나이스옥션 법원경매 거창 2024타경12451 [2] 경상남도 합천군 쌍책면 진정리 285 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2024타경12451 [2] 경상남도 합천군 쌍책면 진정리 285 전 경매

• 사건번호: 2024타경12451
• 주소: 경상남도 합천군 쌍책면 진정리 285
• 감정가: 11,745,620원
• 최저가: 7,517,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 전

거창지원 경매1계 2024타경12451 | 소재지: 경상남도 합천군 쌍책면 진정리 285 | 감정가: 11,745,620원 | 최저가: 7,517,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 기본 정보

사건번호는 거창지원 2024타경12451 (2)이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

본 경매 물건은 경상남도 합천군 쌍책면 진정리 285 외 다수 필지(일괄매각)를 대상으로 하며, 용도는 '전'을 포함한 주상용 건부지, 주택부지, 창고부지 등으로 다양합니다.

총 토지면적은 1,090.00㎡이며, 이 중 토지일부지분매각으로 진행됩니다.

소유자는 이OO, 채권자는 농OOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 감정가

총 토지면적: 1,090.00㎡ (약 329.74평)

토지 지분율: 24775.7 (지분매각)

감정가: 11,745,620원

2. 물건 개요 및 입지 분석

2.1. 물건 개요

본 경매 물건은 다수의 필지를 일괄 매각하는 건으로, 용도 및 현황이 다양합니다.

공부상 지목은 '전'이 많으나, 현황은 주상용 건부지, 단독주택 부지, 창고 부지, 답, 도로 등으로 사용되고 있어 현황과의 차이가 큽니다.

매각 대상은 토지 일부 지분(24775.7)에 대한 강제경매이며, 지분 매각의 특성상 공유자우선매수신고가 가능합니다 (단, 1회로 제한됨).

목록 3, 5번지상의 건물, 목록 6번지상의 수목(느티나무), 목록 5번지상의 비닐하우스 및 컨테이너는 매각에서 제외되는 점이 중요합니다.

2.2. 입지 조건 및 환경

기호(1) 성산리 소재: '쌍책면사무소' 남동측 인근에 위치하며, 근린생활시설, 주택, 공공시설 등이 혼재한 지역입니다. 세장형의 평지이며 현황은 '주상용 건부지'로 이용 중입니다. 차량 접근이 가능하며 교통 사정은 보통입니다.

기호(3), (5), (6) 진정리 소재: '진정마을' 내 인근에 위치하며, 마을 내 주택 및 주변의 답, 전 등이 혼재된 지역입니다. 차량 접근 가능하며 교통 사정은 보통입니다.

- (3): 부정형, 완경사, 현황 '단독주택 부지'.

- (5): 부정형, 완경사, 현황 '창고부지'.

- (6): 부정형, 완경사, 현황 '전기타(일부는 도로)'.

기호(7) 상포리 소재: '관수마을' 북서측 인근에 위치하며, 답, 전 및 인근 마을 내 주택 등이 혼재된 지역입니다. 사다리형의 평지이며 현황은 '답'으로 이용 중입니다. 본건까지 차량 접근은 어려우나 인근 필지까지는 가능합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

물건별로 토지이용계획이 상이하므로 확인이 필수입니다.

기호(1) 성산리: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등 다수의 복잡한 규제가 적용됩니다.

기호(3), (5), (6) 진정리: 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한)으로 비교적 규제가 덜합니다.

기호(7) 상포리: 농림지역, 농업진흥구역, 공장설립제한지역으로 농지법에 의한 엄격한 제한을 받습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 채권 관계

부동산 강제경매 사건으로, 채권자가 채무자의 부동산에 강제집행을 한 건입니다.

지분 매각이므로, 낙찰자는 해당 필지에 대한 소유권 지분만을 취득하게 되며, 다른 공유자와의 관계 설정(사용, 수익, 분할 등)이 필수적으로 요구됩니다.

3.2. 특이 및 주의사항

농지취득자격증명서 제출 요건: 기호 (3), (5), (6) 진정리 (전), 기호 (7) 상포리 (답) 등 농지에 해당하는 물건이 포함되어 있어, 낙찰자는 농지취득자격증명서(농지증) 또는 농지가 아니라는 증명서를 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금은 반환되지 않습니다.

지분 매각 및 공유자우선매수신고: 본건은 지분 매각이므로, 다른 공유자가 우선 매수권을 행사할 수 있습니다. 단, 법이 정하는 바에 따라 1회로 제한됩니다.

매각 제외 물건 존재: 목록 3, 5번지상의 건물(제시외 건물 포함), 6번지상의 수목(느티나무), 5번지상의 비닐하우스, 컨테이너 등은 매각 대상에서 제외됩니다. 이는 향후 토지 사용에 있어 법정지상권, 관습법상 지상권, 부당이득 반환 청구 등의 복잡한 법적 분쟁을 야기할 수 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

본 물건들은 합천군 쌍책면 내 성산리, 진정리, 상포리 일대에 분산되어 있습니다.

성산리 소재 물건(기호1)은 '쌍책면사무소' 인근으로 근린생활시설 및 공공시설이 혼재되어 있어, 면소재지로서의 기본 생활 인프라가 갖춰져 있습니다.

진정리 및 상포리 소재 물건(기호3, 5, 6, 7)은 마을 내 또는 인근에 위치하며, 주로 주택, 답, 전 등이 혼재된 농촌 마을 환경입니다.

주변에는 합천박물관마을 힐링센터, 옥전 고분군, 합천박물관 등의 시설이 있어 생활 편의보다는 문화 및 휴양 시설에 가까운 편입니다.

조사 결과, 해당 지역에 명시적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

지분 매각에 따른 리스크: 토지 사용 및 처분에 있어 다른 공유자와의 협의가 필수적이며, 협의가 원활하지 않을 경우 공유물 분할 청구 소송 등의 법적 절차가 필요합니다.

매각 제외 물건에 따른 리스크: 매각에서 제외된 건물, 수목, 비닐하우스 등에 대한 소유권 및 사용권이 낙찰자에게 없으므로, 향후 철거 또는 지료 청구 등에 대한 법적 분쟁 발생 가능성이 높습니다.

농지증 미제출 리스크: 농지 취득 시 농지증 발급 요건을 충족하지 못할 경우, 입찰 보증금을 몰수 당할 수 있습니다. 농지 현황 및 사용 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

공부상 지목과 현황의 차이: 지목은 '전'이나 현황은 '주택 부지', '창고 부지' 등으로 사용되어, 대출 심사나 향후 인허가 시에 복잡한 절차가 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 다수의 물건을 일괄 매각하는 복합 물건이며, 핵심적으로 '지분 매각'과 '농지증 필요', 그리고 '매각 제외 물건 다수'라는 세 가지 법적 및 실무적 난이도가 높은 요소를 동시에 가지고 있습니다.

일괄 매각 물건 중 성산리 물건(기호1)은 계획관리지역 내 주상용 건부지로 활용도가 높으나, 상포리 물건(기호7)은 농림지역 내 농업진흥구역으로 개발에 제한이 따릅니다.

초보 투자자에게는 복잡한 권리 관계로 인해 리스크가 크지만, 경매 전문가나 해당 지역의 공유자를 대상으로 하는 전문 투자자에게는 지분 정리를 통한 수익 실현의 기회가 될 수 있습니다.

6.2. 투자 포인트

다양한 용도의 토지 확보: 계획관리지역 내 주상용지, 주택 부지부터 농림지역 내 농지까지 다양한 용도의 토지 지분을 낮은 가격으로 확보할 수 있는 기회입니다.

공유자 우선 매수 포기 시 낙찰 유리: 공유자가 우선매수권을 행사하지 않는 경우, 복잡한 권리관계로 인해 입찰 경쟁이 낮아질 가능성이 있어 낮은 가격으로 낙찰받을 수 있습니다.

지분권 정리 후 시세차익 기대: 복잡한 권리 관계를 해결(다른 공유자 지분 매입 또는 공유물 분할 소송)하여 단독 소유권을 확보하면 높은 시세차익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

거창지원 경매1계