나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10177 [2] 경상남도 거창군 거창읍 정장리 354-1 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10177 [2] 경상남도 거창군 거창읍 정장리 354-1 전 경매

• 사건번호: 2025타경10177
• 주소: 경상남도 거창군 거창읍 정장리 354-1
• 감정가: 27,000,000원
• 최저가: 17,280,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 전

거창지원 경매1계 2025타경10177 | 소재지: 경상남도 거창군 거창읍 정장리 354-1 | 감정가: 27,000,000원 | 최저가: 17,280,000원 | 용도: 전

1. 경매 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

본 물건은 거창지원 2025타경10177 (2) 사건으로 진행되는 부동산강제경매 물건 중 **기호(3) 토지**에 대한 보고서입니다. 물건의 소재지는 경상남도 거창군 거창읍 정장리 354-1이며, 용도는 '전'입니다.

총 토지면적은 466.00㎡ (약 141.0평)이며, 감정가는 27,000,000원입니다. 본 토지는 도시지역 내 제1종일반주거지역에 속하여 개발 잠재력은 있으나, **맹지** 상태이며, 무엇보다 **분묘기지권의 대상이 될 수 있는 제시외 분묘 4기**가 소재하는 중대한 리스크를 안고 있습니다.

1.2. 물건 기본 정보 (기호 3)

* 사건번호: 거창지원 2025타경10177 (2)

* 소재지: 경상남도 거창군 거창읍 정장리 354-1

* 용도(지목): 전 (현황: 주거나지 상태)

* 매각대상: 토지매각

* 토지면적: 466.00㎡ (약 141.0평)

* 감정가: 27,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 접근성

본 물건(기호 3)은 경상남도 거창군 거창읍 정장리 소재 국농소마을 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 주로 농경지와 단독주택 등으로 형성된 전원적인 주거 환경입니다. 대상 토지 인근까지는 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통입니다.

2.2. 토지 현황 및 제한 상태

* 형태 및 이용상태: 부정형 완경사의 토지로서, 현재는 주거나지 상태로 이용 중입니다.

* 도로상태: **맹지**입니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, **개발촉진지구**로 지정되어 있습니다. 제1종일반주거지역은 저층 주택 중심의 주거환경을 조성하기 위한 지역으로, 향후 주택 건축 시 용적률 등의 이점이 있습니다.

* 제한사항: 가축사육제한구역(전부제한)에 해당합니다.

3. 권리 분석

3.1. 특이사항 및 주의사항

* 분묘기지권/분묘소재: 본 물건의 가장 큰 리스크입니다. 제시외 분묘 4기가 지상에 소재하며, '분묘기지권'이 특이사항으로 기재되어 있습니다.

* 매각대상: 토지매각으로, 토지에 대한 소유권만 이전됩니다. 건물면적이 0.00㎡인 점으로 미루어 건물은 존재하지 않는 것으로 판단되나, 분묘 4기가 제시외 물건으로 존재합니다.

3.2. 권리관계

* 소유자: 김OO

* 채권자: 신OOOOO

* 경매구분: 부동산강제경매

* 임대관계: 미상입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

본 물건은 거창읍 중심상권과는 다소 거리가 있는 외곽의 농촌/주거 혼재 지역입니다. 주변은 농경지와 국농소마을과 같은 단독주택 위주로 형성되어 있어 상권이 발달된 곳은 아닙니다. 그러나 거창군청 포털 정보에 따르면 거창읍은 행정, 문화, 복지시설 등이 소재한 거창군의 중심지이므로, 차량을 이용해 접근 가능한 거리에 생활 편의시설 및 문화유산(거창 정장리 양식 가옥, 징장 등)이 분포되어 있습니다.

4.1. 혐오시설 유무

제시된 정보 및 주변 검색 결과에 의하면, 물건지 주변에 특별히 주목할 만한 혐오시설은 확인되지 않습니다. 주거 환경은 비교적 조용하고 전원적일 것으로 예상됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 맹지 및 건축 제한 리스크

* 본 토지는 인접 도로상태가 **맹지**입니다.

* 맹지는 건축법상 도로에 접하지 않아 건축허가를 받기 어렵거나, 건축이 불가능할 수 있습니다.

* 건축을 위해서는 인접 토지 소유자로부터 통행을 위한 토지 사용 승낙을 받아 도로를 확보해야 하는 추가 비용과 협의 노력이 필요합니다.

5.2. 분묘기지권 리스크 (가장 중대한 리스크)

* 지상에 소재하는 제시외 분묘 4기가 **분묘기지권**을 주장할 경우, 낙찰자는 분묘를 강제로 이장할 수 없으며, 토지의 이용과 개발에 치명적인 제약을 받게 됩니다.

* 분묘기지권 성립 여부(설치 시기, 연고자의 점유 형태)에 대한 철저한 현장조사와 법률적 검토가 필수적이며, 향후 이장 문제 해결을 위한 협의 과정과 비용이 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

본 물건은 감정가 27,000,000원으로 비교적 저렴하며, 토지이용계획상 **도시지역 내 제1종일반주거지역 및 개발촉진지구**에 위치하여 잠재적인 주거 개발 가치를 내포하고 있습니다.

그러나 다음과 같은 **두 가지 치명적인 리스크**가 있습니다.

1. **맹지**로 인한 건축 제한

2. **분묘기지권** 문제

따라서 이 물건은 일반적인 투자자에게는 접근하기 어려운 **특수물건**으로 분류해야 합니다.

**투자 포인트:**

1. **높은 개발 잠재력:** 제1종일반주거지역 및 개발촉진지구 지정으로, 리스크 해소 시 주택 부지로서의 가치 상승 기대.

2. **저가 매수 기회:** 분묘 및 맹지 리스크로 인해 유찰될 가능성이 높아 감정가 대비 매우 낮은 가격에 매수 가능성 존재.

**필수 확인 사항:**

* **분묘 현장 확인:** 분묘 4기의 정확한 위치, 형태, 설치 시기 등을 면밀히 조사하여 분묘기지권의 성립 여부를 판단해야 합니다.

* **맹지 해소 방안:** 인접 토지 소유자들과의 도로 사용 승낙 가능성 및 비용에 대해 사전에 탐색해야 합니다.

**결론적으로,** 본 물건은 리스크를 정확히 분석하고 해결할 수 있는 **특수물건 투자 경험이 있는 투자자**에게 적합하며, 리스크를 감수하고 진입할 경우 높은 수익률을 기대할 수 있는 기회의 물건입니다.

법원 정보

거창지원 경매1계