나이스옥션 법원경매 부산 2024타경64828 [1] 부산광역시 금정구 청룡동 45-2 금정더유엘프리미어 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2024.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 청룡동 소재 "청룡초등학교" 북서측 인근에 위치하는 금정더유엘
프리미어 1층 101호 외 3개호로서, 부근은 아파트, 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활
시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 범어사역이 소재
하는 등 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

-기호(1) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 1층 101호로서,
외벽 : 석재, 강화유리 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 강화유리 등 마감,
바닥 : 아스타일 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

-기호(2) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 1층 102호로서,
외벽 : 석재, 강화유리 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 인테리어 마감,
바닥 : 아스타일 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

-기호(3, 4) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 1층 104호 및 105호로서,
외벽 : 석재, 강화유리 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 콘크리트 노출 및 강화유리 등 마감,
바닥 : 아스타일 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

-기호(1) : 근린생활시설(사무실, 상호: ㈜정현종합건설)
-기호(2) : 근린생활시설(카페, 상호: WHIZ BIKE & CAFE)
-기호(3, 4) : 집합건축물대장상 근린생활시설 용도임.

설비내역

공동 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전, 승강기, 천정형 냉난방기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 토지로서, 공동주택(아파트) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 20미터, 서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 준주거지역, 도로(접합), 일반도로(2016-10-18)(접합), 가축사육제한
구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(42m이하)
<건축법>, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 본건 기호(3, 4)는 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 등의 부재 등으로 인해 내부
확인이 곤란하여 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰 및 탐문조사 등을 기준으로 평가
하였는바, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시길 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

토지에 별도 등기 있음.
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산지방법원 2024타경64828 (1)

1.2. 소재지

부산광역시 금정구 청룡동 45-2 금정더유엘프리미어 1층 101호

1.3. 건물명

금정 더 유엘 프리미어

1.4. 용도

본 건은 집합건축물대장상 공동주택(아파트)으로 등재되어 있으나, 해당 호실(101호)은 현황 근린생활시설(사무실)로 이용 중입니다.

1.5. 면적

1.5. 1. 토지면적

29. 25㎡ (약 8.85평)

1.5. 2. 건물면적

130. 32㎡ (약 39.42평)

본 면적은 전용면적으로 간주되며, 분양면적에 대한 상세 정보는 제공되지 않습니다.

1.6. 감정가

759,000,000원

1.7. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매 구분

부동산임의경매

1.9. 채권자

부OOOOOOOO

1.10. 특별매각조건

매수신청보증금 최저매각가격의 20%

1.11. 재매각 여부

재매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 금정구 청룡동 소재 "청룡초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하고 도시철도 1호선 범어사역이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 형상 및 이용 상태

사다리형에 유사한 토지로서, 공동주택(아파트) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

본 건 남측으로 노폭 약 20미터, 서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 준주거지역, 도로, 일반도로, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(42m 이하)<건축법>, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2022년 7월 27일자 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을1)

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

* 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을1)

* 국민건강보험공단 압류 (갑3)

* 손종만 근저당권 (을2)

* 주식회사신태양건설 가압류 (갑4)

* 박충래 가압류 (갑5)

* 부산주례새마을금고 임의경매 (갑6)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 토지에 별도 등기 있음. (구체적인 내용은 추가 확인 필요)

3.4. 인수 보증금 합계

0원

3.5. 임차인 현황

3.5. 1. 임차인 정보

* 임차인: (주)정현종합건설(정 )

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-04-17

3.5. 2. 대항력 유무

대항력 없음

3.5. 3. 인수 보증금

인수 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주변에 아파트 단지 및 다양한 규모의 공동주택, 단독주택 등이 자리하고 있습니다. 또한, 근린생활시설도 함께 형성되어 있어 상권의 복합적인 성격을 띕니다.

4.2. 본건 용도 및 잠재력

본 건의 이용 상태는 근린생활시설(사무실)로, 주변 주거 수요를 기반으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 예상됩니다. 차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 일반 사무실뿐만 아니라 다양한 소매점, 서비스업 등으로의 활용 가능성도 있습니다.

4.3. 인근 주요 시설

"청룡초등학교"가 인근에 위치하며, 도보로 접근 가능한 거리에 다양한 상업 시설 및 편의 시설이 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 위치한 근린생활시설 및 상업 지구의 다양한 편의 시설을 이용하기에 편리합니다.

5.2. 교육시설

"청룡초등학교"가 북서측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 교통 인프라

부산 도시철도 1호선 범어사역이 소재하여 시내외 이동이 용이하며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다.

5.4. 건물 설비 내역

공동 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전, 승강기, 천정형 냉난방기 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 별도 등기

토지에 별도 등기가 존재한다는 점이 명시되어 있습니다. 해당 등기의 정확한 내용과 잠재적 영향에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 재매각 물건

본 물건은 재매각 대상이므로, 이전 경매 절차에서의 유찰 또는 낙찰 후 계약 미이행 등의 사유를 파악하여 입찰에 참고해야 합니다.

6.3. 내부 확인 곤란 사항 (타 호실 기준)

감정평가서 요약에 따르면, 기호(3, 4)호는 현장 방문 시 내부 확인이 곤란했다고 기재되어 있습니다. 이는 본건(101호)과 직접적인 관련은 없으나, 건물 전체의 상태나 관리 소홀 여부를 간접적으로 시사할 수 있으므로 유의해야 합니다.

6.4. 공동담보

해당 물건이 공동담보로 제공되었을 가능성이 있습니다. 현재는 본 물건에 대한 권리 관계 분석을 기반으로 하나, 채무 구조에 대한 이해가 필요합니다.

6.5. 토지이용계획상 제한

본 건 토지는 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 금정구 청룡동에 위치한 금정더유엘프리미어 내 근린생활시설(사무실)로, 아파트 단지 및 주거 밀집 지역에 둘러싸여 있어 접근성과 생활 편의성이 양호한 편입니다. 교통 환경으로는 시내버스 및 도시철도 1호선 범어사역 이용이 편리하며, 인근에 초등학교 등 교육시설이 위치합니다. 권리관계상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금이나 권리는 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 토지에 별도 등기가 있다는 점과 재매각 물건이라는 점은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. 또한, 본 건과 함께 평가된 다른 호실들의 내부 확인이 불가능했던 점은 향후 명도 및 이용에 있어 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 전용면적 대비 감정가: 건물면적 130.32㎡ (약 39.42평)에 대한 감정가가 7억 5천 9백만원으로, 해당 지역의 시세 및 건물 가치를 면밀히 비교 분석할 필요가 있습니다. (참고: 유사 건물 시세 정보는 다소 낮은 수준으로 검색되므로, 감정가 적정성 검토 필수)

* 근린생활시설로서의 잠재력: 아파트 단지 및 주거 지역 내 위치하여 꾸준한 수요가 예상되는 업종 (예: 사무실, 병원, 학원 등)으로 활용 시 안정적인 임대 수익 기대 가능.

* 교통 편의성: 범어사역 인근으로 대중교통 이용객 및 방문객 접근 용이.

* 권리관계의 명확성: 인수할 권리가 없어 명확한 권리 분석 후 입찰 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 및 최저입찰가

본 물건의 감정가는 759,000,000원입니다. 재매각 절차의 최저입찰가는 일반적으로 감정가의 100%에서 시작하지만, 유찰 횟수에 따라 변동될 수 있습니다. 본 보고서에서는 감정가를 기준으로 논의를 진행합니다.

9.2. 입찰가 산정 시 고려사항

인수할 권리 및 보증금이 없는 것으로 판단되므로, 감정가를 기준으로 입찰가 산정 전략을 수립할 수 있습니다. 다만, 재매각 물건이며 토지 별도 등기 등의 특이사항을 고려하여, 시장 시세, 유사 물건 낙찰가, 투자 목적(실거주/임대수익/시세차익) 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 검색된 유사 건물 시세 대비 감정가의 적정성을 면밀히 검토해야 할 것입니다.

9.3. 보증금

매수신청보증금은 최저매각가격의 20%로, 감정가 759,000,000원을 기준으로 할 경우 151,800,000원 (759,000,000원 * 0.20)을 준비해야 합니다.

주변에 특이할 만한 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.