나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10185 [2] 경상남도 거창군 위천면 상천리 73-8 답 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10185 [2] 경상남도 거창군 위천면 상천리 73-8 답 경매

물건 대표 이미지

거창지원 경매1계 2025타경10185 | 소재지: 경상남도 거창군 위천면 상천리 73-8 | 감정가: 66,743,000원 | 최저가: 42,715,000원 | 용도: 답

1. 경매물건 분석 보고서 (거창지원 2025타경10185 (2) 일괄매각)

1.1. 물건 개요 및 기본 정보

사건번호: 거창지원 2025타경10185 (2)

소재지: 경상남도 거창군 위천면 상천리 73-8 외 4필지 (일괄매각)

용도: 답 (농지)

감정가: 66,743,000원

토지면적: 2153.00㎡ (약 651.34평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 문OO

채권자: 수OOOOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 농지취득자격증명서 제출 필수 (농지법상 농업진흥구역 포함 다수)

주의사항: 일괄매각 건입니다. 농지취득자격증명서 또는 농지가 아니라는 증명서를 반드시 제출해야 합니다 (미제출 시 보증금 미반환).

추가 유의사항: 제시외 물건으로 토지 기호(4) 지상에 분묘 2기가 소재합니다. (향후 처리 방안 검토 필요)

공부와의 차이: 토지 기호(4)의 공부상 지목은 답이나, 현황 일부는 전 형태로 이용 중입니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 거창군 위천면 상천리 및 장기리에 소재하며, 위천면 행정복지센터 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 경지정리된 답(논)이 주를 이루는 농촌 지역입니다. 기호(4), (5)는 창고 및 공공시설, 근린생활시설 등이 혼재한 지역에 위치하여 접근성이 상대적으로 좋습니다.

2.2. 교통상황

기호(4)를 제외한 나머지 토지들은 차량 접근이 가능하며, 노폭 2~3M 내외의 시멘트포장도로가 인접해 있어 접근성은 보통 수준입니다. 기호(4)는 지적도상 맹지이나, 인근 필지를 통해 접근이 가능합니다.

2.3. 형태 및 이용상태

기호(1), (2), (3), (5)는 장방형 또는 부정형 평지의 답(논)입니다. 기호(4)는 부정형 완경사 지세의 답(일부는 전 형태)입니다. 대부분 농업용으로 현재 이용 중이며, 농업 진흥에 적합한 조건을 갖추고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

대부분 농림지역 및 농업진흥구역으로 지정되어 있습니다 (기호(4)는 계획관리지역). 농업진흥구역은 농지 보전의 필요성이 큰 구역으로, 농업 생산 이외의 목적으로 개발행위가 제한됩니다. 가축사육제한구역 및 개발촉진지구에도 포함되어 있어, 향후 용도 변경이나 개발 시 관련 법규를 상세히 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리분석 요약

본 물건은 부동산임의경매이며, 등기부상 권리관계는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 소유자 및 채무자가 문OO로 동일하며, 채권자 수OOOOOOOO의 임의경매 신청 건입니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 등기부상 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

3.2. 인수 여부

매각대상은 토지매각이며, 건물은 존재하지 않습니다. 등기부상 특별히 인수할 권리는 없을 것으로 보입니다. 다만, 토지 기호(4) 지상에 소재하는 분묘 2기에 대한 권리(분묘기지권 등)의 성립 여부 및 그에 따른 처리 비용은 낙찰자가 부담해야 할 잠재적 리스크로 존재합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권분석

본 물건은 상업시설이 아닌 농지이므로, 직접적인 상권분석은 의미가 없습니다. 다만, 인근에 위치한 위천면 행정복지센터 주변으로 소규모 근린생활시설이 형성되어 있어, 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

4.2. 생활정보 및 주변환경

주변은 전형적인 농촌 환경이며, 위천면 행정복지센터를 중심으로 공공시설 및 주택이 분포하고 있습니다.

4.3. 혐오시설 유무

해당 물건지 주변을 검색한 결과, 직접적인 거리에 대형 혐오시설(쓰레기 처리장, 화장장 등)은 확인되지 않았습니다. 전반적으로 쾌적한 농촌 환경을 유지하고 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 농지취득자격증명

농지취득자격증명서(농취증) 제출이 필수입니다. 농업인이 아닌 경우, 농업경영계획서를 작성하여 농지 소재지 관할 기관의 승인을 받아야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금은 반환되지 않으므로, 농취증 발급 가능 여부를 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

5.2. 분묘기지권 리스크

토지 기호(4)에 분묘 2기가 소재합니다. 분묘기지권이 성립하는 경우, 낙찰자가 분묘 이장 또는 보상 관련 협의를 진행해야 하는 법적 및 경제적 리스크가 있습니다. 분묘 처리 비용을 보수적으로 산정하여 입찰가에 반영해야 합니다.

5.3. 토지이용 제한

대부분 농림지역 및 농업진흥구역에 해당되어, 농업 목적 외의 개발행위에 상당한 제약이 따릅니다. 장기적인 투자 관점에서 용도 변경이나 대규모 개발은 사실상 어렵습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 거창군 위천면의 농지 일괄매각 건으로, 감정가가 6천만원대로 비교적 소액 투자 물건에 해당합니다. 대부분의 토지가 평지의 답으로 농사짓기에 적합하며, 접근성도 보통 수준입니다. 다만, 농지취득자격증명 제출 필수 및 일부 토지에 소재한 분묘 처리의무가 잠재적 리스크로 작용합니다.

6.2. 투자 포인트

농업 목적의 실사용: 농업 경영을 목적으로 하는 실수요자에게 적합합니다. 평탄하고 경지정리된 답이 많아 영농 활동에 유리합니다.

장기적인 자산 보존: 농지법의 보호를 받는 농림지역 및 농업진흥구역이 다수 포함되어 있어, 투기적 수요보다는 장기적인 자산 보존 및 안정적인 임대수익(농지 임대)을 기대하는 투자자에게 적합합니다.

계획관리지역 포함: 기호(4)는 계획관리지역으로, 나머지 농림지역보다는 개발의 여지가 상대적으로 더 높습니다 (맹지 및 분묘 리스크 상쇄 필요).

7. 결론 및 제언

본 건은 농지 투자에 대한 명확한 이해와 농취증 발급 능력을 갖춘 투자자에게 추천됩니다. 특히, 분묘기지권 처리 방안을 사전에 명확히 설정하고, 이에 따른 협상 및 이장 비용을 입찰가 산정 시 보수적으로 반영해야 성공적인 투자가 가능합니다. 농지 전문 컨설턴트와의 심도 있는 상담 후 입찰에 참여하시기 바랍니다.

법원 정보

거창지원 경매1계