나이스옥션 법원경매 부산 2024타경64828 [3] 부산광역시 금정구 청룡동 45-2 금정더유엘프리미어 1층104호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-19

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경64828 [3] 부산광역시 금정구 청룡동 45-2 금정더유엘프리미어 1층104호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

부산지방법원 경매2계 2024타경64828 | 소재지: 부산광역시 금정구 청룡로 42, 1층104호 (청룡동,금정더유엘프리미어) | 감정가: 242,000,000원 | 최저가: 118,580,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 부산지방법원 2024타경64828 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경64828 (3)

소재지: 부산광역시 금정구 청룡동 45-2 금정더유엘프리미어 1층 104호

용도: 근린생활시설

감정가: 242,000,000원

토지면적: 7.45㎡ (약 2.25 평)

토지 지분율: 745.44% (참고: 토지/건물 일괄 매각 대상이나, 토지 지분율 표기가 일반적이지 않으므로 토지 별도 등기와 함께 면밀한 확인 필요)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 33.21㎡ (약 10.05 평)

건물 지분율: 3321 (참고: 일반적인 구분건물의 지분율 표기와 다르므로, 해당 호실의 비율로 해석)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 희OOOOOOOO

채무자: 주OOOOOOOOOOOO

채권자: 부OOOOOOOO

특이사항: 없음

주의사항: 토지에 별도 등기 있음.

1.2. 감정평가서 요약

구분건물감정평가요항표

- 위치 및 주위환경: 본 건은 부산광역시 금정구 청룡동 소재 "청룡초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

- 교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 범어사역이 소재하여 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

- 건물의 구조: 본 건(기호 (3, 4))은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 1층 104호 및 105호입니다. 외벽은 석재, 강화유리 및 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되었으며, 내벽은 콘크리트 노출 및 강화유리 등으로, 바닥은 아스타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시창호입니다.

- 이용상태: 집합건축물대장상 근린생활시설 용도입니다.

- 설비내역: 공동 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전, 승강기, 천정형 냉난방기 등이 설치되어 있습니다.

- 토지의 형상 및 이용상태: 사다리형에 유사한 토지로서, 공동주택(아파트) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

- 인접 도로상태등: 본 건 남측으로 노폭 약 20미터, 서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

- 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 준주거지역, 도로, 일반도로, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(42m 이하), 중점경관관리구역입니다.

- 공부와의 차이: 없음.

- 기타 참고사항(임대관례 및 기타):

1) 임대관계: 임대 관계는 미상입니다.

2) 기타: 본 건 기호(3, 4)는 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여 집합건축물대장 및 외부 관찰, 탐문 조사를 바탕으로 평가되었으므로, 입찰 시 참고하시기 바랍니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 부산광역시 금정구 청룡동에 위치한 '금정더유엘프리미어' 상가동 1층에 자리하고 있습니다. 북서측으로는 청룡초등학교가 인접해 있어 교육 환경에 대한 접근성이 좋습니다. 또한, 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 있고 도시철도 1호선 범어사역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에는 아파트 단지와 중소규모 공동주택, 단독주택 등이 혼합된 주거단지가 형성되어 있으며, 상가 건물들도 함께 위치하여 잠재적인 배후 수요를 갖춘 입지입니다.

1.4. 권리분석

본 경매 물건의 가장 핵심적인 권리 분석 사항은 '토지에 별도 등기 있음'이라는 점입니다. 이는 일반적으로 집합건물(아파트, 상가 등) 신축 시 토지에 설정되었던 근저당 등 권리 관계가 건물 등기부에 명확히 정리되지 않았거나, 토지 자체에 별도의 권리(담보권 등)가 설정되어 있을 때 발생합니다.

'토지 별도 등기'가 있는 경우, 낙찰 후 해당 토지상의 권리가 소멸되는지, 아니면 인수해야 하는지에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. 일반적으로 토지 등기부상의 채권자가 배당 신고를 하고 법원으로부터 배당을 받는 경우, 해당 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다. 하지만 만약 특별 매각 조건으로 낙찰자가 토지상의 권리를 인수하도록 명시되어 있다면, 해당 권리가 낙찰자에게 승계될 수 있습니다.

따라서 본 건 입찰 전, 반드시 법원에서 제공하는 '매각물건명세서'를 통해 토지별도등기에 대한 구체적인 내용(권리의 종류, 채권자, 배당 신고 여부, 특별 매각 조건 등)을 확인하는 것이 매우 중요합니다. 이를 통해 예상치 못한 인수 부담 발생 가능성을 차단해야 합니다.

1.5. 상권분석

본 건이 위치한 금정더유엘프리미어 상가동은 지역 주민 및 인근 학교(청룡초등학교) 학생들을 주 대상으로 하는 근린생활시설로서의 기능을 수행할 것으로 보입니다. 주변의 다양한 주거 형태(아파트, 공동주택, 단독주택)는 일정한 배후 수요를 제공합니다.

주요 업종으로는 사무실, 카페, 소매점, 서비스업 등이 입점하기에 적합하며, 특히 1층에 위치하여 고객 접근성이 우수합니다.

인근 지역(예: 장전3동)의 상권 분석 자료 등을 참고하면, 금정구 지역은 대학가 및 주거단지가 혼합된 상권을 형성하고 있으며, 지역 특성에 맞는 업종 선택이 중요합니다.

다만, '기호(3,4)' 호실(104호 포함)의 내부 확인이 제한적으로 이루어졌던 점은 현재 상태 파악에 어려움을 줄 수 있습니다.

1.6. 생활정보

- 교통: 도시철도 1호선 범어사역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있습니다.

- 교육: 청룡초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

- 편의시설: 주변 주거 단지를 중심으로 마트, 병원, 카페 등 일상생활에 필요한 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

- 환경: 지역사회 내 주거 및 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경과 상업 시설의 접근성을 동시에 누릴 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

- 토지 별도 등기: 앞서 권리분석에서 상세히 다룬 바와 같이, 토지 별도 등기와 관련된 추가적인 법적 부담 발생 가능성이 가장 큰 리스크입니다.

- 내부 미확인: 본 건(104호)을 포함한 일부 호실의 내부 확인이 제한적으로 이루어져, 실제 현황, 내부 상태 및 하자 여부 파악에 어려움이 있습니다.

- 임대 현황 미상: 현재 해당 호실에 임차인이 있는지, 있다면 임대 조건은 어떠한지 알 수 없어, 명도 관련 불확실성이 존재합니다.

- 지역 민원 가능성: 금정구 청룡동 지역 내에서 장례식장 건립과 관련한 주민 반대 사례가 보고된 바 있습니다. 이는 본 물건과 직접적인 관련성은 낮으나, 지역 내 개발 또는 민원 발생 시 간접적인 영향을 줄 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 금정구 청룡동에 위치한 근린생활시설로서, 초등학교 및 지하철역 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 주변의 풍부한 주거 단지를 기반으로 한 안정적인 상권 형성이 기대되며, 소형 근린생활시설 투자처로서의 매력도가 있습니다.

하지만 '토지 별도 등기'라는 중대한 권리상 이슈가 존재하므로, 철저한 권리 분석과 법적 검토가 사전에 반드시 이루어져야 합니다. 더불어, 내부 확인이 제한적이었던 점과 임대 관계가 미확인된 점은 추가적인 리스크 요인이 될 수 있습니다. 따라서 본 건은 신중한 접근과 충분한 사전 조사가 요구되는 물건입니다.

1.9. 투자 포인트

- **뛰어난 입지**: 초등학교 및 지하철역이 인접해 있어 학생, 지역 주민 등 유동인구 및 배후 수요 확보에 유리합니다.

- **소액 투자 가능**: 비교적 소액으로 접근 가능한 근린생활시설로, 지역 기반 업종(사무실, 소매, 서비스 등) 창업 또는 임대 수익 목적 투자에 적합합니다.

- **권리관계 명확화**: '토지 별도 등기'에 대한 명확한 이해와 법적 검토를 통해 인수 부담 여부를 반드시 확인해야 합니다. 이를 통해 잠재적 리스크를 최소화하고 안전한 투자를 실행할 수 있습니다.

- **미래 가치 상승 잠재력**: 향후 지역 발전 및 상권 활성화 추세에 따라 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

부산지방법원 경매2계