나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10185 [3] 경상남도 거창군 위천면 장기리 528 답 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10185 [3] 경상남도 거창군 위천면 장기리 528 답 경매

물건 대표 이미지

거창지원 경매1계 2025타경10185 | 소재지: 경상남도 거창군 위천면 장기리 528 | 감정가: 108,408,000원 | 최저가: 69,381,000원 | 용도: 답

1. 물건 기본 정보

1.1. 사건 개요

본 보고서의 대상 물건은 경상남도 거창군 위천면 장기리 소재의 임의경매 토지 물건으로, 총 5개 필지의 답(논)으로 구성되어 있습니다. 본 건은 농지취득자격증명 제출이 필수인 농지 경매이며, 특히 목록 4번 토지에 분묘(2기)가 소재하여 입찰 전 권리 분석이 중요합니다.

1.2. 물건 상세 내역

사건번호: 거창지원 2025타경10185 (3)

소재지: 경상남도 거창군 위천면 장기리 528 외

용도: 답 (토지 일부 현황은 전 형태)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 108,408,000 원

매각대상: 토지매각

토지면적: 2784.00㎡ (약 842.16평)

건물면적: 0.00㎡ (제시외 포함 없음)

소유자: 문OO

채무자: 문OO

채권자: 수OOOOOOOO

1.3. 특이 및 주의 사항

일괄매각 조건이며, 농지법상의 제약이 가장 큰 주의사항입니다.

특이사항: 농지취득자격증명, 분묘기지권

주의사항: 일괄매각. 농지취득자격증명서 또는 농지가 아니라는 증명서 제출 필수 (미제출 시 보증금 미반환). 목록 4번 지상에 분묘(2기) 소재.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

위치: 본 건 토지들은 '위천면 행정복지센터' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 경지정리된 답(논)과 창고 등이 혼재된 전형적인 농촌 지역입니다.

교통 및 도로: 기호(1),(2),(3),(5)는 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다. 다만, 기호(4)는 지적도상 맹지(도로에 직접 접하지 않음)이나 인근 필지를 통해 접근이 가능하여 교통사정은 보통시 됩니다. 대부분 노폭 약 2M~3M 내외의 시멘트포장도로에 접해 있습니다.

이용상태: 기호(1),(2),(3),(5)는 장방형 또는 부정형 평지의 답(논)으로 이용 중이며, 기호(4)는 부정형의 완경사 지세의 답이나 일부는 전 형태(밭)로 이용되고 있어, 공부와 현황에 일부 차이가 있습니다.

2.2. 상권 및 생활 정보

주변 환경은 농경지 위주이나, 인근에 공공시설(위천면 행정복지센터) 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

생활 정보: 비교적 가까운 거리에 거창의 주요 관광명소인 수승대, 금원산 자연휴양림 등이 위치하고 있어, 청정한 자연환경을 갖추고 있습니다.

혐오시설: 검색된 내용에 따르면 인근 지역은 휴양지 및 청정 농업지역(서덕들)으로 주로 소개되고 있어, 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다. 다만, 목록 4번 토지 자체에 분묘 2기가 소재한다는 점은 내부적 혐오요소로 작용할 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 권리 분석

경매 형태: 본 건은 소유자(문OO)와 채무자(문OO)가 동일한 상태에서 진행되는 부동산 임의경매입니다.

매각 방식: 5개 필지 전체를 묶어 일괄매각하는 조건이므로, 개별 필지의 장단점을 모두 고려하여 입찰해야 합니다.

3.2. 토지 이용 제한 및 리스크

농지취득자격증명: 본 물건의 가장 큰 권리 제한사항입니다. 낙찰자는 '농지취득자격증명서'를 반드시 제출해야 하며, 미제출 시 보증금은 몰수됩니다. 이는 실수요 농업인 또는 영농계획이 있는 법인에게만 입찰 자격이 부여되는 것을 의미합니다.

토지이용계획:

- 기호(1), (2), (3), (5): '농림지역', '농업진흥구역'이 주를 이루어, 농업용 외의 용도로 개발이나 활용이 극히 제한됩니다.

- 기호(4): '계획관리지역'으로 다른 필지(농림지역)에 비해 개발 및 활용의 여지가 상대적으로 높습니다. 이는 맹지 및 분묘 소재라는 단점을 일부 상쇄하는 장점이 될 수 있습니다.

잠재적 리스크:

- 분묘기지권: 기호(4) 토지 지상에 분묘 2기가 소재합니다. 해당 분묘가 '분묘기지권'을 주장할 수 있는 요건을 갖추었을 경우, 낙찰자가 분묘 이장 비용 및 절차상의 부담을 안을 수 있습니다. 분묘기지권 성립 여부에 대한 면밀한 현장 조사가 필수적입니다.

- 맹지 및 지목 현황 차이: 기호(4)는 맹지이며, 공부상 답이지만 현황은 일부 '전' 형태로 사용되고 있어, 향후 농지 이용 계획 수립 시 참고해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 종합 의견

본 건은 총 5개 필지의 농지 일괄매각 건으로, 감정가 대비 넓은 면적(842.16평)을 취득할 수 있는 기회입니다. 대부분이 농업진흥구역이나, 목록 4번은 개발 가능성이 높은 계획관리지역이라는 점이 혼재되어 있습니다. 농지취득자격증명이라는 높은 진입 장벽과 분묘기지권의 리스크가 존재하므로, 영농 의사가 확실하고 분묘 해결 능력이 있는 투자자에게 적합한 물건입니다.

4.2. 투자 포인트

- 안정적 지목: 전 필지가 농사를 짓는 '답'으로 이용되고 있어, 경작의 연속성이 높습니다.

- 계획관리지역 필지 포함: 기호(4)가 계획관리지역에 속해 있어, 농지이지만 장기적으로 타 용도로의 전환 가능성을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

- 개발촉진지구: 전 필지가 개발촉진지구에 해당하여 향후 지역 개발에 따른 수혜를 간접적으로 기대해볼 수 있습니다.

4.3. 투자 제언 (필수 확인 사항)

1. 농지취득자격: 입찰 전 농취증 발급 가능 여부를 반드시 위천면 행정복지센터를 통해 확인해야 합니다.

2. 분묘 처리: 목록 4번 토지의 분묘 2기에 대한 권리(분묘기지권) 성립 여부를 파악하고, 명확한 처리(이장) 계획 및 비용 산정이 전제되어야 합니다.

3. 맹지 활용: 목록 4번(계획관리지역)의 맹지 해결 방안(인접 토지 사용 승낙 등)을 사전에 검토하여 활용 가치를 높여야 합니다.

법원 정보

거창지원 경매1계