나이스옥션 법원경매 거창 2025타경196 [2] 경상남도 합천군 쌍백면 외초리 393-8 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2025타경196 [2] 경상남도 합천군 쌍백면 외초리 393-8 답 경매

• 사건번호: 2025타경196
• 주소: 경상남도 합천군 쌍백면 외초리 393-8
• 감정가: 29,889,000원
• 최저가: 19,129,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 답

거창지원 경매1계 2025타경196 | 소재지: 경상남도 합천군 쌍백면 외초리 393-8 | 감정가: 29,889,000원 | 최저가: 19,129,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호는 거창지원 2025타경196 (2)이며, 소재지는 경상남도 합천군 쌍백면 외초리 393-8 외 6필지(총 7필지 산재)입니다.

용도는 답(沓)이며, 매각대상은 토지매각입니다.

총 토지면적은 1107.00㎡ (약 335.03평)이며, 감정가는 29,889,000원으로 책정되었습니다.

경매구분은 부동산임의경매로 진행됩니다.

1.2. 채무 및 권리 관계 요약

본 물건의 소유자와 채무자는 공OO이며, 채권자는 진OOOOOO입니다.

별도로 확인된 건물 면적이나 제시외 면적은 0.00㎡입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건 토지들은 경상남도 합천군 쌍백면 외초리 소재 어파소류지 북동측, 남서측, 남동측, 동측 인근에 총 7개 필지로 산재되어 있습니다.

주위는 농경지, 농가주택, 임야 등으로 형성된 전형적인 농촌 지대입니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

대상 토지 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 필지별 현황 및 도로 상태

총 7개 필지의 형태와 이용 상태, 도로 접합 상태가 상이하므로 개별적인 확인이 필요합니다.

기호(1,2)는 농경지로 이용 중이며, 각각 노폭 약 3m, 6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

기호(3)은 공부상 지목이 '답'이나 현황은 답기타(쉼터 등) 상태이며, 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접합니다.

기호(4)는 공부상 지목이 '대'이나 현황은 도로로 이용 중입니다.

기호(5)는 휴경지 상태의 부정형 완경사 토지이며, 맹지입니다.

기호(6,7)은 자연림 및 일부 묘지로 이용 중이며, 각각 약 3m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한 상태

필지별로 농림지역, 계획관리지역, 생산관리지역이 혼재되어 있습니다.

기호(2)는 농업진흥구역 내에 포함되어 있어 개발 및 행위 제한이 엄격합니다.

대부분 필지는 가축사육제한구역(일부 제한 또는 전부 제한)으로 지정되어 있습니다.

기호(5)는 영농여건불리농지, 기호(6, 7)은 준보전산지로 지정되어 추가적인 제한 사항이 있습니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 농지취득자격증명 필수

본 물건은 대부분이 '답' 또는 농경지로 이용 중인 농지이므로, 매각조건으로 농지취득자격증명서 제출이 필수입니다.

주의사항에 명시된 바와 같이, 농지취득자격증명서 또는 농지가 아니라는 증명서를 제출하지 않을 경우 입찰보증금이 미반환될 수 있는 중대한 리스크가 있습니다.

3.2. 제시 외 물건 존재 여부

기호(3) 지상에는 제시 외 건물이 소재하며, 이는 인근 타 지상(쌍백면 외초리 422-4번지)에 걸쳐서 소재하고 있어 향후 경계 및 철거 문제 발생 가능성이 있습니다.

기호(5) 지상에는 제시 외 수목이 소재하며, 기호(6, 7) 지상에는 제시 외 분묘가 소재하고 있습니다.

특히 분묘는 분묘기지권 성립 여부와 관련하여 향후 이장 문제 및 비용이 발생할 수 있으므로 현장 확인 및 신중한 권리 분석이 필요합니다.

3.3. 공부상 지목과 현황의 차이

기호(3)은 공부상 '답'이나 현황은 '쉼터 등'으로 이용 중입니다.

기호(4)는 공부상 '대'이나 현황은 '도로'로 이용 중입니다. 도로로 이용 중인 토지는 사권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 물건은 농경지와 농가주택이 주를 이루는 농촌 지역에 산재되어 있으므로, 상권 분석은 의미가 없으며, 영농 또는 전원생활 용도로 접근해야 합니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오시설

주위는 농경지, 농가주택, 임야 등으로 이루어져 있어 일반적인 농촌 환경을 형성하고 있습니다.

현재 검색된 정보로는 인근에 특별한 대형 혐오시설은 확인되지 않습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 농지취득자격증명 미제출 리스크

가장 큰 리스크는 농취증 미제출로 인한 입찰보증금 몰수입니다. 농업인이 될 계획이 없는 투자자는 반드시 농지 전용 또는 용도 변경 가능성을 사전에 검토해야 합니다.

5.2. 제시 외 분묘 및 건물 리스크

기호(6, 7)의 제시 외 분묘는 분묘기지권이 인정될 경우 토지 사용에 제한을 받을 수 있으며, 협의를 통한 이장 비용이 발생할 수 있습니다.

기호(3)의 제시 외 건물은 경계 침범 문제가 있어 철거 또는 협의에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

5.3. 필지별 규제 및 현황 리스크

총 7개 필지가 산재되어 있으며, 농업진흥구역, 생산관리지역, 맹지(기호5), 도로(기호4) 등 복잡하게 얽힌 용도 지역 및 현황으로 인해 일괄적인 개발이나 관리가 어렵습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 총 7개 필지가 산재되어 있고 용도 지역 및 현황(답, 쉼터, 도로, 휴경지, 자연림, 묘지)이 매우 다양하며, 농취증 제출 및 제시 외 물건 처리 등 해결해야 할 리스크가 많습니다. 따라서 개별 필지의 특성을 면밀히 분석하고, 각 필지별 활용 계획을 수립한 후 입찰에 참여해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

총 7개 필지의 감정가가 29,889,000원으로 낮은 편이며, 필지에 따라 계획관리지역, 생산관리지역 등 일부 개발 여지가 있는 용도 지역이 포함되어 있습니다.

농업 실수요자나 장기적인 관점에서 토지 포트폴리오를 구성하고자 하는 투자자에게는 입찰가 조정에 따라 투자 메리트가 발생할 수 있습니다.

법원 정보

거창지원 경매1계