나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10094 [2] 경상남도 거창군 주상면 성기리 산176 임야 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10094 [2] 경상남도 거창군 주상면 성기리 산176 임야 경매

물건 대표 이미지

거창지원 경매1계 2025타경10094 | 소재지: 경상남도 거창군 주상면 성기리 산176 | 감정가: 53,307,500원 | 최저가: 34,117,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서: 경상남도 거창군 주상면 성기리 임야

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호: 거창지원 2025타경10094 (2)

소재지: 경상남도 거창군 주상면 성기리 산176

용도: 임야

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지매각

1.2. 면적 및 감정가 현황

토지면적: 21,323.00㎡ (약 6,450.15평)

감정가: 53,307,500원

제시외면적/건물면적: 0.00㎡

2. 상세 분석

2.1. 입지 조건 및 환경 분석

본 물건(기호 3)은 경상남도 거창군 주상면 성기리에 소재하며, "새터마을" 남서측 주변에 위치한 임야입니다.

주위는 마을 내 주택과 주변 답, 전 등이 혼재하는 전형적인 농촌 지역입니다.

본 물건까지 차량 접근은 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건 토지는 부정형의 형태이며, 완경사의 지세를 이루는 자연림(임야) 상태로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 북측 부분에 노폭 약 2.5M 내외의 시멘트 포장 진입로가 있어 접근성은 양호합니다.

2.2. 토지이용계획 및 개발 제한

본 물건은 보전관리지역, 가축사육제한구역(젖소, 사슴, 양, 돼지, 개, 닭, 오리, 메추리 제한), 준보전산지, 소하천구역(미기들천) 등으로 지정되어 있습니다.

특히 '보전관리지역' 및 '준보전산지'에 해당하여 개발 행위에 대한 제한이 매우 엄격하며, 형질 변경 및 건축 허가에 제약이 많습니다.

'소하천구역'에 포함되어 있어 하천법에 따른 추가적인 규제가 적용될 수 있습니다.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

본 물건은 마을 주변에 위치한 임야로, 생활 편의시설 및 상권이 형성된 곳은 아닙니다.

일상적인 생활 편의시설은 주상면 소재지나 거창읍내까지 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

전형적인 농촌 생활권으로, 인근에 병원, 마트, 학교 등 주요 시설은 제한적입니다.

주변에 축사 등을 제한하는 가축사육제한구역으로 지정되어 있으나, 토지 이용계획상 잠재적인 혐오시설(축사 등)이 존재할 가능성도 있으므로 현장 확인이 필수적입니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 관계

소유자: 정OO, 채권자: 안OO

본 경매는 부동산강제경매이며, 매각대상은 토지(임야)입니다.

토지 지분율이 2132300으로 기재되어 있으나, 이는 토지면적 21,323.00㎡의 전체(1/1)를 의미하는 것으로 판단됩니다. (전체 매각)

3.2. 특이 및 주의 사항 (분묘기지권)

본 물건의 특이사항으로 '분묘기지권'이, 주의사항으로 '분묘소재'가 명시되어 있습니다.

이는 본 임야 내에 무덤이 존재하며, 해당 무덤에 대해 관습상의 '분묘기지권'이 성립할 가능성이 높다는 의미입니다.

분묘기지권이 성립하는 경우, 토지 매수인은 무덤 소유자에게 토지의 사용을 방해할 수 없으며, 무덤을 강제로 이장할 수 없습니다. 이는 토지 이용 및 개발에 매우 중대한 제약 요소로 작용합니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 법률적 리스크 (최대 리스크)

분묘기지권 성립 여부: 가장 큰 리스크입니다. 만약 분묘기지권이 인정되면 토지 이용이 거의 불가능하며, 무덤 소유자를 상대로 이장 소송을 진행해야 하며, 승소하더라도 막대한 시간과 비용이 소요됩니다. 입찰 전 분묘의 수, 위치, 권리 관계를 철저히 조사해야 합니다.

4.2. 개발/이용 리스크

토지이용계획상 보전관리지역, 준보전산지, 소하천구역 등으로 지정되어 있어 개발 가능성이 극히 낮습니다. 건축 행위나 용도 변경을 통한 가치 증대는 기대하기 어렵습니다.

4.3. 물건 혼동 리스크

감정평가서 요약표에 기호 2(단독주택 건부지)와 기호 3(자연림)이 함께 언급되어 있습니다. 또한 기호 2에 대한 제시외 건물 및 소재불명 건물(1-나~사) 등의 정보가 복잡하게 포함되어 있습니다. 매수 대상은 오직 '산176 임야'의 토지임을 명확히 확인해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 약 6,450평에 달하는 대규모 임야이나, 보전관리지역 및 준보전산지로 개발 제한이 심한 토지입니다.

여기에 더해 '분묘기지권' 및 '분묘소재'라는 치명적인 권리상의 하자가 있어, 일반적인 투자자에게는 접근이 매우 어려운 물건입니다.

토지의 이용 가치가 극도로 제한적이며, 권리 관계 해소를 위한 법적 분쟁의 가능성이 높습니다.

5.2. 투자 포인트

임야 투자 및 분묘기지권 협상 경험이 풍부한 전문 투자자에게만 적합합니다.

입찰가는 분묘기지권 해소 비용 및 개발 제한을 고려하여 감정가 대비 매우 낮은 수준으로 책정되어야 합니다.

장기적인 관점에서 토지 본연의 가치(산림 경영, 보전)를 보고 접근하거나, 추후 규제 완화를 기대하는 초장기 투자 목적이 아니라면 신중해야 합니다.

성공적인 투자는 전적으로 분묘 소유자와의 협상 결과와 이장 가능성에 달려 있습니다.

법원 정보

거창지원 경매1계