나이스옥션 법원경매 창원 2024타경5772 [1] 경상남도 김해시 생림면 나전리 88-1 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성원 · 평가일 2024.09.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 김해시 삼방동 소재 "가야C.C" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공장 및 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

▶ 기호1) : 부정형의 평지로서 현황 "상업용(숙박시설)부지"로 이용중입니다.
▶ 기호2) : 북동측 하향경사지의 부정형의 토지로서 현황 "일부 잡종지, 진입도로 및 법면 등"으로 이용중입니다.
▶ 기호3) : 현황 진입도로입니다.
▶ 기호4) : 현황 도로 및 법면입니다.

인접 도로상태

▶ 기호1), 2) : 대상물건 북서측으로 노폭 약4-5m내외의 진입도로가 소재합니다.
▶ 기호3) : 노폭 약4-5m내외의 진입도로 입니다.
▶ 기호4) : 대상물건 서측으로 약5m내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

▶ 기호1), 기호4)
계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-04-06)(생림 나전2), 성장관리계획구역(2023-04-06)(생림 나전2구역 주거형), 가축사육제한구역(400m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, <추가기재>※하천에 관한 사항 건설과 하천계(☎330-3811)별도확인※

▶ 기호2)
계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-04-06)(생림 나전2), 성장관리계획구역(2023-04-06)(생림 나전2구역 주거형), 가축사육제한구역(400m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 영농여건불리농지 <추가기재>※하천에 관한 사항 건설과 하천계(☎330-3811)별도확인※

▶ 기호3)
계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-04-06)(생림 나전2), 성장관리계획구역(2023-04-06)(생림 나전2구역 산업형), 성장관리계획구역(2023-04-06)(생림 나전2구역 주거형), 성장관리계획구역(2023-04-13)(생림 나전2구역 환경영향저감대책수립지역), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, <추가기재>※하천에 관한 사항 건설과 하천계(☎330-3811)별도확인※ 입니다.

제시목록 외의 물건

대상물건 기호1)토지상에 제시외건물 ２동〔기호ㄱ)-ㄴ)〕이 소재하는 바, 감정목적을 고려 실측사정 후 평가하였으니 경매 업무 및 경매 참여시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

①대상물건 기호2)토지의 귀 의뢰목록상 지목은‘답’이나, 현황‘잡종지, 진입도로 및 법면 등’으로 이용중인 바, 참고하시기 바랍니다.

②대상물건 기호4)토지의 귀 의뢰목록상 지목은‘임야’이나, 현황‘도로 및 법면 등’으로 이용중인 바, 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타
①대상물건 기호1)토지 지상에 이동이 용이한 조립식 건물은 감정목적을 고려 평가에서 제외하였으니 참고하시기 바랍니다.

②대상물건 기호1)-기호4)토지 지상의 수목 및 조경석 등은 거래관행 등을 고려 당해 토지에 포함하여 평가하였으니 참고하시기 바랍니다.
.
③대상물건 기호1)토지 지상에 제시외 관정〔지하수 1식, 기호ㄷ)〕이 소재하는 바, 감정목적을 고려 구조, 규격, 용량 등을 참작하고, 통상적인 작동가능 상태를 기준하여 비준가격으로 평가하였으니 정상작동 여부는 재확인바랍니다

④대상 물건은 인접 토지와의 경계가 불분명하므로 정확한 경계확정 및 제시외물건 점유현황 등의 확정을 위해서는 지적측량을 요합니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

대상물건 기호5)건물은 철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 건으로서
외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감
내 벽 : 벽지 및 타일 등 인테리어 마감
창 호 : 샷시창호 입니다.

이용상태

일반건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(1층), 숙박시설(2-5층) 입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 지적 및 건물개황도 참고바랍니다.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(1-1~1-3) 포함. (목록1.토지 지상에 소재하는 조립식 건물은 이동이 용이하여 평가에서 제외)(제시외 1-3 지하수 관정의 정상작동 여부 확인필요.)
-목록2. 농지취득자격증명원 필요함(미제출시 보증금 몰수.) 공부상 지목은 '답'이나, 현황은 '잡종지, 진입도로 및 법면 등으로 이용 중으로 전용허가 있는 바 없으며, 향후 원상회복명령이 있을 수 있음.
-목록 1.상업용(숙박시설)로 이용 중, 목록 4. 지목은 '임야'이나, 현황은 '도로 및 법면 등으로 이용
-목록1~목록4 토지 지상의 수목 및 조경석 등은 토지에 포함하여 평가함.
-인접 토지와의 경계가 불분명하므로 지적측량 필요.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2024타경5772 (1)

* 소재지: 경상남도 김해시 생림면 나전리 88-1

* 용도: 숙박시설

* 감정가: 3,945,846,920원

* 총 토지면적: 2582.00㎡ (약 781.15평)

* 매각 대상 토지 지분: 860.5806㎡ (약 260.31평)

* 총 건물면적: 1294.42㎡ (약 391.56평)

* 매각 대상 건물 지분: 431.43㎡ (약 130.52평)

* 건물 제시외면적: 32.70㎡ (평가 제외 또는 별도 확인 필요)

* 매각대상: 토지 및 건물 지분매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 김해시 삼방동 소재 "가야C.C" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공장 및 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있습니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 대상 물건 북서측으로 노폭 약 4-5m 내외의 진입도로가 소재하며, 서측으로 약 5m 내외의 도로와 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호1, 4: 계획관리지역, 성장관리계획구역(생림 나전2, 생림 나전2구역 주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역.

* 기호2: 계획관리지역, 성장관리계획구역(생림 나전2, 생림 나전2구역 주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 영농여건불리농지.

* 기호3: 계획관리지역, 성장관리계획구역(생림 나전2, 생림 나전2구역 산업형, 주거형, 환경영향저감대책수립지역), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역.

* 추가 기재사항: 하천 관련 사항은 건설과 하천계(☎330-3811) 별도 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 3월 5일 접수된 부산은행 근저당 (을21)입니다.

* 등기부 채권 총액: 토지 및 건물 등기부상 총 채권액은 3,815,435,120원입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (다만, 지상권 등 특이사항은 별도 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의: 현재 파악된 임차인은 없으며 인수 보증금은 0원이지만, 임대 관계가 미상인 점을 고려하여 실제 점유 현황 및 권리관계에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

1.3. 상권분석

* 주요 이용 현황:

* 토지 기호1: 현황 '상업용(숙박시설) 부지'로 이용 중입니다.

* 토지 기호2: 현황 '일부 잡종지, 진입도로 및 법면 등'으로 이용 중이며, 공부상 지목은 '답'입니다.

* 토지 기호3, 4: 현황 '도로 및 법면 등'으로 이용 중입니다.

* 건물: 제2종근린생활시설(1층) 및 숙박시설(2-5층)로 이용 중입니다.

* 주변 시설: "가야C.C" 서측 인근에 위치하며, 주위에는 공장, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있습니다. 또한, 낙동강 레일파크, 생림오토캠핑장 등 관광 및 휴양 시설이 인근 지역에 위치하여 지역적 특성을 가집니다.

* 잠재력: 숙박시설로서의 운영 가능성과 함께, 인근 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: (정보 부족, 지도 검색 결과에 따르면 인근에 식당, 카페 등이 다수 분포하고 있음)

* 교통 접근성: 차량을 이용한 접근은 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 주변 환경: 공장, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 인근에 혐오시설이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지법 관련 문제: 기호2 토지는 공부상 지목이 '답'으로 농지취득자격증명이 필요합니다. 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있으며, 전용허가 없이 잡종지, 진입도로, 법면 등으로 이용 중이므로 향후 원상회복 명령이 내려질 수 있습니다.

* 지적 경계 불분명: 인접 토지와의 경계가 불분명하여 정확한 경계 확정을 위한 지적 측량이 필요합니다.

* 제시외 건물 및 시설: 이동이 용이하여 평가에서 제외된 조립식 건물과 정상 작동 여부 확인이 필요한 지하수 관정(기호 ㄷ)이 존재합니다.

* 토지 이용 현황 불일치: 일부 토지(기호2, 4)는 공부상 지목(답, 임야)과 현황(잡종지, 도로, 법면 등)이 달라, 향후 토지 이용에 대한 추가적인 검토 및 조치가 필요할 수 있습니다.

* 수목 및 조경석: 토지에 포함되어 평가되었으나, 경계 불분명 등으로 인해 별도 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인: 임대 관계가 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 임차인과의 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 생림면에 위치한 숙박시설 및 관련 토지 지분으로, 상업용 건물과 넓은 토지를 함께 보유하고 있다는 점에서 잠재적 투자 가치를 지니고 있습니다. 하지만 농지법, 지목과 현황의 차이, 불분명한 경계 등 다수의 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 사전 조사가 선행되어야 합니다. 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 예정이나, 임차인 현황 미확인 등 명도 과정에서의 이슈 가능성을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 상업용(숙박시설) 건물로서 현재 운영 중이며, 안정적인 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 상당한 면적의 토지 지분을 확보할 수 있습니다.

* "가야C.C" 인근이라는 지리적 이점을 가집니다.

* 계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 3,945,846,920원이며, 채권 총액은 3,815,435,120원입니다. 제시된 리스크 요인(농지법, 지목/현황 불일치, 경계 불분명, 임대차 미확인 등)을 충분히 고려하고, 물건의 실질적인 가치와 잠재력을 면밀히 분석한 후 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 일반적으로는 감정가 이하에서, 리스크 반영 비율을 높여 접근하는 것이 합리적인 전략이 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.