나이스옥션 법원경매 부산 2024타경66947 [1] 부산광역시 부산진구 양정동 503-17 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2024.12.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 "부산광역시 교육청" 남동측 인근에 위치하고 있으
며, 부근은 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 형성되어 있어, 제반 주
위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건의 인근까지 차량 접근 가능하고, 동측 거제대로 및 북측 동평로 등에 일반, 급행 등의
버스 정류장이 있으며, 남동측 인근에 부산도시철도 1호선 "양정역"이 있어, 제반 교통상황
은 다소 양호한 편임.

형태 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 세장형 토지로서, 단독주택(다가구주택) 건부지임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 약 2미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물감정평가요항표(6) 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2) : 벽돌조 슬라브지붕 지상3층 건으로서
(사용승인일자 1993.01.20, 증축(양성화)일자 2015.02.09)
외 벽 : 타일 및 몰탈위페인팅, 판넬(3층) 등 마감.
내 벽 : 벽지, 타일 등 마감.
창 호 : 목재 및 새시창구조임.

이용상태

일련번호(2) : 단독주택으로 이용 중임.
1층 : 단독주택(다가구주택)임.
2층 : 단독주택(다가구주택) 및 증층으로 다락이 소재함.
3층 : 창고임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 토지 지상에 후첨 ‘지적 및 건물개황도’ 및 ‘사진용지’와 같이 제시 외 건물 (ㄱ-
ㄷ)이 소재하는 바, 「감정평가에 관한 규칙」 제15조에 따라 원가법을 적용하되, 감가 수정
은 현상 및 관리상태 등을 고려하여 관찰감가법을 병용하였으며, 경매 진행 및 응찰시 소유
권 관계 및 일괄경매 여부를 재확인하시길 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 본건 일련번호(2) 일반건축물대장상 일부 증축한 부분이 있는 바, 건물 감가수
정시 관찰감가를 적용하되, 현상 및 관리상태를 고려하여 별도의 구분 없이 최
초 사용승인일을 기준으로 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 부산지방법원 2024타경66947 (1)

• 소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 503-17

• 용도: 단독주택 (1993.01.20 사용승인, 2015.02.09 증축)

• 감정가: 510,792,960 원

• 토지 면적: 177.50㎡ (약 53.7평)

• 건물 면적: 246.91㎡ (약 74.7평)

• 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

• 경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

• 주위 환경: 본 물건은 부산광역시 교육청 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

• 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 동측 거제대로 및 북측 동평로에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 남동측 인근에는 부산도시철도 1호선 양정역이 있어 교통 상황은 다소 양호한 편입니다.

• 토지 이용: 인접지와 도로와 등고평탄한 세장형 토지로서, 단독주택(다가구주택) 건부지로 이용되고 있습니다.

• 인접 도로: 본건 남동측으로 노폭 약 2미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

• 토지 이용 계획: 제3종일반주거지역이며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

• 말소기준권리: 부산동부신용협동조합 근저당 (접수일자: 2020-05-25, 권리금액: 180,000,000원). 본 근저당 이하로 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

• 인수되는 권리:

* 건물 등기부 요약상 '갑2' 권리인 노유생의 담보가등기(접수일자: 1994-12-20)는 '인수'로 표기되어 있습니다. 이는 매수인이 해당 가등기 채무를 인수해야 할 가능성이 매우 높음을 의미하며, 중요한 위험 요소로 작용합니다.

• 임차인 현황:

* 김 (보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2004-02-20, 확정일자 2024-01-24, 배당신고일자 2025-03-10, 대항력 있음)

* 방 (보증금 30,000,000원, 차임 250,000원, 전입일자 2022-01-10, 확정일자 2024-01-02, 배당신고일자 2025-03-05, 대항력 없음)

* 양 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2019-05-24, 대항력 있음)

* 이 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2009-08-21, 대항력 있음)

* 정 (김혜성 배우자, 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2004-02-20, 대항력 있음)

* 조 (보증금 10,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2011-04-14, 확정일자 2023-12-12, 배당신고일자 2025-02-24, 대항력 있음)

• 주의사항:

* 대항력 있는 임차인(김 , 양 , 이 , 정 , 조 )이 다수 존재합니다. 이들 중 일부 임차인의 보증금이나 차임 정보가 0원이거나 미상으로 기재되어 있어, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 매수인이 해당 보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다.

* 특히 김 (보증금 40,000,000원, 대항력 있음)는 2004년부터 거주 중으로, 보증금 인수 여부 및 금액을 반드시 확인해야 합니다.

* 정 (김혜성 배우자)는 대항력 있으나 보증금/차임 정보가 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

• 본 물건은 주거 지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 산재하여 일상생활에 필요한 기본적인 상업 시설을 이용할 수 있습니다.

• 주요 상권은 양정역 주변을 중심으로 형성되어 있으며, 교육기관(부산광역시 교육청 등) 및 주거 지역의 배후 수요를 바탕으로 하고 있습니다.

• 주변의 최근 매매 및 전월세 정보 JSON 데이터는 다세대 주택 위주로, 본건과 건물 종류(단독주택) 및 면적에서 차이가 커 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다. (예: 2026년 7월 13일 거래된 부산 부산진구 양정동 445-22번지 다세대 주택은 45.59㎡에 65,000,000원에 거래되었으며, 2026년 7월 2일 거래된 부산 사하구 445-256번지 삼계하이츠1차는 23.01㎡에 8,850,000원 ~ 8,000,000원에 거래되었습니다.)

• 본건의 경우, 감정가 510,792,960원을 기준으로 실질적인 시장 가치를 판단해야 하며, 복잡한 권리 관계를 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

5. 생활정보

• 편의시설: 인근에 마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 분포하고 있습니다.

• 교육시설: 부산광역시 교육청이 인근에 위치하며, 초, 중, 고등학교 및 대학교 접근성이 우수합니다. (제3종일반주거지역, 상대보호구역)

• 주거환경: 단독주택과 공동주택이 어우러진 지역으로, 상대적으로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

• 건물 담보가등기 인수: 건물 등기부상 '담보가등기'가 '인수'로 명시되어 있어, 매수인이 해당 채무를 그대로 떠안아야 할 가능성이 매우 높습니다. 이 금액은 상당한 규모일 수 있으며, 정확한 인수 금액 확인 및 이에 대한 대비가 필수적입니다.

• 대항력 있는 임차인의 보증금 미확정: 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들 중 일부(양 , 이 , 정 )는 보증금이나 차임 정보가 0원이거나 미상입니다. 이들이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 매수인이 추가적인 보증금 인수 부담을 안게 될 수 있습니다.

• 인접 도로 협소: 남동측으로 약 2미터 폭의 도로와 접하고 있어, 차량 통행이나 건축 행위 시 제약이 따를 수 있습니다.

• 제시외 건물 포함: 일괄매각 대상에 제시외 건물(면적 4.43㎡)이 포함되어 있습니다. 해당 부분에 대한 현황 및 처리 방안을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

• 본 물건은 부산진구 양정동의 우수한 입지 조건을 갖춘 단독주택입니다. 양정역 역세권이며 교육청 인근에 위치하여 주거 및 교육 환경이 양호합니다.

• 그러나, 건물에 대한 '선순위 담보가등기 인수'와 '다수의 대항력 있는 임차인'이라는 심각한 권리상 위험 요소를 내포하고 있습니다. 특히 담보가등기는 매수인이 추가적으로 부담해야 할 금액이 클 수 있으며, 임차인 보증금 미확정분 또한 예측 불가능한 비용을 발생시킬 수 있습니다.

• 따라서 본 물건에 대한 투자는 이러한 복잡한 권리 관계를 철저히 분석하고, 인수될 수 있는 총 채무(담보가등기 + 임차인 보증금 인수분)를 정확히 산정한 후, 시세 대비 충분한 가격 메리트가 있을 때 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

• 양정역 역세권 및 교육청 인근의 안정적인 입지.

• 단독주택(다가구) 용도로 활용 시 잠재적인 임대 수익 기대.

• 복잡한 권리 관계로 인한 유찰 가능성으로, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회 모색 가능.

9. 예상 입찰가

• 감정가: 510,792,960 원

• 분석:

* 토지면적: 177.50㎡ (약 53.7평)

* 건물면적: 246.91㎡ (약 74.7평)

* 인수되는 담보가등기 금액: 해당 금액을 직접 확인해야 하며, 이는 예상 입찰가 산정의 핵심 요소입니다.

* 인수될 수 있는 임차인 보증금: '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 경우 배당 금액에 따라 매수인이 인수하게 될 가능성이 있습니다. (김 : 40,000,000원, 조 : 10,000,000원 등)

* 주변 시세: 제공된 JSON 데이터는 본건과 비교하기 어려운 정보이므로, 본 물건에 대한 별도의 유사 물건 시세 조사가 필수적입니다.

• 결론: 본 물건의 경우, '건물 담보가등기 인수' 및 '대항력 있는 임차인 보증금 인수' 금액을 정확히 산정한 후에 입찰가를 결정해야 합니다. 이러한 위험 요소를 감안하여, 보수적인 관점에서 감정가의 70~80% 범위 내에서, 실제 인수되는 총 금액을 고려하여 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다. 정확한 금액 산정은 권리 분석 전문가와의 상담을 통해 진행하시길 바랍니다.

• 주변 혐오시설: 초기 조사 결과, 본 물건지(부산광역시 부산진구 양정동 503-17) 주변에서 명확하게 확인되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 최종적인 판단을 위해서는 관련 기관을 통한 상세 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.