각: 낙찰 후 공유자와의 토지 사용 및 분할에 대한 협의가 필수적이며, 협의가 원만하지 않을 경우 공유물분할청구소송을 제기해야 하는 추가 비용 및 시간적 리스크가 있습니다.

2. 농지취득자격증명(농취증): 농지 취득 시 필수 제출 서류이며, 발급이 불가능할 경우 입찰 보증금을 몰수당합니다. 영농 계획이 확실하거나 농업인 자격 요건을 갖춘 입찰자에게 적합합니다.

3. 맹지 및 진입로: 기호(1)은 맹지이며, 기호(2)는 현황상 진입로가 있으나, 법정 도로가 아닌 농로를 이용하는 점은 향후 건축 행위 등에 제약이 될 수 있습니다.

4. 자연재해위험개선지구: 토지이용계획상 자연재해위험개선지구로 지정되어 있어 개발 행위나 건축 시 관련 규제를 확인해야 합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 약 930평 규모의 대형 농지 지분 매각 건으로, 감정가가 비교적 저렴한 편입니다. 농지의 특성상 실수요자(농업인)나 장기적인 농지 투자를 염두에 둔 투자자에게 적합합니다. 지분 매각 및 농취증 발급이라는 두 가지 큰 허들을 극복해야 하는 난이도 있는 물건이므로, 일반 투자자보다는 권리 분석 및 협상 능력에 자신이 있는 전문가 혹은 기존 공유자에게 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

7. 투자 포인트

최고의 입지: 합천군 가야면 청현리의 농촌 환경은 귀농 귀촌 또는 영농 목적으로 적합한 조용한 입지입니다.

저렴한 가격: 감정가 대비 낮은 가격에 낙찰받을 경우, 넓은 면적(3077.00제곱미터)의 농지 지분을 확보할 수 있습니다.

공유자 우선 매수: 기존 공유자에게는 추가 지분을 확보할 수 있는 절호의 기회입니다. (1회에 한하여 제한됨)

생산관리지역: 보전 관리 위주의 농림지역보다는 향후 개발 여지(단, 생산관리지역의 용도 범위 내)가 좀 더 넓습니다.

법원 정보

거창지원 경매2계