나이스옥션 법원경매 창원 2024타경6294 [5] 경상남도 창원시 성산구 상남동 12-7 상남동복합빌딩 3층303호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동부 · 평가일 2024.10.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 상남동 소재 ‘상남시장" 북동측에 소재하며,
주위는 근린상가, 위락 및 판매시설, 숙박시설 등으로 형성된 상가지대로, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건이 소재한 상남동복합빌딩까지 차량 진출입이 용이하고, 대중교통수단 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 10층건 내,

기호(1)은 지하1층 101호,
기호(2)은 2층 201호,
기호(3)은 2층 202호,
기호(6)은 3층 303호로,
외벽 : 치장석 붙임 및 드라이비트 등 마감.
내부 : 인테리어, 벽지 및 타일 등 마감
바닥 : 타일 등 마감.
창호 : 새시창임.

기호(4)는 3층 301호,
기호(5)은 3층 302호,
내부, 바닥 : 몰탈 등 마감(현황 공실)
창호 : 새시창임.

이용상태

기호(1)은 위락시설(현황 공실 탐문)로 이용중임.

기호(2,3,6)은 근린생활시설로 이용중임.

기호(4,5)은 근린생활시설(현황 공실 탐문)로 이용중임.

설비내역

공동위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적되는 토지는 자체지반 대체로 평탄한 장방형 토지로서, 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약10미터 내외 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(배후도시), 소로1류(폭 10m-12m)(상업지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(토월중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-30)(상남상업지역 중점경관관리구역)

공부와의 차이

기호(2,3)은 집합건축물대장상 2018년7월16일 기준 합병, 분할되어 등기사항전부증명서가 미정리된 상태로 집합건축물대장상 전유면적 등을 기준으로 하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대내역은 미상임.
2) 기타사항 : 본건 기호(4,5)는 현황 벽체의 구분없는 상태임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2024타경6294 (5)

* 소재지: 경상남도 창원시 성산구 상남동 12-7 상남동복합빌딩 3층303호

* 물건종별: 근린상가

* 감정가: 395,000,000원

* 토지면적: 44.57㎡ (약 13.48평)

* 건물면적: 192.72㎡ (약 58.30평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 창원시 성산구 상남동에 소재하며, 주위는 근린상가, 위락 및 판매시설, 숙박시설 등으로 형성된 상가지대로, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됩니다. 상남시장 북동측 인근에 위치합니다.

* 교통상황: 본건이 소재한 상남동복합빌딩까지 차량 진출입이 용이하며, 대중교통 이용 편의성 등 제반 교통사정은 보통 수준입니다. 본건 남서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로가 소재하여 차량 통행에 편리합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(배후도시), 소로1류(폭 10m-12m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(토월중학교), 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부현황:

- 말소기준권리: 2011년 12월 29일 접수된 수산업협동조합중앙회의 근저당권 (채권최고액 1,592,000,000원)입니다.

- 본건은 2024년 10월 10일 접수된 수산업협동조합중앙회의 임의경매 개시 결정에 따라 경매가 진행 중입니다.

- 상기 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권은 등기부 요약에 별도 기재 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이대남

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,700,000원

* 전입(사업자)일자: 2022년 05월 10일

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없습니다.)

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 창원시 성산구 상남동은 창원시의 대표적인 중심 상업 및 업무 지구입니다. 상남시장 북동측에 위치하며, 위락시설, 판매시설, 숙박시설 등이 밀집한 상가지대로 매우 활성화되어 있습니다.

* 유동인구 및 소비층: 20~40대 직장인 및 지역 주민을 중심으로 높은 유동인구를 확보하고 있으며, 특히 저녁 시간대 상권 활성도가 높습니다. 최근 1인 가구 증가 및 직주근접 선호 현상으로 소비 패턴이 변화하고 있으며, 생활 밀착형 서비스업 수요가 증가하는 추세입니다.

* 업종 현황: 과거 유흥·위락시설 중심에서 최근에는 다양한 근린생활시설, 프랜차이즈, 카페, 소형 점포 등으로 상권이 재편되고 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변에 상남시장, 롯데백화점, CGV, 창원시청 등 다양한 쇼핑, 문화, 행정 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육/의료: 토월중학교가 인근에 위치하며, 창원 파티마병원, 창원 제일병원 등 주요 의료시설 접근성도 양호합니다.

* 기타: 본건이 소재한 지역은 위락 및 숙박시설이 혼재된 상업지구로, 관련 시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 감정평가서상 본건 외 인근 호실(지하1층 101호, 3층 301, 302호)이 현황 공실로 파악되었습니다. 상권의 변화 추이 및 공실률에 따른 본건의 임대 수익률 변동 가능성을 고려해야 합니다.

* 상권 변화: 1인 가구 증가 및 소비 패턴 변화에 따른 상권 특성 변화가 예상됩니다. 기존의 유흥·위락시설 중심 상권에서 생활형 상권으로 이동하는 추세가 뚜렷하므로, 향후 업종 경쟁력 확보 방안을 검토해야 합니다.

* 건물 관리: 10층 건물로, 건축물 노후화에 따른 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 복합 용도: 건물 전체 용도가 위락시설, 숙박시설, 근린생활시설 등으로 복합되어 있어, 업종 간 시너지 효과 또는 마찰 발생 가능성을 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 창원시 성산구 상남동의 핵심 상업지역에 위치하여 입지적 가치가 우수합니다. 건물 자체의 이용 현황도 근린생활시설로 적합하며, 권리 관계 또한 매각으로 모두 소멸되는 조건이라 인수 부담이 없습니다. 상권 내 유동인구가 풍부하고 다양한 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 주변 상권의 변화 추이, 공실 위험, 건물 관리 상태 등을 면밀히 검토하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최상의 입지: 창원 상남동의 중심 상업지역에 위치하여 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 등기부상 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 권리상 문제는 없습니다.

* 잠재적 임대 수익: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적으며, 적극적인 임대 관리를 통해 수익 증대가 가능합니다.

* 상권 성장 잠재력: 창원시의 핵심 상권으로서 지속적인 발전 가능성을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정평가액: 395,000,000원

* 본건은 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 부담이 없습니다.

* 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 상기 정보를 종합적으로 고려하고, 시장 상황 및 경쟁률을 감안할 때, 감정가 대비 80~90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 이에, 예상 입찰가는 330,000,000원 ~ 370,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.