나이스옥션 법원경매 거창 2024타경12451 [1] 경상남도 합천군 쌍책면 성산리 139-6 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2024타경12451 [1] 경상남도 합천군 쌍책면 성산리 139-6 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경12451
• 주소: 경상남도 합천군 쌍책면 성산리 139-6
• 감정가: 64,524,360원
• 최저가: 41,295,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 근린생활시설

거창지원 경매1계 2024타경12451 | 소재지: 경상남도 합천군 쌍책면 성산리 139-6 | 감정가: 64,524,360원 | 최저가: 41,295,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서: 거창지원 2024타경12451 (1)

1.1. 사건 개요 및 물건 현황

사건번호: 거창지원 2024타경12451 (1)

소재지: 경상남도 합천군 쌍책면 성산리 139-6 외 다수 (총 5개 필지)

용도: 근린생활시설 외 (주상용 건부지, 주택부지, 창고부지, 답 등 혼재)

감정가: 64,524,360원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함

1.2. 면적 및 지분 정보

토지면적: 112.00㎡ (약 33.88평)

건물면적: 72.72㎡ (약 22.00평)

제시외 건물면적: 77.20㎡ (약 23.35평)

2. 입지조건

2.1. 주요 물건 (기호 1) 위치 및 환경

본건(기호 1, 근린생활시설)은 쌍책면사무소 남동측 인근에 위치하며, 면 소재지의 근린생활시설, 주택, 공공시설 등이 혼재하는 지역의 주요 상업용 부지입니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 상업용지로 지정되어 있어, 지방의 면 단위 중심지로서의 지위를 확보하고 있습니다.

주변 환경에 혐오시설은 확인되지 않으나, 토지이용계획상 가축사육제한구역(일부제한) 등 일부 규제가 존재합니다.

2.2. 교통 상황 및 도로 접근성

주요 물건(기호 1)은 차량 접근이 가능하며, 노폭 약 5M 내외 아스콘포장도로와 접하고 있어 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

다만, 기호 (7) 토지는 지적도상 맹지이나 인근 필지를 통해 접근이 가능합니다. 전체적인 교통사정은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 종류 및 채권 관계

경매구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 농OOOOOOOO이며, 소유자는 이OO입니다.

매각대상은 토지 및 건물 일괄매각 건입니다.

3.2. 특이사항 및 명도 리스크

주의사항으로 '일괄매각'과 '제시외 건물 포함'이 명시되어 있습니다. 제시외 건물 및 부합물(수목, 관정 등)의 가치와 처리 비용을 고려해야 합니다.

건물 기호 (4-나)는 공부상 단독주택이나 현황 '소재불명'이므로, 철거 또는 말소 여부를 확인해야 합니다.

임대관계는 '미상'이므로, 낙찰 후 점유자에 대한 명도 절차 및 리스크(대항력 있는 임차인 여부)를 철저히 분석해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석 및 잠재력

주요 물건(기호 1)은 면사무소 인근의 중심 상업지에 위치하고 있으며, 계획관리지역 내 상업용지, 주거개발진흥지구라는 유리한 용도지역을 가지고 있습니다. 이는 향후 합천군 쌍책면 내에서 근린생활시설 또는 주거 관련 개발 시 높은 잠재력을 가질 수 있음을 시사합니다.

현재 '점포'로 이용 중이며, 단층 건물로서 소규모 상업시설 투자에 적합할 수 있습니다.

4.2. 생활 환경

인근에 쌍책면사무소 등 공공시설이 위치하여 생활 편의 시설 접근성은 양호한 편입니다.

교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 역사문화 환경보존지역(합천 성산토성) 등 문화재 관련 규제도 동시에 받고 있음을 인지해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 복잡한 물건 구성

본건은 총 5개 필지로 구성되어 있으며, 소재지 및 이용 상태가 상이합니다.

(기호 1: 성산리 근생, 기호 3, 5, 6: 진정리 주택/창고/도로, 기호 7: 상포리 답).

각 필지의 개별적인 가치와 개발 가능성을 모두 고려해야 하는 복합 물건입니다.

5.2. 용도지역 및 현황 불일치

토지 기호 (3), (5), (6)은 공부상 지목과 현황 이용 상태(전 -> 주택부지, 창고부지, 도로)가 불일치하므로, 향후 지목 변경 및 관련 법규 위반 여부에 대한 확인이 필요합니다.

5.3. 규제 사항의 중첩

계획관리지역 내 상업용지라는 장점에도 불구하고, 역사문화 환경보존지역, 시도지정문화유산구역, 상대보호구역 등이 중첩되어 있어, 재건축 또는 신축 시 건축 행위에 대한 제약이 상당할 수 있으므로, 관할 관청에 사전 문의가 필수적입니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 투자 포인트

1. 최고의 입지: 면 소재지 중심의 상업용지(기호 1)로서, 기본적인 유동 인구 및 접근성을 확보하고 있습니다.

2. 잠재적 개발 이익: 주거개발진흥지구 내 상업용지라는 우수한 용도지역을 바탕으로 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

3. 낮은 경쟁률 예상: 물건의 복잡성(다수 필지, 다양한 용도, 규제 중첩)으로 인해 일반 투자자의 접근이 어려워 경쟁률이 낮을 가능성이 있습니다.

6.2. 종합 의견

본 경매 물건은 면 소재지 중심 상업지에 위치한 핵심 필지(기호 1)와 주변의 비주요 필지들이 일괄 매각되는 복합 투자 건입니다. 투자 포인트는 명확하나, 토지이용계획상의 복잡한 규제(문화재, 보호구역)와 다수 필지 간의 상이한 현황 및 용도 불일치 등 잠재적 리스크가 매우 높은 물건입니다. 따라서, 낙찰 전 각 필지별 현장 실사와 함께 지자체를 통한 개발 규제 및 행위 제한에 대한 상세한 확인이 선행되어야 하며, 임대차 관계 미상에 따른 명도 전략이 필수적입니다. 규제 및 명도 리스크를 정확히 이해하고 복잡성을 관리할 수 있는 전문적인 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

거창지원 경매1계