나이스옥션 법원경매 부산 2024타경64828 [4] 부산광역시 금정구 청룡동 45-2 금정더유엘프리미어 1층105호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경64828 [4] 부산광역시 금정구 청룡동 45-2 금정더유엘프리미어 1층105호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경64828
• 주소: 부산광역시 금정구 청룡로 42, 1층105호 (청룡동,금정더유엘프리미어)
• 감정가: 157,000,000원
• 최저가: 76,930,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 근린생활시설

부산지방법원 경매2계 2024타경64828 | 소재지: 부산광역시 금정구 청룡로 42, 1층105호 (청룡동,금정더유엘프리미어) | 감정가: 157,000,000원 | 최저가: 76,930,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 부산지방법원 2024타경64828 (4) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.2. 물건 상세 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경64828 (4)

소재지: 부산광역시 금정구 청룡동 45-2 금정더유엘프리미어 1층 105호

용도: 근린생활시설

감정가: 157,000,000원

토지면적: 6.91㎡ (약 2.09평)

토지 지분율: 690.89 (본 정보는 소유권 또는 특정 권리의 지분율을 나타낼 수 있으며, 추가 확인이 필요합니다.)

건물면적: 30.78㎡ (약 9.31평)

건물 지분율: 3078 (본 정보는 소유권 또는 특정 권리의 지분율을 나타낼 수 있으며, 추가 확인이 필요합니다.)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 희OOOOOOOO

채무자: 주OOOOOOOOOOOO

채권자: 부OOOOOOOO

특이사항: 없음

주의사항: 토지에 별도 등기 있음.

1.3. 감정평가서 요약

위치 및 주위환경: 본 건은 부산광역시 금정구 청룡동 소재 "청룡초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 도시철도 1호선 범어사역이 소재하여 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

건물 구조: 본 건(105호)은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 1층 105호로서, 외벽은 석재, 강화유리 및 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽은 콘크리트 노출 및 강화유리 등 마감, 바닥은 아스타일 등 마감, 창호는 샷시창호입니다.

이용상태: 집합건축물대장상 근린생활시설 용도로 이용 중입니다.

설비내역: 공동 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전, 승강기, 천정형 냉난방기 등이 설치되어 있습니다.

토지 형상 및 이용상태: 사다리형에 유사한 토지로서, 공동주택(아파트) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본 건 남측으로 노폭 약 20미터, 서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 준주거지역, 도로(접합), 일반도로, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(42m 이하), 중점경관관리구역입니다.

공부와의 차이: 없음.

기타 참고사항: 임대관계는 미상입니다. 본 건 104호 및 105호는 현장조사 시 내부 확인이 곤란하여 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부 관찰 및 탐문 조사 등을 기준으로 평가되었습니다.

1.4. 입지조건

본 물건은 부산광역시 금정구 청룡동에 위치하며, "청룡초등학교"가 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 해당 지역은 아파트 단지를 비롯한 공동주택과 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 공존하는 복합적인 주거 밀집 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의성 또한 높습니다. 도보 거리에 시내버스정류장이 있고, 도시철도 1호선 범어사역이 가까이 있어 부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다. 이러한 입지 조건은 지역 내 고정 고객 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.5. 권리분석

본 건은 부산지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 물건입니다. 소유자는 희OOOOOOOO, 채무자는 주OOOOOOOOOOOO, 채권자는 부OOOOOOOO입니다. 경매 진행 시 가장 중요하게 고려해야 할 사항은 '주의사항'에 명시된 '토지에 별도 등기 있음'입니다. 이는 해당 토지에 통상적인 소유권 등기 외에 추가적인 등기(예: 근저당, 압류, 가압류, 지상권 등)가 존재함을 의미합니다. 해당 별도 등기의 구체적인 내용(권리 종류, 채권액, 말소 기준 권리 대비 순위 등)을 철저히 분석하여 낙찰 후 인수해야 하는 권리가 있는지, 또는 명도 과정에 어떤 영향을 미칠지 면밀히 파악해야 합니다.

1.6. 상권분석

본 물건이 위치한 금정구 청룡동은 주거 지역을 기반으로 한 근린 상권이 형성되어 있습니다. "금정더유엘프리미어"와 같은 집합건물의 1층 근린생활시설은 인근 아파트 단지 및 공동주택 거주민들을 주요 고객으로 확보할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. "청룡초등학교"가 인접해 있어 학생 및 학부모 대상 업종에 대한 수요도 기대할 수 있습니다. 또한, 부산 지하철 1호선 범어사역이 가까이 있어 역세권 상권의 유동인구를 흡수할 가능성도 있습니다. 현재 인근 상가에는 사무실(㈜정현종합건설) 및 카페(WHIZ BIKE & CAFE) 등이 운영 중인 것으로 파악되어, 근린생활시설로서의 업종 다양성 및 수요가 존재함을 시사합니다.

1.7. 생활정보

본 물건 주변으로는 청룡초등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 주거 밀집 지역의 특성상 기본적인 생활 편의시설(마트, 편의점, 병의원 등)이 잘 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다. 또한, 부산 금정구립 금정도서관 등 문화 시설 이용도 가능합니다. 지하철 1호선 범어사역을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 용이하며, 금정구청 등 행정기관 접근성도 양호합니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 '토지에 별도 등기 있음'이라는 권리 사항입니다. 이 등기의 성격에 따라 추가적인 부담이 발생하거나 명도 절차가 복잡해질 수 있으므로, 철저한 권리 분석이 필수적입니다. 또한, 본 건은 근린생활시설로, 경기 변동이나 상권 변화에 따라 공실 위험이 존재할 수 있습니다. 임대 관계가 '미상'으로 파악되어 현재 임차인이 있는지, 있다면 명도에 대한 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다. 최근 인근 지역에 멧돼지 출몰 사건이 보도되었으나, 이는 일시적인 야생동물 출현으로 부동산 가치에 직접적인 영향을 줄 가능성은 낮아 보입니다. 다만, 2025년 6월 보도된 내용에 따르면, 범어사 초입 대로변에 대규모 장례식장 건립을 둘러싼 주민 반발이 있었습니다. 현재 본 물건의 정확한 위치에서 해당 장례식장 부지와의 거리를 확인하고, 잠재적인 혐오시설의 영향 가능성을 추가적으로 검토하는 것이 좋습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 부산 금정구 청룡동의 주거 밀집 지역 내 1층 근린생활시설로서, 안정적인 배후 수요를 바탕으로 한 투자 가치가 기대됩니다. 청룡초등학교 인근에 위치하며, 범어사역 이용이 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 하지만 '토지에 별도 등기 있음'이라는 권리상의 잠재적 위험 요소가 존재하므로, 이에 대한 면밀한 분석과 확인이 반드시 선행되어야 합니다. 임대 관계 및 향후 예상 임대 수익률을 신중하게 검토한다면, 꾸준한 임대 수익을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.10. 투자 포인트

1. 안정적인 배후 수요: 청룡초등학교 및 주변 아파트 단지, 주택가의 풍부한 잠재 고객층.

2. 우수한 교통망: 도시철도 1호선 범어사역 인접 및 편리한 도로망을 통한 우수한 접근성.

3. 1층 근린생활시설: 높은 가시성과 접근성으로 다양한 업종 유치 가능성.

4. 권리 분석 중요성: '토지 별도 등기'에 대한 철저한 분석으로 잠재 위험 관리.

5. 지역 성장 잠재력: 금정구 지역 개발 계획 등 추가적인 가치 상승 요인 고려.

법원 정보

부산지방법원 경매2계