나이스옥션 법원경매 창원 2024타경5772 [1] 경상남도 김해시 생림면 나전리 88-1 숙박시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경5772 [1] 경상남도 김해시 생림면 나전리 88-1 숙박시설 경매

• 사건번호: 2024타경5772
• 주소: 경상남도 김해시 생림면 나전리 88-1
• 감정가: 3,945,846,920원
• 최저가: 2,525,341,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 숙박시설

창원지방법원 경매6계 2024타경5772 | 소재지: 경상남도 김해시 생림면 나전리 88-1 | 감정가: 3,945,846,920원 | 최저가: 2,525,341,000원 | 용도: 숙박시설

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 창원지방법원 2024타경5772 (1)

* 소재지: 경상남도 김해시 생림면 나전리 88-1

* 용도: 숙박시설

* 감정가: 3,945,846,920원

* 토지면적: 2582.00㎡ (약 781.36평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 1294.42㎡ (약 391.56평)

* 건물 제시외면적: 10.90㎡ (약 3.29평)

* 매각대상: 토지/건물 지분 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 소유자: 윤OO

* 채무자: 박OO

* 채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 김해시 생림면 나전리 88-1에 위치하며, 인근에 가야CC가 소재하고 있어 골프장 이용객 등 외부 수요와 연계될 수 있는 입지적 특징을 가지고 있습니다. 주위 환경은 공장, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 대상 물건까지 차량 접근이 용이하며 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

주변 지역은 계획관리지역으로 지정되어 있으며, 성장관리계획구역으로도 포함되어 있어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 소유자는 윤OO입니다. 채무자는 박OO이며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

매각 대상은 토지 및 건물의 지분 매각입니다.

주요 권리 사항으로는 법정지상권이 성립되어 있는 것으로 파악됩니다. 이는 토지 소유자와 건물 소유자가 다를 경우, 건물 소유자가 토지를 사용할 수 있는 권리가 법적으로 인정되는 것으로, 추후 토지 사용에 대한 분쟁 가능성을 내포합니다.

또한, 본건은 농지취득자격증명이 필수적으로 요구되는 물건입니다. 농취증 미제출 시에는 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있으므로, 경매 참여 전 반드시 농취증 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

목록1(토지) 상에 이동이 용이한 조립식 건물은 평가에서 제외되었으나, 제시외 건물 2동(기호 ㄱ)-ㄴ) 및 지하수 관정(기호 ㄷ)이 포함되어 있습니다. 다만, 지하수 관정의 정상 작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.

일괄매각 조건으로 제시외 건물(1-1~1-3)이 포함되나, 토지 지상에 소재하는 조립식 건물은 이동이 용이하여 평가에서 제외되었습니다.

목록2(토지)는 공부상 지목이 '답'이나 현황은 '잡종지, 진입도로 및 법면 등'으로 이용 중이며, 전용 허가 없이 이용 중인 관계로 향후 원상회복명령이 있을 수 있습니다.

목록4(토지)는 공부상 지목이 '임야'이나 현황은 '도로 및 법면 등'으로 이용 중입니다.

토지 지상의 수목 및 조경석 등은 토지에 포함하여 평가되었습니다.

인접 토지와의 경계가 불분명하여 정확한 경계 확정을 위해서는 지적 측량이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건은 가야CC 인근에 위치하고 있으며, 이는 숙박시설로서 잠재적인 고객 유치에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 주위의 공장 및 근린생활시설, 농경지 등의 혼재는 지역의 복합적인 특성을 보여줍니다. 숙박시설로서의 주요 타겟 고객은 골프장 이용객, 인근 산업단지 방문객 등으로 예상해볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

경상남도 김해시 생림면 나전리 88-1은 김해시 외곽 지역에 위치하고 있어, 대규모 상업 시설이나 병원, 학교 등은 다소 거리가 있을 수 있습니다. 다만, 김해 시내 접근성이 양호하여 기본적인 생활 편의 시설은 차량 이용 시 이용 가능합니다. 주변 지역은 농경지 및 공장 지대가 혼재되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 필수 서류이며, 미제출 시 매수 보증금 몰수 위험이 있습니다.

* 지목과 현황 불일치: 일부 토지의 공부상 지목(답, 임야)과 현황(잡종지, 도로, 법면)이 상이하며, 전용 허가 없이 이용 중인 부분에 대해 원상회복명령 가능성이 있습니다.

* 법정지상권: 건물 소유자의 토지 사용권이 법적으로 인정되므로, 토지 사용에 대한 추가적인 권리 관계 확인이 필요합니다.

* 지분 매각: 전체 소유권이 아닌 지분 매각이므로, 타 지분권자와의 관계 및 향후 협상, 재산 분할 등 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 경계 불분명: 정확한 경계 확인을 위한 지적 측량이 요구되며, 이로 인한 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 시설: 지하수 관정 등 제시외 시설의 정상 작동 여부 확인이 필요합니다.

* 환경 규제: 지역 내 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한구역 지정으로 인한 환경 규제 가능성을 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상남도 김해시 생림면 나전리 88-1에 위치한 숙박시설로, 감정가는 약 39.4억 원에 달합니다. 가야CC 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있으나, 지분 매각, 법정지상권, 농취증 요구, 지목과 현황 불일치 등 여러 복합적인 권리 및 행정적 문제가 존재합니다. 특히, 농취증 미비 시 보증금 몰수, 현황과 다른 지목으로 인한 원상회복명령 가능성은 투자 전 반드시 면밀히 검토해야 할 사항입니다. 이러한 리스크들을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 특정 수요층 확보 가능성: 가야CC와 같은 골프장 인근에 위치하여 골프 관광객을 타겟으로 한 숙박시설 운영 가능성이 있습니다.

* 성장관리계획구역: 계획관리지역 내 성장관리계획구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

* 지분 매각 활용: 지분 매각으로 인해 상대적으로 낮은 진입 비용으로 투자를 시작할 수 있으며, 향후 지분 통합 또는 개발 계획 수립 시 시너지 효과를 창출할 수 있습니다. (다만, 타 지분권자와의 원만한 협상이 전제되어야 함)

법원 정보

창원지방법원 경매6계